2009年底,中央頻繁向市場發出政策收縮信號。“國十一條”為2009年以來過高的市場信心潑了一些冷水,房地產市場氣溫明顯下降。
緊接著,在2010年1月和2月,兩次上調銀行存款準備金率,銀根緊縮信號明顯。
另外,中央高層密切關注房價走勢,在多個場合對當前的高房價表示擔憂與重視,強調要遏制房價過快上漲。
這些信息似乎可以讓人得出結論:房地產業將在今年面臨政策收緊,市場前景,或許在全國兩會結束后的某個時間最終明朗。
因此,從2009年底到2010年一季度,東莞樓市觀望氣氛再次濃厚,成交量受挫。
住宅均價連降五周
合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示,上周(3月1日至3月7日)東莞全市一手住宅簽約面積6.8萬平方米,較2009年月均銷售量減少近五成。簽約均價約6352元/平方米,環比前一周的6946元/平方米,下降約600元/平方米,這已經是連續5周下滑,整體價格水平基本回歸至2009年平均水平。
合富輝煌市場研究部經理李興旺分析認為,鎮區住宅的大幅成交拉低了全市住宅的成交均價。加上兩會結束之前,市場觀望氣氛較濃,預計未來2—3周,東莞樓市成交量仍將維持較低的水平。
東莞市房產管理局公眾信息網上數據顯示,2010年3月1日至2010年3月7日,全市商品房共成交827套,環比前一周的416套增加了411套,簽約面積約為8.8萬平方米,環比前一周的4.1萬平方米增加了約4.7萬平方米。住宅方面,上周簽約664套,環比前一周的354套增加了310套,簽約面積約6.8萬平方米,環比前一周的3.9萬平方米,增加了約2.9萬平方米。
據分析,春節假期結束后,本周全市簽約成交量雖然較前一周有較大提升,但與2009年平均水平相比仍然處于低水平。
不少項目售價三四千元
從中原市場研究部提供的數據來看,不僅全市住宅均價連續走低,普通住宅成交價格與2月份相比也有明顯下滑,跌破了每平方米6000元大關。成交套數在10套以上的項目共16個,成交均價為5602元/平方米。
根據該機構負責人車德銳分析,普通住宅成交價格的回落跟全市住宅整體下滑密不可分,主要是高檔洋房和豪宅項目在近期表現一般,因此普通住宅也就失去了高價格的支撐作用,價格回落。從成交排名前10名也可以看出,盡管有些項目在上周出貨比較理想,但價格較低。
記者在東莞房產管理局公眾信息網上看到,東莞不少項目都出現了三字頭、四字頭的成交價,如星耀國際某套成交價格為3249元/平方米,風臨花語岸成交價格為4311元/平方米等。這些項目由于成交量較多,對價格下滑也起到拉低作用。
別墅成交低迷
上周東莞全市共成交別墅19套,成交面積4911平方米,成交均價為14291元/平方米。相對2009年以及元月份的供需兩旺,最近別墅市場可以說是比較低迷。
車德銳分析其原因包括:國家在貨幣政策、信貸等方面逐步收緊情況下,令許多投資客暫且持幣觀望；別墅產品的新增供應暫且比較緩慢。上周別墅以厚街豐泰·觀山碧水、塘廈的萬科·棠樾、南城的世紀城·國際公館香謝里分別以成交3套、2套、2套銷售量排名前三。個盤成交均價除塘廈的萬科·棠樾在3萬元/平方米以上外,其他項目均價都在1萬元/平方米左右。
從雙休日各大樓盤的銷售現場來看,由于春節假期剛過,仍屬于淡季,各大樓盤的銷售營銷活動并不多。盡管客戶來訪量比節后第一星期有所增加,但看的人多,買的人少,市場觀望情緒依舊較濃,預計這種情況還將持續一段時間。
根據網上簽約的數據看,普通住宅從成交面積以58-120平方米的中等戶型較多,隨著一些樓盤價格的降低,預計以自住為主的剛性需求也逐漸在慢慢釋放。
業內人士分析,隨著3月份開發商在營銷和推廣力度上的加強,成交量會有進一步提高,房價也會有適當調整。值得注意的是,價格有望下浮的重點仍然會在鎮區的樓盤中,城區短期內由于開發量少房價下降空間較小。
等待政策塵埃落定
最近,開發商關注的焦點是全國兩會的召開。由于近半提案劍指高房價,不論買房者還是賣房者,都對兩會后可能出臺的新政策表示高度關注。
雖然目前業內對會后的政策走向仍不清楚,但溫家寶總理在政府工作報告中指出,要“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求”。還提出要從四個方面遏制房價上漲。一、繼續大規模實施保障性安居工程。二、繼續支持居民自住性住房消費。三、抑制投機性購房。四、大力整頓和規范房地產市場秩序。
從中可以看出,今年房地產的位置相比去年有所轉換,重心有所下移,從去年的投資類議題劃入了今年的民生類議題。
住房和城鄉建設部部長姜偉新對媒體表示,對穩定未來房價持堅定的態度,“下一步會有更為細化的遏制房價上漲的系列措施”。此話一出,業內人士紛紛猜測兩會后的政策走向,使全國各地的樓市都出現觀望氣氛,東莞也不例外。
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