中國高房價不僅引起了普通民眾的強烈不滿和各方面的高度關注，同時也引起了國際社會的熱議，最近《福布斯》把中國房地產位列世界第二大泡沫，美國《新聞周刊》也把中國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰置于該刊“2010年十大世界預測”的第二位。中國房價過高已成為大多數人的共識。
以房地產投資
為核心的經濟增長模式
我們知道，中國經濟增長在很大程度上依賴于投資拉動，而房地產業又是其核心。房地產業不僅直接帶動了大批產業鏈，刺激經濟增長；而且房地產及其產業鏈的資金循環中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資(國有企業或政府項目)。
在這種模式下，房價有不斷向上的內在動力：一方面，地方政府有利益動機推高地價和房價，從而獲得更高的收入；另一方面，必須允許房地產開發商通過更高的房價來消化增高了的成本，以吸引房地產投資。由此形成的高房價及高房價預期不僅吸引了大量企業從事房地產開發，帶動上游成本上升，而且吸引大量投資投機者，進一步推高房價。于是，形成了地價、建材等成本與高房價的正反饋循環，從這種意義上說，高房價“內生”地決定于我國目前經濟增長現實。這就是為什么不僅僅在京滬深等一線城市面臨高房價，而且在很多二線甚至三線城市也面臨高房價(相對當地居民收入)的原因。
產業創新枯竭
與房地產投資投機
產業創新枯竭不僅僅是中國面臨的發展問題，也是世界性問題。從某種程度上講，這次危及世界的金融危機正是美國創新枯竭的必然后果，當美國不再有像當年的互聯網、微軟等引領經濟社會發展的新經濟、新型企業時，就只能通過金融品的衍生化賺取利潤，最終引發危機。
在中國，傳統的產業普通存在產能過剩、競爭加劇和利潤率下降，大量的資金就從這些產業中游離出來進入到房地產業。對地方政府而言，當房地產業仍是拉動經濟最強有力的產業時，除了支持房地產以帶動諸如建材、家裝家電等行業推動經濟增長，還能做什么呢？逐利本能使大量的產業資本流入到高盈利、低風險(政府支持)的房地產業。這些資金一部分進入房地產開發，其中相當一部分則專門從事房地產炒作(我們常見到“溫州炒房團”的“慷慨”)。在當地政府的默許甚至鼓勵下，被“熱炒”的房地產業不斷升溫，房價自然也步步高升，而最廣大的普通購房者則成了地方政府和炒房客的“抬轎”人。
此外，居民收入不斷擴大，高收入階層的邊際消費傾向很低，于是將很大部分收入用來投資房地產，從而也催生了投資投機性需求。
購房主體“異化”
與購房“外援團”
一個正常的房地產市場，其剛性需求主體應該是30多歲到40多歲年齡段的人。而目前在中國房地產市場上，雖然對于許多年輕人來說，在一定階段內租房比買房更合適，但在傳統的“有房才有家”觀點下，還是有很多年輕人進入初次購房的大軍，他們不惜花光父母、親戚朋友，甚至爺爺奶奶(購房“外援團”)幾年甚至幾十年的積蓄(很多是因享受了公房私有化好處而積攢下來的)，也不惜透支他們幾年甚至幾十年的未來預期收入，成為“房奴”，縱使中國的房價收入比再高，“房奴”依然前赴后繼，顯示了中國樓市需求的超剛性。
此外，國際上比較通用的房價收入比指標無法解釋中國高房價現象。與大多數人相反，筆者認為，國際通行的房價收入比恰恰解釋了中國購房主體的“異化”現象。事實上，大多“購房者”并不是真正的購房主體，按照一對年輕夫婦購房時需雙方父母支持的最普遍的情況計算，由于這一“中國因素”，真實房價收入比至少被夸大了4倍！按北京目前房價收入比為20估算，其真實值也不超過5！，完全在“公認”的安全區間，遠遠低估了中國房地產市場的“真實”購買力。這就是為什么在房價越來越高的情況下，仍有許多本身收入并不高的“剛性”購房者的本質原因。
因此，可以說，在中國房地產市場，是從五十年代到八十年代的四代人同時對房地產形成需求，正是這四代人的“剛性需求”集中釋放，導致了房價的較快上漲，從而也帶動了大量投資投機性需求，而這種投資投機性需求又進一步拉高了房價。
城鎮化、人口素質
與區域發展不平衡
可以肯定，在相當長時期內，我國人口的城鎮化速度將遠大于城市擴容和城鎮化進程。由于大中城市擴容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經濟邊界，必然會形成大中城市規模的有限性和住房需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了目前中國房地產市場仍處于上升通道。據國際標準測算，未來的城市人口將是現在的3倍，現在的無房戶和未來新增需求將使得這一態勢更加趨強。筆者相信，除了多經濟中心、多區域協調發展，由此產生的高房價具有不可調和性。
此外，居民素質的普通提高(尤其每年新增的五六百萬大學畢業生)，對大中城市的房價形成巨大推力。在某些中小城市，人們的生活幸福指數或許更高，但是由于區域發展極不平衡，或者即使是由于滿足在大城市的虛榮心，他們中的絕大多數還是單向往機會多、空間大的大中城市“扎堆”。而他們及其“外援團”所引致的對住房的需求是房價高企的又一個重要支撐。
通過以上分析，筆者認為，長期來看，由于經濟增長模式、城鎮化進程、區域發展不平衡、人口素質顯著提高等因素，房價仍處于上升階段，具有上漲剛性。當前既需要從培育新興戰略產業、調整經濟結構、協調區域發展、逐步減少地方政府土地財政占比等長遠著眼，更要從增加保障房供給、禁止房地產投資投機、發展租房市場等具體微觀層面著手，多管齊下，才是真正解決房價上漲過快的勢頭。這不僅能滿足廣大居民基本的安居需求，維持社會和諧安定，更能以持久的力量“迫使”中國經濟增長進行“內生性”轉型，而這種“內生性”動力是比任何行政干預都更為有效和有力，也唯有如此，中國經濟的結構性調整和可持續發展才有可預期的希望。
(宣 宇 作者單位：北京大學中國經濟研究中心)
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