上海方面組織的調(diào)研活動(dòng)試圖匯總樓市近況，為政府下一步工作做好準(zhǔn)備。
樓市連續(xù)近6個(gè)月火爆上漲，火爆的背景、程度以及樓市的未來(lái)日益成為中央及地方政府的關(guān)注焦點(diǎn)，并不約而同地摸底樓市，也許初衷不一，但掌握樓市真實(shí)情況確已成為政府急迫工作任務(wù)之一。
近日，有消息稱(chēng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)土資源部先后赴各地摸底樓市情況，調(diào)查內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況，開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成，項(xiàng)目地價(jià)與房?jī)r(jià)等。昨日，南京某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者證實(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前確實(shí)與地方物價(jià)局溝通樓市情況，但并未與開(kāi)發(fā)企業(yè)直接溝通。國(guó)土資源部摸底方式則是下發(fā)了一份“國(guó)土資電發(fā)(2009)34號(hào)地價(jià)調(diào)查表”，要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款，以及房屋售價(jià)等。消息人士表示，國(guó)土資源部的調(diào)查由該部土地利用司具體負(fù)責(zé)。
對(duì)于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)土資源部的摸底動(dòng)因，一些政府相關(guān)部門(mén)的人士諱莫如深。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在其博客介紹，統(tǒng)計(jì)局的成本調(diào)研與今年“兩會(huì)”期間全國(guó)工商聯(lián)的人大提案有關(guān)。工商聯(lián)提案指出，房?jī)r(jià)中五至六成的成本流入地方政府。
記者獲得的地價(jià)調(diào)查表顯示，此次為抽樣調(diào)查，調(diào)查范圍為2006年以來(lái)取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段(包括已售完)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別調(diào)查土地面積、土地出讓樓面價(jià)與房屋售價(jià)。開(kāi)發(fā)類(lèi)型包括普通商品住房、高檔公寓、別墅等。土地取得方式包括協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等。
成都世家機(jī)構(gòu)分析師樊邦勇表示，從表格分析，其主要目的是為了摸清土地成本與售價(jià)的關(guān)系。這可能為后續(xù)國(guó)土資源部考慮土地出讓方式做數(shù)據(jù)參考。
但樊邦勇也表示，該調(diào)查也有更深層考慮，比如按照普通商品住房、高檔公寓、別墅等進(jìn)行分類(lèi)，有助于了解不同類(lèi)型商品房中土地成本比重，為后續(xù)區(qū)別性政策對(duì)待提供依據(jù)。畢竟保證保障性住房供地是國(guó)土資源部一項(xiàng)重要任務(wù)。
上海證券報(bào)還獨(dú)家獲悉，上海本周一開(kāi)始組織連續(xù)兩天的調(diào)研活動(dòng)，試圖匯總樓市最近的真實(shí)情況，以為下一步政府工作做好準(zhǔn)備。第一天的調(diào)研對(duì)象為專(zhuān)家、協(xié)會(huì)和有關(guān)職能部門(mén)，第二天為開(kāi)發(fā)商代表。
據(jù)參會(huì)者透露，與會(huì)成員大多就樓市成交量、價(jià)格問(wèn)題展開(kāi)討論，其中共識(shí)包括：此輪樓市回暖主要來(lái)源于剛性需求在2008年壓抑了一年后的集中釋放；部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)回到歷史最高水平；實(shí)際供給不足的狀況仍然存在，并可能導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)的供小于求的局面。
專(zhuān)家表示，政府摸底不意味著會(huì)有政策出臺(tái)，如果投資比例適中，房?jī)r(jià)與供給都沒(méi)有急升或急緊的情況，地方政府不會(huì)輕易出臺(tái)緊縮性政策。
成交量猛增杭州新建住宅存量跌破萬(wàn)套
據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品房成交10058套，創(chuàng)下月成交歷史天量，6月的前兩周仍保持高位成交態(tài)勢(shì)，截至上周日，杭州主城區(qū)新建住宅存量套數(shù)首次跌破一萬(wàn)套大關(guān)，為9816套。
透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，杭州所有剩余房源跌至17091套，可售住宅房源數(shù)量已經(jīng)下降至9816套和133.93萬(wàn)平方米，其余房源主要是辦公用房和商鋪。據(jù)記者調(diào)查，在這9816套存量住宅中，多數(shù)是2006到2009年就已經(jīng)開(kāi)賣(mài)的尾盤(pán)。
杭州一位資深地產(chǎn)分析人士指出，自2008年以來(lái)，杭州新住宅用地成交大幅下降。2008年杭州共成交44宗土地，總出讓面積160萬(wàn)平方米(約2411畝)，比2007年減少六成以上。2008年成交土地中，住宅用地占13宗，商住綜合用地占9宗，商業(yè)用地成交22宗。從成交面積上看，住宅用地只有94萬(wàn)平方米(約1421畝)。今年以來(lái)，住宅用地成交繼續(xù)慘淡。2009年1至4月，杭州共成交住宅及配套用地共3宗，總出讓面積只有38399平方米(合57.6畝)，總成交金額5.38億元。
上周，杭州主城區(qū)商品房一共成交2225套，成交面積24.29萬(wàn)平方米，其中成交的大部分為住宅。上周杭州新建商品房成交均價(jià)為14197元/平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)0.31%，其中商品住宅的價(jià)格為14236元/平方米。如果按照這樣的速度成交，杭州也許就在一兩個(gè)月內(nèi)沒(méi)有新建住宅存量房可賣(mài)。
上海戶籍新政不會(huì)馬上刺激樓市
據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，上海居住證轉(zhuǎn)戶籍政策的實(shí)施細(xì)則正式出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為不會(huì)對(duì)目前的上海樓市產(chǎn)生直接刺激性作用。
數(shù)年前實(shí)行的上海“藍(lán)印戶口”政策曾有力地催暖過(guò)當(dāng)時(shí)樓市。“此次主要目的為吸引人才的戶籍新政與撬動(dòng)樓市的‘藍(lán)印戶口’完全不同，對(duì)于刺激房產(chǎn)交易乃至房?jī)r(jià)是不會(huì)有明顯效果的。”易居中國(guó)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“當(dāng)然，通過(guò)吸引大批優(yōu)秀人才來(lái)上海定居，必然會(huì)增加購(gòu)房需求，引入的人才也多會(huì)屬于有能力購(gòu)房的群體，所以對(duì)上海房地產(chǎn)會(huì)是一種長(zhǎng)期、慢效的利好。”
今年2月上海公布居住證轉(zhuǎn)戶口政策后，二手房市場(chǎng)的總體反應(yīng)也較為一般。“我們近日對(duì)旗下門(mén)店進(jìn)行過(guò)抽樣調(diào)查，僅有少部分來(lái)自外省市的意向客戶在看房或交易過(guò)程中對(duì)此政策進(jìn)行了相關(guān)咨詢，比例約為客戶總量的5%左右，受此政策影響而直接促成交易的案例更鮮有出現(xiàn)。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師黃河滔認(rèn)為，短期樓市交易很難因此集中放量，因?yàn)榉隙囗?xiàng)“轉(zhuǎn)戶”條件的外省市人士多為各行業(yè)精英，可能早已在上海購(gòu)房。當(dāng)然，隨著年齡增長(zhǎng)、“轉(zhuǎn)戶”條件不斷得到滿足，一些尚未購(gòu)房的年輕人還是會(huì)從戶籍新政中尋找落戶上海的機(jī)會(huì)。(于兵兵李和裕 陶君)
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