樓市尋底進行時
調控政策若能持續，房價調整的拐點將可能在今年四季度來臨
□ 本刊記者 付濤 | 文
地產調整“黑五月”結束，一切跡象顯示著價格拐點仍在醞釀—如果拐點還會出現的話。
5月，全國各主要城市住宅交易量急劇萎縮，一線城市降幅高達六成至七成，各大房企的銷售業績慘淡，幾乎全軍盡墨。然而，在地產新政滿月前后的一段“真空期”，市場交易量出現跌幅放緩或止跌的跡象。在5月底最后一周，滬、穗、深三個城市的新建商品住宅銷售量，甚至出現環比(較此前一周)增長約30%。
這一小幅、局部的反彈，在調控背景下，格外惹眼。有分析人士認為，市場的普遍預期在調控中并未發生實質性改變，對政府實現較高的調控目標(如一線城市房價下調30%)和持續較長的調控時間(如一年以上)，并無充足信心。
“我們預計，中國本輪房地產緊縮調控的持續時間應該在六個月左右。”渣打銀行駐中國的一位分析師在接受本刊記者采訪時稱。
6月初，隨著“第二套房”從嚴認定等新一波政策出臺，市場上對調控持續性的預期得到強化。眼下，一個普遍看法是，國內主要城市房價將繼續尋底，隨著開發商紛紛試探性調價，新建商品住宅價格實質性下調才剛剛開始。調控政策若能持續，房價調整的拐點將可能在今年四季度來臨。
降價虛實
房價真的下降了嗎？
各家房產中介機構統計的數據顯示，一線城市5月二手住宅銷售價格大多出現下跌，表明價格環比下降的趨勢得到普遍認可，降幅大小則看法不一。
中原地產研究報告稱，京滬穗深津五大城市，除了天津，其余四城市二手住宅價格5月均出現下跌。其中深圳和上海價格下跌最明顯，環比跌幅分別為2.9%和2.5%；北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。天津仍有小幅上漲，但漲幅已經明顯回落。
國家統計局最新公布的70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，5月二手住宅銷售價格同比上漲9.2%，漲幅縮小，環比則出現0.4%的下降。
新建住宅銷售量下降亦很明顯，價格走勢則由于各類統計數據差異很大，顯得撲朔迷離。國家統計局70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，5月新建住宅銷售價格同比上漲15.1%，環比亦上漲0.4%，但漲幅均在縮小。中國指數研究院和北京市房地產交易管理網的統計數據則顯示，北京與上海兩地新建住宅5月交易量環比有接近50%的降幅，均價環比跌幅亦高達10%-20%。
“均價并不能反映具體房價的真實走勢。”一位房地產開發商對本刊記者稱，在地方政府近期限制高價樓盤入市的情況下，新建住宅均價是最容易“被做低”的指標。
5月以來，數家房企先后曝出采用或明或暗降價促銷策略。恒大地產最先高調宣稱全國85折優惠。萬科在北京和深圳低調試探性打折，隨后公開否認將進行普遍降價。綠地則以18周年慶的名義進行全面優惠促銷。在北京前期房價漲幅較大的通州和望京地區，新盤價格也出現明顯調整，龍湖一個位于通州項目價格目前定于每平方米1.8萬元，遠低于兩會前后的價格。
但是，大多數房地產新盤項目要么延后開盤，要么很難看出降價。一家房地產廣告公司的總經理稱，目前北京新盤供應比較少，很多項目都推遲了開盤時間，新盤打折的幅度其實微乎其微，真實房價尚未回落到今年春節前后，通州和望京地區可視為特例，因前期上漲太猛。
鏈家地產副總裁林倩亦認為，目前北京房價尚未回落至年初水平，5月北京新房成交價環比降幅在3%左右。
上述地產廣告公司人士認為，若要客觀考察調控以來北京房價走勢，最典型的參照樓盤是萬科藍山項目。這個住宅項目位于北京東四環附近，2009年底開盤時單價為每平方米3萬元，今年春節前后至全國“兩會”前，漲至3.5萬元，“兩會”結束后隨著北京“地王”頻出，猛漲至4.5萬元，至調控新政后價格開始回落，目前為3.8萬元。
“調控開始之后，政府把單價3萬元以上的房子都壓住，方法是個別與開放商約談，就說你這房子5萬，有點高，你再回去研究研究，不說不給你發證。這樣一來北京3萬元以上的新盤都壓住了，不能說沒作用。”一位北京開發商對本刊記者說。
預期難變
對大多數投資者來說，市場的底部往往是一個不可琢磨的謎團。2008年8月，全球金融危機期間，百仕通CEO蘇世民接受本刊記者采訪時曾表示，他更愿意預測頂部，而不是底部。
與買房者一樣，持觀望態度的開發商并非少數。一些開發商抱有期待，認為今年年底前，目前嚴厲調控政策可能會出現變數，那時推盤不遲。
“現在很多盤都捂著不開，開發商不知道定多少錢，尤其現在政府要求‘一房一價’，要是該漲的時候漲不上去，不就虧了。不如先不開，等等看政策怎么變。”上述北京開發商稱。
據統計，萬科、中海、綠城、恒大、碧桂園、富力、世茂、龍湖、雅居樂、合景泰富、保利香港、復地、中渝置地、江蘇新城等14家已披露5月銷售業績的上市房企，除恒大在新政之初率先啟動降價策略，5月銷售額環比上升8%，其余13家房企受4月新政影響明顯，銷售金額環比平均下滑42%。地產龍頭萬科銷售金額環比下降34%，綠城降幅高達近七成，龍湖下降近四成。
“除了上市房企迫于資本市場的需要，不得不采取降價方式進行促銷，大部分房企，尤其是民營房企，并不急于降價。”上述業內人士稱。
一位資深地產界律師也對本刊記者表示，與2008年之前相比，如今民營房地產企業資金積累已不可同日而語，地產商多數手中資金寬裕。
即使是少數目前現金流為負的地產商，也有可能繼續撐下去。前述北京開發商稱，關鍵要看開發商動了幾個盤子，“把所有的盤子都動起來，就難持續，可以放慢一些先不動”。
5月各銀行公布的壓力測試結果顯示，多數商業銀行在房價下跌三成的情景假設下，信貸質量惡化程度并未超過警戒水平。很多市場研究機構暗示，對于房價上漲過快的部分一線城市，政府本輪調控的目標或為房價下調約30%。
上述觀點很難得到官方印證。相反，對于調控目標，更為保守的觀點正日益占據上風。6月6日，清華大學經濟管理學院教授、中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵在公開場合表示，抑制房價過快上漲的政策還會持續，房價不會巨幅下降。
“房價最多下降20%，只要控制住不再瘋漲的話，在我看來政策的目標就達到了，也就緩解了社會矛盾。”李稻葵說。
6月9日，中金公司分析師白宏煒等人在一份研究報告中稱，中國的房地產處于泡沫積累的初級階段，中國未來應該在維持房價穩定或小幅下跌的情況下，通過收入增長、結構調整消化高房價。
僵持之下，房地產投資者仍抱有看好房價上漲的預期。“若不是急需資金，手中持有多套房產的人，目前也不會輕易出售，因為一方面以往的調控歷史表明房價長期仍會上漲，目前租金回報率正在提高，另一方面按照現有政策，賣出房產后再買回時杠桿小了，利率成本高了。”一位地產炒家稱，“此外，房地產稅在征收上估計還有不少技術問題。”
這場表面嚴厲的房地產調控，最終只是一次歷史重演嗎？
本刊記者李慎、實習記者王曉慶對此文亦有貢獻
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