國內不少城市的房地產市場,正在出現由“量價齊升”轉為“量跌價漲”甚至“量價齊跌”。
樓市調整的量變
據中國指數研究院數據信息中心監測,福州、廈門和珠三角地區的“金九”銷售預期已經落空。其中下降幅度最大的要數廣州,9月份,廣州樓市新建商品住宅數成交量僅有4600多套,比今年6月份8000多套的簽約量下降了42.17%。
樓市調整的量變,實際上從7月份已經開始。7月,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市成交量首次出現集體性的回落。8月份以來,國內許多城市房地產市場成交量繼續下滑,而價格依然堅挺向上。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示,“金九”月,北京、福州等部分重點城市甚至出現了“量價齊跌”的情況;受其監測的30個重點城市中,“銀十”前景尚不明朗。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為,今年上半年國內房地產市場的“漲情”表明,國家保增長的政策效應明顯。
金地集團董事長凌克表示,今年上半年,寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求釋放,導致國內房價、地價互推上漲。下半年,隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴打“捂盤”“囤地”等措施出臺,政策逐步由“寬松”轉為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風險加大,將直接導致政策迅速收緊,再次加大市場持幣觀望。
長期制度建設不足
秦虹說,受2007年底出臺的金融調控政策影響,2008年全國商品住宅銷量同比下降了20%,東部大城市同比降幅更達40%左右。盡管如此,2008年全國商品住宅銷量仍達6億平方米,比2007年之前的任何一年都要高。這表明,我國房地產市場經過10多年的發展后,已進入穩定勻速的增長期。
“穩定勻速發展的房地產市場需要有長期制度建設作為保障,但是,目前我國在房地產業的長期制度建設方面不足。”秦虹認為。
秦虹、福州大學房地產研究所所長王阿忠等專家認為,維持房地產市場健康發展的長期制度建設須包含的主要內容為:完善住房保障制度,使低收入家庭免受市場波動的風險;完善調控市場的經濟手段;完善房地產金融制度,控制房地產投資風險和建立成熟理性的房價定價機制等。
須建立成熟理性的定價機制
專家建議,為確保我國房地產業健康有序發展,當前應亟待推進長期制度建設。
首先,要對住房保障政策的制定實施提供有力的制度保證。目前,各地政府在加強住房保障制度建設的實踐中,缺乏立法保障存在許多弊端;其次,完善調控市場的經濟手段,特別要改進房地產業的稅收管理;第三,完善房地產金融制度,須從房地產投資金融創新做起。近年來,炒房等投機行為屢屢導致房價過快上漲,關鍵在于房地產投資缺少必要的投資金融品種;第四,建立成熟理性的房價定價機制。
破除樓市定價積弊,促進樓市穩定發展,須建立成熟理性的房價定價機制。房地產行政主管部門必須要對房價成本進行科學合理的測算,作為市場定價的指導依據,加強房價定價監督和管理。開發商在樓盤定價上必須要給后市留有余地,絕不能以追求暴利為目標,而是依靠產品的多元化創新,能在價格和產品結構間達成一個平衡,以業態的多元化換取房價持續發展的空間。(來建強)
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