資料圖片：周天勇
本報(bào)訊 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專訪時(shí)說，我國(guó)城市房?jī)r(jià)太高，從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財(cái)政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。
周天勇說，我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。現(xiàn)行財(cái)政體制使賣地收益最大化成為政府政策和行為的必然取向，這些體制的問題只能靠改革來解決。
周天勇認(rèn)為，首先，關(guān)于城市建設(shè)用地的思路要進(jìn)行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配。要嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng)，適當(dāng)擴(kuò)大城市住宅用地的供應(yīng)。政策上應(yīng)當(dāng)允許符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地，不再經(jīng)過征用，直接進(jìn)入土地建設(shè)市場(chǎng)；允許在一些人口集中的大村子、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)，建設(shè)多層的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來。
為解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，周天勇提出一攬子綜合配套的調(diào)整和改革建議：
一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場(chǎng)，改革為信息對(duì)稱和供給方也充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)；二是把政府一次性將土地和房屋幾十年的收入，改變?yōu)殚L(zhǎng)期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費(fèi)，改革為購(gòu)買后的房產(chǎn)稅，政府用稅收來增加購(gòu)房投資和投機(jī)的成本，調(diào)節(jié)貧富差別。
針對(duì)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問題，周天勇提出，國(guó)土資源部門需要立法限制地方政府囤地；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不論什么類型，全部自由地進(jìn)入市場(chǎng)；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場(chǎng)掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省，甚至全國(guó)性的交易市場(chǎng)；對(duì)大面積購(gòu)買囤積土地的開發(fā)商進(jìn)行限制。
周天勇說，改革越拖越難，晚改不如早改，應(yīng)當(dāng)考慮社會(huì)大多數(shù)人的利益，考慮國(guó)家和民族長(zhǎng)期的利益，避免因居住和房?jī)r(jià)問題而引起社會(huì)動(dòng)蕩，實(shí)現(xiàn)人民的樂業(yè)和安居。
房?jī)r(jià)太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)形成的購(gòu)買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購(gòu)買住宅。與世界各國(guó)城市化道路不一樣的是，中國(guó)當(dāng)前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動(dòng)，家庭不能團(tuán)圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會(huì)給中國(guó)二三十年后的社會(huì)造成極不穩(wěn)定的麻煩。房?jī)r(jià)太高，從短期看，與流動(dòng)性過多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財(cái)政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報(bào)記者專訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。
中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重惡化
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：周教授，今年以來，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點(diǎn)，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財(cái)政體制及住房相關(guān)政策制度的問題，以及如何進(jìn)行改革，想請(qǐng)您談?wù)効捶ā?/p>
周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè)，天價(jià)購(gòu)買土地，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的預(yù)期。之所以熱，是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。
一般來說，政府以權(quán)力來分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)所形成的利益，在中國(guó)，主要是通過出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費(fèi)、讓開發(fā)商承擔(dān)配套等等來實(shí)現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會(huì)等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買得起這五百套的消費(fèi)者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒有討價(jià)還價(jià)的話語權(quán)。
土地和房屋問題，如果調(diào)控不當(dāng)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究，房?jī)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì)，中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購(gòu)買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購(gòu)買住宅的能力。房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：我看到您提出，2009年房?jī)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過多而流動(dòng)性過多形成的。您怎么看？
周天勇：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長(zhǎng)的速度，其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過多，也會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。
現(xiàn)在許多人擔(dān)心，2010會(huì)是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設(shè)，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jī)r(jià)如果不加以調(diào)控，2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。
房?jī)r(jià)上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：有看法認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與土地的供應(yīng)無關(guān)，我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/p>
周天勇：房?jī)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無關(guān)系，否則，在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的。中國(guó)最大的一個(gè)兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設(shè)需求，防止房?jī)r(jià)上漲過快？不可能嚴(yán)格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價(jià)格不上漲。當(dāng)然，有些地區(qū)是全國(guó)人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國(guó)目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國(guó)家和地區(qū)，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房?jī)r(jià)將還會(huì)持續(xù)上升。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地，您認(rèn)為這對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？
周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為。也就是控制土地用來建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求，在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤(rùn)。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過來，先儲(chǔ)備起來，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí)，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進(jìn)入房?jī)r(jià)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。
土地招拍掛和土地財(cái)政是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?/strong>
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房?jī)r(jià)后面的關(guān)系和問題這樣復(fù)雜，您認(rèn)為，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？
周天勇：我認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：眾所周知，土地招拍掛競(jìng)價(jià)出讓，是我國(guó)從協(xié)議劃撥土地到土地市場(chǎng)化分配的一項(xiàng)重大改革，您為什么說它是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)深層次原因呢？
周天勇：當(dāng)然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個(gè)大進(jìn)步。但是，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改善是一個(gè)非常復(fù)雜的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求，基本類型有壟斷與競(jìng)爭(zhēng)，但是細(xì)分起來，它有供給競(jìng)爭(zhēng)與需求競(jìng)爭(zhēng)型、供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型、供給競(jìng)爭(zhēng)與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實(shí)際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。
這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場(chǎng)，還有它自己的一些特點(diǎn)：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報(bào)紙上只刊登一天，許多購(gòu)買者不知道；2、可能掛和拍之間時(shí)間很短，導(dǎo)致即使知道的購(gòu)買者，也來不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對(duì)稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國(guó)之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個(gè)市場(chǎng)體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財(cái)政多收的利益驅(qū)動(dòng)，這種招拍掛體制，實(shí)際上已經(jīng)淪為了地方政府高價(jià)賣地的一種非常順手的操作機(jī)制。從今年土地招拍掛價(jià)格暴漲和房?jī)r(jià)上漲的情況來看，招拍掛體制已經(jīng)成了房?jī)r(jià)上升的一個(gè)深層次的重要推動(dòng)原因。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：這樣復(fù)雜，那么，地方政府財(cái)政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問題，與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？
周天勇：政府賣地是有利益驅(qū)動(dòng)的。目前，財(cái)政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費(fèi)罰款，2007年的財(cái)政，許多地方政府的收費(fèi)罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項(xiàng)稅的收入占整個(gè)總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費(fèi)在40%-50%。地方政府搞建設(shè)要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務(wù)要花錢。因此，它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。
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