央行6月17日公布的第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民對房價上漲預(yù)期弱化，觀望情緒導(dǎo)致購房意愿下降。業(yè)內(nèi)專家表示，受樓市調(diào)控新政影響，買賣雙方尤其是買方市場觀望情緒濃厚，一線城市房價下跌已成定局，銀行存量房貸風(fēng)險將有所上升。
央行的此項調(diào)查結(jié)果顯示，對當(dāng)前房價水平，72.5%的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，該比例自去年第二季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。雖然29.3%的居民對未來房價仍持上漲預(yù)期，但比一季度低10個百分點，房價上漲預(yù)期有所弱化。在此預(yù)期下，城鎮(zhèn)居民觀望情緒濃厚，購房意愿下降。未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)兩個季度回落，累計降幅近3個百分點，結(jié)束了去年以來持續(xù)上升的勢頭。央行在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，45.7%的城鎮(zhèn)居民傾向于選擇“更多儲蓄”，36.4%的居民傾向于“更多投資”，包括購買債券、基金、股票等，而18%的居民傾向于“更多消費”。
實際上，城鎮(zhèn)居民購房、投資、儲蓄意愿的變化已在5月經(jīng)濟金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。央行數(shù)據(jù)顯示，受房市調(diào)控、住房成交量下降的影響，5月份居民戶貸款增加2633億元，較上月少增622億元，占總新增貸款的比重為41%，較上月占比略有下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點，環(huán)比漲幅為連續(xù)14個月新低。其中，北京地區(qū)，5月房價同比上漲14.3%，環(huán)比下降0.1%。也就是說，和今年4月相比，5月北京房價略有下降。這也是連續(xù)15個月以來，北京房價首次下降。記者注意到，北京的二手房市場也發(fā)生了較大變化，有的二手房房價每平米下降數(shù)千元，但掛牌數(shù)日仍無人問津。更有數(shù)據(jù)顯示，北京6月上半月取得預(yù)售許可證的12個項目合計供應(yīng)4788套，全部為未簽約狀態(tài)。
房地產(chǎn)調(diào)控以來，記者收到的為數(shù)不多的幾則推銷樓盤的電話或短信，售樓員無一例外地將價格優(yōu)惠當(dāng)成了新樓的賣點。5月5日，當(dāng)恒大第一個打出打折牌時，很多業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為是作秀；但一個月過去，在北京，萬科、富力等房企的多個項目在悄悄降價；6月8日，綠地宣布，將在全國41座城市對100個樓盤進行優(yōu)惠促銷。
本報專家組成員、中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員易憲容就表示，住建部、央行、銀監(jiān)會三部門最近對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)范，對于個人購買住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標(biāo)準(zhǔn)，也以家庭是否利用過銀行貸款購買住房為標(biāo)準(zhǔn)，而且還得盡責(zé)調(diào)查來確定個人家庭持有住房之情況。它對當(dāng)前及將來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不可低估。“三部門對‘二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)’的規(guī)范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場發(fā)出的明確信號，最近的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并非是臨時性的條例，而是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的原則?！畤畻l’都會逐漸轉(zhuǎn)化為可操作的細(xì)則，而不是臨時性的條例”，易憲容說。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺之后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，近兩周一些城市部分新盤可能會出現(xiàn)退房潮。
與成交量大幅萎縮、房價調(diào)整預(yù)期增強同樣籠罩市場的，還有對銀行存量房貸風(fēng)險的擔(dān)憂。6月15日銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險正在上升，并警告不良貸款增長壓力。銀監(jiān)會表示，隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。
銀監(jiān)會稱，2009年銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬億元，同比增速達(dá)31.7%，創(chuàng)近十年來的新高，同時貸款期限結(jié)構(gòu)以中長期為主，投向也比較集中。隨著整體經(jīng)濟運行環(huán)境常態(tài)化以及結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，2010年部分信貸資金形成實質(zhì)性風(fēng)險和損失的可能性增大。
確實，對于銀行來說，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調(diào)利率的方式控制風(fēng)險，但對于存量房貸來說，銀行面臨的風(fēng)險壓力更為突出。一方面，銀行的按揭是在房價猛漲的同時增長最為迅速，如果房價向下調(diào)整30%，一部分按揭貸款幾乎沒有安全邊際，而七折優(yōu)惠利率的房貸將最先跌入風(fēng)險的泥潭。另一方面，由于宏觀調(diào)控使二手房成交量萎縮，對于有多套房按揭的投資性購房者來說，短期內(nèi)巨大的負(fù)債壓力將加大其“斷供”概率。
采訪中，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對本報記者說：“無論是日本‘失落的十年’，還是美國的次貸危機，都是由房地產(chǎn)市場泡沫的破裂所引起的。中國房地產(chǎn)市場與金融體系有著千絲萬縷的密切聯(lián)系，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，可能對銀行體系乃至整個國家金融安全帶來較大的沖擊，因此維護國家金融安全需要一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場”。他認(rèn)為，要針對不同的借貸主體采取不同的信貸政策，在審慎監(jiān)管的前提下，對于自住需求采取鼓勵政策的同時也不能放松其自身的信用風(fēng)險的管理，而對于投資性需求的住房要有著差別化的監(jiān)管機制和審批措施，提高投資性需求的融資成本，使得信貸結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相互協(xié)調(diào)，合理布局。
看來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控“動靜”會越來越大，畢竟只有擠掉泡沫，經(jīng)濟才能健康發(fā)展。記者 李倩
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