據中國之聲《新聞縱橫》7時45分報道，最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內推廣農村集體建設用地入市，逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的流轉模式。這項政策，是否將在未來打破目前房地產市場的“地荒”局面，并對居高不下的樓市泡沫產生強烈沖擊？
浙江集體建設用地入市政策實現保障農民利益
在農村集體建設用地使用制度改革方面，浙江的現行政策是：在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。
隨著城鄉統一的建設用地市場的逐步建立，政府將對依法取得的農村集體經營性建設用地，通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這就意味著農村集體建設用地使用權與國有建設土地使用權一樣，有了轉讓、出租、抵押等權利，具有了“同地、同價、同權”。“農村集體建設用地平等化”使農民擁有了集體土地的主體地位和土地出讓的收益權利，為推進新農村建設提供了一個巨大資金來源，是統籌城鄉發展的一個重大制度安排，也是完善我國土地法律體系的一個必要環節。
浙江農村宅基地入市的流轉途徑
浙江省的主要做法是對農村宅基地的整理。發達沿海地區可謂“寸土寸金”，但在農村，農民住房空置率高達30%左右。以浙江嘉興為例，嘉興農業用地保有率高達86%，但農業產出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農用地儲備不足的同時農村建設用地較為浪費。
2008年，嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規劃管理制度、公共服務均等化、新市鎮建設等在內的“十改聯動”改革；率先取消農業戶口、非農業戶口分類管理模式，全市城鄉居民戶口統一登記為“居民戶口”。還有一項重要內容就是鼓勵農村居民實施“兩分兩換” ，并在南湖區、平湖市等地試點。“兩分兩換”，就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自愿的基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。
具體做法是取消農業戶口，把目前的農村宅基地置換為城鎮建設用地，在城鎮集中建設新社區安置農民，原村莊復墾為耕地，然后把多余出來的土地指標挪到城市近郊用作工商業開發。以嘉興三個試點鄉鎮為例，姚莊鎮戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間；龍翔街道通過宅基地置換，土地節約率將達到50%以上，可置換出約3000畝用地空間；七星鎮通過農村宅基地置換城鎮房產，戶均可節約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節約率為71%。照此推算，整個浙江省可以整理、置換出來的用地將是非常大的一個數字。
嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來的土地，有一部分將可用作工業用地和商業用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。嘉興模式最具有價值的地方，就是農村集體所有的非農業用地(目前僅限于宅基地)進入土地市場，并逐步實現與國有土地“同地、同價、同權”的目標。
分析：此舉將在一定程度上緩解高房價
近來，種種跡象表明，國土資源部土地新政在禁止囤地行為。9月4號，國土部下發了《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》，調查內容包括建設用地供應總量、結構以及來源于儲備土地的情況等，調查目標直指開發商囤地問題。
本月12號，國土資源部又正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃。這一政策有望解決土地有限，供應不足問題，遏制大宗地王。
有分析人士認為：國土資源部的新一輪土地調控政策，還遠不止于此。浙江的試點，很可能是為國土資源部推廣農村集體建設用地入市鋪路。那么，浙江的 “農地入市”政策對于打壓囤地和高房價將起到多大的作用？昨晚，中國人民大學不動產經濟研究中心況偉大教授在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯采訪時說，引入農村集體建設用地就等于在土地市場引入了有效競爭，勢必會使土地價格進入合理空間。
況偉大：因為農地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之后就產生了競爭。一方面是價格下降，另一方面會提高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。所以我認為，如果農地入市的話，對提高土地資源的利用效率、抑制目前高房價是有一定作用的。
以北京市為例，官方統計，今年10月份，北京新建住房中，四環以內期房均價達19750元，五環至六環期房均價也達到了每平方米10314元，均價50000元/平方米的豪宅也不在少數。北京大學房地產研究所所長陳國強表示，北京城市建設用地僅占全市土地的兩成，農村集體所有土地卻占到了八成，其中農村集體建設用地也有相當的比例。如果農村集體建設用地入市流轉，將在一定程度上緩解北京的高房價。
那么，農村集體建設用地入市流轉、實現與城市國有土地“同地、同價、同權”還有多遠呢？它是否將是未來土地資源配置的一個走向呢？昨晚，中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國之聲《新聞縱橫》采訪時表示，推廣農村集體建設用地入市，實現與城市國有土地“同地、同價、同權”將是大勢所趨。
周天勇：早晚都會的，必須得走這一步。因為農村建設用地“同地、同價”，不能因為所有制不同，價格就不一樣，這是不對的。而且農村集體建設用地直接進入市場這是十七屆三中全會作的決定，一定要把政府壟斷的招、拍、掛的市場制度改革為國有土地全部統一上市的這樣一種市場結構，這才是合理的。
農村集體建設用地入市，雖然將緩解目前土地供應緊張的局面，地價抬高房價的問題得到一定程度的緩解。但是，畢竟，這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過程中也可能遇到意想不到的復雜問題，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在接受中央臺記者采訪時表示，在農村集體建設用地入市的過程中要嚴格依照相關規定，確保我國18億畝農業耕地不被占用。
|
