主持:唐文祺
嘉賓:上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理 趙煒
3月份,全國樓市遭遇小陽春。在樓市升溫導致房貸市場競爭日趨激烈之時,上海銀監局以一紙通知,再度強調二套房貸政策的嚴格執行標準。這一“腳”剎車對未來樓市會有怎樣影響?此次上證第一演播室請來專業人士做出解答。
主持人:您是否能夠分析一下,此次上海銀監局下發的《通知》,是基于怎樣的市場背景之下出臺的?
趙煒:2009年3月份,信貸消費突然出現放款高潮。3月個人住房貸款增加24.4億元,同比多增34.1億元;其中,主要是二手房貸款增加22.4億元,同比多增24.1億元。此次信貸放款高峰由多重原因造就。一方面,目前執行的信貸政策通常是在更早期就已制定,也就是說銀行的放款指標其實是在去年低迷時期確立下來的。而在去年年底時,貨幣松動的信號已經日趨明顯。另一方面,雖然信貸政策涉及全年,但按照銀行的操作習慣,一般希望在第二、第三季度時就能夠基本完成全年目標,因此在這之前會表現特別“賣力”。
我們得到的統計數據表明,上海二手房市場的當月總成交金額,環比漲幅達到77.5%;總成交套數環比上升72.79%。隨著剛性需求在3月份的釋放,銀行為了爭奪市場份額,紛紛使出渾身解數爭奪客戶。在這種市場前提下,未免會出現二套房貸款放寬的操作手法。而上海銀監局的《通知》,便是在這種情況下出臺的。
主持人:您能否預測一下,在《通知》出臺之后,市場反應將會如何?
趙煒:我們可以先來算筆賬看看,如果二套房貸按照首套住宅的優惠政策來執行,以總價100萬元的物業為例,調整之后的首付和利率下調措施,可使得買家節省約10萬元。從《通知》的具體內容來看,目前只是對于貸款成數進行了限定,但利率方面尚未有明確規定。成數提高一至兩成的話,對于有資金實力的改善性需求客戶來說,影響并不會太明顯。倒是那些資金不太雄厚的投資客戶,《通知》的出臺會對其入市有所抑制。
但是,從4月份的市場情況來看,由于不少房東開始反價、跳價,供求雙方的矛盾已經初露端倪。有統計數據表明,目前為止房貸業務已有15%-20%的下降,這說明買賣雙方的僵持態勢可能再度出現。如果加上《通知》所抑制的部分投資需求客戶,預期5月份的市場情況還會進一步下滑。
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