上海易居房地產(chǎn)研究院4月28日最新的研究報告顯示:從全國來看,2008年我國商品商和商品住宅空置量皆出現(xiàn)明顯上升,商品房和商品住宅的空置率出現(xiàn)由降至升的拐點,分別增至9.50%和6.34%,而且增幅創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。但兩項空置率卻明顯低于15年來13.68%和11.28%的平均空置率,依然處于合理區(qū)間。
目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然處于合理區(qū)間,而北京的情況不容樂觀,消化空置面積的壓力很大,形勢相當嚴峻。單單從空置情況分析,目前上海樓市的健康程度明顯好于北京,北京樓市下調(diào)的空間大于上海樓市。
近期中國社科院發(fā)布的《2009房地產(chǎn)藍皮書》引起強烈的社會反響,其中在對2009年商品住宅市場發(fā)展趨勢的預測中提到:“商品住宅空置面積將會較快增加,商品住宅空置面積總量將會達到往年數(shù)量的2—3倍,而且不排除部分項目由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓。”
上海易居研究院認為,實際上,從1993年海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破滅開始,關(guān)于房屋空置的話題就一直為業(yè)界關(guān)注。2008年以來,伴隨房地產(chǎn)市場的下行,商品房成交量的萎縮和空置量的增加,一些業(yè)內(nèi)人士更就商品房空置問題大做文章,制造了一波“空置率危言”。其以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎(chǔ),推斷出:2009年全國商品房空置率將達30%以上,大大超過國際公認商品房空置率警戒線10%。
“乍一聽,不寒而栗。細細一思,又有些不對。且不說,其空置率算法與國際通行算法不一致,結(jié)果不具有可比性。就其利用空置量/當年增量房數(shù)量計算出的30%的空置率亦是水分不少。那么當前我國商品房空置到底處于一個什么樣的水平呢?”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報記者,從全國來看,2008年我國商品房和商品住宅空置量皆出現(xiàn)明顯上升,商品房和商品住宅的空置率出現(xiàn)由降至升的拐點,分別增至9.50%和6.34%,而且增幅創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。但兩項空置率卻明顯低于15年來13.68%和11.28%的平均空置率,依然處于合理區(qū)間。
2008年我國商品房與商品住宅空置面積消化周期分別為3.17個月和1.95個月,相當于2005年水平,明顯低于15年來6.14個月和4.97個月的平均水平,尚處于合理區(qū)間,空置面積消化壓力并不大。易居研究院認為,根據(jù)歷史水平,商品住宅空置面積消化周期只要不超過5個月,基本上可算作合理。
從區(qū)域來看,根據(jù)選樣的六個典型城市,同比2007年,2008年六大城市空置率均有所上漲,漲幅較大的有上海、武漢、北京、深圳,同比增長分別為60%、60%、44%、54%,其中北京空置率高達16.64%,居全國首位,高出全國水平75%,形勢比較嚴峻。
2008年一線城市北京、上海、深圳空置率明顯高于二線城市。從商品房空置面積消化周期看,2008年六大城市五個漲幅超過100%,其中武漢漲幅最大,為153%。廈門、上海、深圳、北京漲幅分別為104%、139%、102%、106%。2008年北京商品房空置面積消化周期達12.92個月,高居榜首,情況遠比其它一線城市嚴峻。
易居研究院重點研究了北京和上海的情況,發(fā)現(xiàn)目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然處于合理區(qū)間,而北京的情況不容樂觀,消化空置面積的壓力很大,形勢相當嚴峻。單單從空置情況分析,目前上海樓市的健康程度明顯好于北京,北京樓市下調(diào)的空間大于上海樓市。
值得提出的是,由于今年一季度,包括當前4月份全國樓市成交量出現(xiàn)顯著反彈,從而在一定程度上緩解了商品房和商品住宅空置率上升的壓力。當然,如果今年下半年全國房屋成交量重新出現(xiàn)回落,則這一壓力會重新加強。但就目前而言,全國商品房空置情況仍在合理區(qū)間,根本沒達到部分機構(gòu)和專家認為的“相當恐怖”的程度。不過,北京的情況依然比較嚴峻。
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