○為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大？○在呼吁開發(fā)商公布成本時，究竟所要公布的是什么成本？
○價格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？
○都說地方政府“以地生財”，那么土地出讓收入干什么用了？
2009年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點。但在有關(guān)討論中，關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是，許多從生活經(jīng)驗而來的簡單判斷實際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì)。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度再做辨析。
一、房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本
很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來，要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強(qiáng)烈。2008年下半年以來，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本，以示幾無降價空間。
我們基本可以假定，公布成本的開發(fā)商并未蒙人。資料顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤率還遠(yuǎn)達(dá)不到這個水平。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個相當(dāng)多人忽略的事實。這個事實就是，開發(fā)商的利潤，甚或說“暴利”，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上，開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿。
房地產(chǎn)的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利，甚或暴利可圖。
我們假定，建造某一樓盤所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融資成本等合計的總成本確確實實需要1億元，總售價為1.1億元；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于，這1億元的總成本中，開發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。顯然，即使該項目的毛利潤率只有10%，開發(fā)商的自有資金利潤率也可達(dá)50%！在2007年的一段時期內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場銷售火爆，銷售周期很短，一些開發(fā)商采取了“五個果三個蓋”的資金策略，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項目，通過加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率，從而也就進(jìn)一步提高了自有資金的回報率。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中，如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時，房價下降的程度遠(yuǎn)不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限。
二、重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實成本
開發(fā)商的“暴利”其實還有一個重要來源，這就是土地升值。
假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元。這時如果開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價，的確可以獲得驚人的“暴利”。
但請注意，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，土地溢價所帶來的每平方米3000元利潤，其實只是財務(wù)意義上的利潤，也就是核算單個項目時的利潤；而并非開發(fā)商的真實利潤。因為除非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到開發(fā)商口袋里。因為開發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”，就必須按現(xiàn)價的5000元樓面價重新購入土地。
為了進(jìn)行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價重新購入相同生產(chǎn)要素所支付的代價，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，最初購入土地時的成本只是財務(wù)成本，依照這個成本核算的利潤只對稅務(wù)局收稅有意義；對房地產(chǎn)企業(yè)的股東來說，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。
很多人在呼吁開發(fā)商公布成本時，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實，開發(fā)商最初的土地購入成本，也就是財務(wù)成本，在判斷房價有無下跌余地時并無多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須按照重置成本制定價格，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。
三、房價低于成本仍可有豐厚利潤
從2008年下半年起，的確不少樓盤在降價銷售，在一些城市中，降價的幅度還比較大。甚至有些開發(fā)商明言，價格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？
降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖，更不要說是“揮淚大甩賣”了。
如上所述，重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實成本。而重置成本實際上存在著與當(dāng)初的購入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時，即使開發(fā)商以低于財務(wù)成本的價格賣房子，仍有可能賺取利潤！
舉個例子說。假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價購入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價降低1000元，即使銷售價降到了財務(wù)成本以下，也不意味著真實意義的“虧本”。因為重新獲取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時，房價降價1000元的開發(fā)商實際獲取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產(chǎn)條件！
上述例子可以用一個更通俗、簡單的比喻來說明。假定一個股民以10元一股的價格買入了股票。如果這個股民確定有機(jī)會可以6元價格再買入時，以8元價格賣出所持股票賠本與否？沒有賠。因為這個股民在持有同樣股票的同時，還獲取了每股2元錢的現(xiàn)金。表面看起來，這個股民的資產(chǎn)與當(dāng)初的買入價相比畢竟縮水了，但每一個股民都懂得，這種操作叫做“攤低成本”。8元賣出，6元價位時可以買回1.3股，只要股票再漲回8元，這個股民已經(jīng)盈利！其實，那些降價銷售的開發(fā)商都心知肚明這個簡單的盈利模式，盡管他們對購房人說的都是“揮淚大甩賣”。在這個比喻中，開發(fā)商實際上比股民更有利的是，由資源的有限性決定，從發(fā)展看，土地價格回升比股價回升的確定性要大得多。
四、不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除
在上述分析中，我們實際上提出了一個重要的判斷，就是房價較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低。
很長時期來，人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導(dǎo)致了房價的不斷攀升。這個問題的關(guān)鍵，并非是“地價決定房價，還是房價決定地價”；需要重點探究的是，土地出讓收入干什么用了。
一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎斦慕?jīng)常性支出項目，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的長期性建設(shè)項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論)，也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的市政建設(shè)。
從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗看，城市長遠(yuǎn)發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國，由于地方政府的經(jīng)常性財政收入不可能成為這種長遠(yuǎn)發(fā)展的資金來源，又缺乏市場化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。
地價中包含這種“代償”功能，實際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場化融資方式，開拓與規(guī)范地方政府的市政建設(shè)資金籌集渠道，才能真正剔除地價中不合理的制度性成本，把地方政府從“房價助推者”的尷尬立場中解脫出來，才能真正讓房價回歸合理的市場定位。
(作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，研究員)
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