四、2009年影響全國城市地價變化的主要因素分析
(一)國家擴內需、保增長及4萬億投資等各項政策措施，帶動了土地需求的快速增長。
為應對全球性金融危機，2008年末國家出臺了一系列的政策措施，提出了“保增長、擴內需、調結構”的總體部署，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，尤其4萬億救市資金的逐步投放，既促進了宏觀經濟逐步向好，也一定程度上刺激了土地需求增長，加之房地產市場投資性需求不斷增加，引起土地價格不斷上漲，土地供應也大幅增加。同時，國家一系列區域性規劃的發布，如國家發改委發布了《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》、國務院批復了《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》、《關中-天水經濟區發展規劃》、《江蘇沿海地區發展規劃》、《橫琴總體發展規劃》、《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、《促進中部地區崛起規劃》、《中國圖們江區域合作開發規劃綱要》、《海南國際旅游島規劃》等，一定程度上促進了區域性土地開發需求的增加，引起土地價格上漲。
(二)潛在的通脹預期、投資性需求不斷增長，是引起房價、地價快速上漲的直接因素。
在后金融危機時期，尤其是全球性救市資金的大量投放，潛在的通貨膨脹預期成為所有投資者關心的重點；加之在金融危機時期蓄積的購房需求需要釋放，蓄積的流動性資金需要找到投資領域，在實體經濟尚不明朗、土地資源有限而房地產需求不斷增長的背景下，最終導致了2009年的全國性房價、地價快速上漲的現實。2008年居民購房普遍存在觀望態度，導致房價略有下跌(-1.61%)，2009年初很快出現“小陽春”，緊接著是持續上漲，最終達到了全年房價上漲25.92%的歷史高點，這在很大程度上拉動了地價快速上漲。隨著商品房交易量的激增，一方面個人及房企對房價走高的預期較為樂觀，另一方面也造成部分持觀望態度居民在恐慌心理下購房，刺激投資性需求，房屋銷售市場逐漸顯現非理性增長，同時拉動城市地價的持續上漲。
(三)國家在房地產投資領域的金融政策調整，在刺激經濟增長的同時，也促進了房地產投資增加，一定程度上推動了地價上漲。
2008年9月16日至2009年底，央行5次降息和4次下調存款準備金率，2009年國務院辦公廳落實和出臺有關信貸、稅收系列政策措施，如廢止《城市房地產稅》、實行首套住房七折優惠貸款利率、將轉讓個人住房征收營業稅的期限從5年調整為2年、首次下調商品房固定資產投資項目比例、支持房地產開發企業應對市場變化等，這一系列措施的出臺，既鼓勵了住房合理消費、增加了內需，但也放松了房地產“銀根”、降低房企融資門檻，一定程度上促進房地產開發需求增加，進而引起房價、地價快速上漲。據國家發改委數據顯示，2009年全國GDP增長8.7%，全社會固定資產投資增長30.1%[2]，房地產開發投資增長16.1%，廣義貨幣供應量(M2)余額為60.62萬億元，增幅比上年末高9.86個百分點；狹義貨幣供應量(M1)余額為22.00萬億元，增幅比上年末高23.29個百分點，貨幣流通量(M0)余額為3.82萬億元，同比增長11.77%[3]。
五、2010年全國城市地價變化趨勢分析
(一)金融與稅收政策的調整將作用于房地產市場，并直接影響地價走勢。
首先，2009年，宏觀經濟在各項調控措施作用下已經逐步回暖，2010年國家在宏觀調控方面的各項措施預期有所調整，這將對土地及房地產開發的金融環境、供求關系產生直接影響，并進而影響地價走勢；其次，2009年全國各主要城市普遍出現了房價、地價過快上漲的局面，對此，國家必將進一步研究制訂抑制地價、房價過快上漲的政策措施。2009年下半年國土資源部發布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，提高土地利用效率；五部委聯合公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年；國務院常務會議決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。從目前的國家政策趨勢來看，2010年,還會有一系列調控政策的跟進,地價上漲幅度或會有所放緩。
(二)一線城市居住地價增長將趨于平穩，須防止二、三線城市地價跟風上漲。
總體來看，2009年地價上漲幅度較大的主要是一線經濟較發達的城市和東部沿海地區市場經濟較活躍的城市。隨著這些城市的地價達到一定水平，其用地成本已經大幅增加，受土地成本輻射效應影響，部分用地和開發需求必將轉向二、三線城市。同時，隨著我國城鎮化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續增大，首套購房優惠政策的持續實施落實、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價的增長，從而激發城市居住地價的上漲。但是，二、三線城市的經濟環境、基礎設施狀況、產業聚集程度等必然存在一定的差距，其市場需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。
(三)隨著宏觀經濟逐步向好，工業用地需求有所上升，應密切關注工業用地價格變化趨勢。
2009年GDP增長達到8.7%，其中第二產業增加值達到546320.04萬億元，比上年增加9.4%，隨著宏觀經濟逐步向好，多數地區正在逐步進行產業轉型。2009年年末閉幕的中央經濟工作會議強調提高宏觀調控水平，保持經濟平穩較快發展，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節奏、重點。國家政策對宏觀經濟已提出明確導向，隨著經濟形式的好轉和四萬億投資及其后續效應的持續作用，以及工業用地最低價實施政策的調整，預計2010年工業用地需求將會增加，在滿足用地供應的同時，應關注工業用地價格的變化，制訂實施差別化的工業用地價格政策。
(本報告詳細內容見即將出版的《中國城市地價狀況2009》一書)
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