[“樓市缺貨真偽”大調查] 上市總量雖減少 但以大集團為主的新貨依然非常可觀
日前，有關廣州明年樓市將“鬧盤荒”的傳聞甚囂塵上，特別是這一消息還摻和上亞運期間建筑工地將停工的規定，讓“缺貨論”更是顯得言之鑿鑿。事實情況真是如此嗎？記者為此特意搜集了各大發展商集團以及各區域從今年底至明年上半年的新盤和新貨，發現到明年上半年，雖然廣州樓市的供應確實存在結構性失衡的狀況，但是總體供應量仍十分可觀。
總量減少但遠未到“斷糧”
據了解，時下盛行的“缺貨論”的一個重要論據就是明年亞運期間所有建筑工地將停工。據悉，從2010年10月25日至12月22日的59天里，廣州全城將進入停工狀態。雖然硬性停工期只有59日，但受此影響，明年廣州住宅供應將“斷糧”。而據記者了解，亞運停工的消息早在今年6月就已傳出，9月份正式下文，當時都未引起關注。時至年底，在廣州樓市又處于一個比較微妙的時刻卻突然被提出來，有理由相信這是有開發商為炒作房價而刻意制造的供貨緊張局面。
不過，從一些中介機構的數據來看，今年年底到明年樓市供應確實有所減少。合富輝煌的統計數據顯示，今年第四季度廣州全市新增供應約180萬平方米，少于近年同期水平。而中原地產預計明年廣州樓市的新增供應量約為800萬平方米左右，少于今年950萬平方米的水平。雖然總量有所減少，不過從絕對數來看并沒有嚴重的下滑。
根據記者從開發商處搜集到的數據來看，今年年底到明年上半年將有大批的貨量上市，其中動輒上千套甚至數千套的集團不在少數。例如城建集團的在售項目，明年上半年將有近2000套貨量上市，再加上一些新建項目，全年供貨量將“井噴”。而碧桂園旗下幾個項目明年上半年的貨量也有3200套之多；富力地產明年上半年上市貨量也達3000多套。其他如保利地產、新世界地產、中海地產、雅居樂地產、方圓地產、時代地產、僑鑫集團、合景泰富等廣州主流開發商，明年上半年的推貨量都在千套以上，再加上各區域的一些個盤項目，明年上半年整體樓市的供應仍然十分可觀。
結構失衡市區缺貨郊區集結
從各大集團公布的項目來看，明年上半年廣州樓市供應的區域性失衡現象十分明顯。其中中心城區除了白云貨量較多外，天河、荔灣、越秀和海珠區等中心城區推售項目明顯減少，不少區域只有寥寥數個新盤，在售項目也日益減少。而番禺、花都、從化、增城等外圍區域供貨明顯增加，無論是新盤還是在售項目，明年推貨量都十分龐大。
從供求關系來看，按目前樓市情況分析，市場需求已經有所下降。11月廣州的一手房成交量已有明顯下滑的跡象，個別區域下降更是明顯，個別樓盤甚至空有樓價無成交量。相關人士表示，由于房價已經超出不少人的承受能力，加上今年釋放了大量的剛性需求，所以雖然供應量下滑，但是需求也會減少，明年房價仍將維持在一個平穩的狀態。
成交一旦出現遲滯
“缺貨論”不攻自破
2008年是樓市供大于求的年頭，然而2009年這種狀況已經發生了逆轉，1~11月，全市批準預售的商品住宅僅有605.33萬平方米，大大少于2008年1~11月的695.1萬平方米，與此同時，全民又陷入了一場新的購房熱潮中，比2007年更為瘋狂。2007年廣州全年一手住宅成交面積為801.58平方米，但2009年到目前為止，成交面積已經高達903.94萬平方米，超過了2007年全年的成交面積，預計今年全年成交面積有望接近1000萬平方米。
1～11月成交量
比上市量多300萬m2
由此可見，從1~11月的供求關系來看，廣州的確出現了較為明顯的求大于供的情況，比例大約為2：3。同樣由于求大于供，也在一定程度上導致了全市樓價步步走高，十區從今年1月的8014元/m2一路上漲到11月的10282元/m2，漲幅已接近30%。
有業內人士分析，今年批準預售量大幅減少，與2008年不少開發商看到市道不好，放慢了開發速度有關系。在今年強大的消費力面前，能夠留給明年繼續消化的“余糧”實在不多。不過，記者最近兩個月發現，各大樓盤每周的成交套數都在慢慢下降，但簽約價格卻仍在穩步上升。有開發商表示并不擔心銷售速度下降，只要買家能夠承受較高的價格，不妨放慢速度賣個好價錢。
會不會缺貨關鍵看成交速度
可見，明年是否真的“缺貨”其實只是相對而言，如果買家還像今年一般瘋狂掃貨，那么有再多樓盤也不夠市場消化。但如果樓價上升到達一個節點，讓購房者包括投資者在內終于停下奔馳的腳步，導致成交量顯著下滑的話，供應量即便減少，也未必能夠刺激買家重新出手，“缺貨論”自然不攻自破。
記者 陳白帆
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