房企究竟有沒有進(jìn)入冬天？
時(shí)下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨不少困難。中國社科院研究員易憲容近日就房企過冬問題對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示：“房地產(chǎn)企業(yè)過什么冬呢？價(jià)格都沒有調(diào)下來，還過冬呢？中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有幾年調(diào)整是不可能的。”
易憲容認(rèn)為，目前來談房地產(chǎn)“企業(yè)過冬”并不恰當(dāng)，因?yàn)榉績r(jià)還未調(diào)整到位，政府救市政策出臺(tái)得越多越頻繁，只能起反作用，大家對(duì)房價(jià)觀望心態(tài)更重。但中體奧林匹克花園總裁陳順表示，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)已進(jìn)入寒冬，必須調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、適當(dāng)下調(diào)價(jià)格。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟有沒有進(jìn)入冬天呢？
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院、房地產(chǎn)教研室主任王凌云近日在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的確已經(jīng)在過冬了，不能因?yàn)榉績r(jià)沒有大幅度下跌就否認(rèn)企業(yè)在過冬。正是房企處在過冬的狀態(tài)下，市場(chǎng)在賣方和買方的博弈中逐漸進(jìn)行調(diào)整，但價(jià)格調(diào)整也不可能一步到位。
上海春之聲置業(yè)公司董事長朱大鳴則對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，在2007年瘋狂圈地鋪攤子上項(xiàng)目的房企很多都在過冬，也有一些房企，在2007年圈地潮中沒有搶到土地的，項(xiàng)目銷售差不多的，現(xiàn)在無所謂過冬不過冬。這里的過冬概念是指日子不好過，成交量低迷。“現(xiàn)在不僅僅是房企在過冬，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)都在過冬。”
朱大鳴說：“今年我們明顯感覺到開發(fā)企業(yè)投資地產(chǎn)建房的意愿大為下降。”
房企面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)
“現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)是真真切切地在過冬了，而且這個(gè)冬天還很寒冷。”房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、地產(chǎn)評(píng)論人章林曉近日對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)很嚴(yán)峻，甚至面臨能不能存活下去的嚴(yán)重威脅。
“首先，房企面臨‘難以為繼’的風(fēng)險(xiǎn)。”章林曉對(duì)本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)最主要的收入來源是房地產(chǎn)的銷售收入。但是，2008年下半年以后，全國許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入凝凍狀態(tài)，銷售量下滑十分迅速，到目前為止，有些地方有些樓盤已經(jīng)3個(gè)月甚至5個(gè)月零成交。
“另外，房企還面臨著‘資不抵債’的風(fēng)險(xiǎn)。”章林曉告訴本報(bào)記者，過去幾年，無論是在開發(fā)商還是在專家學(xué)者之間，流行著這樣一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)即便存在泡沫也是硬泡沫，尤其是里面的土地泡沫不容易破滅；另外還有人認(rèn)為，由于土地的壟斷特性，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有完全市場(chǎng)化，政府有能力托住土地泡沫進(jìn)而托住房地產(chǎn)泡沫；更有學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為在中國城市化沒有完成前，房地產(chǎn)價(jià)格只可能上漲而不可能下跌。
在經(jīng)濟(jì)趨冷的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)壓力遠(yuǎn)超其他行業(yè)壓力的另一個(gè)重要原因，在于土地資產(chǎn)的特點(diǎn)。土地資產(chǎn)有別于其他固定資產(chǎn)，其他固定資產(chǎn)都提取折舊，它是隨著時(shí)間的推移而不斷貶值的，而地產(chǎn)屬無形資產(chǎn)，它不提折舊而是實(shí)行攤銷，但可以通過評(píng)估和交易重新恢復(fù)或重建，而且這個(gè)恢復(fù)或重建后的價(jià)格能得到銀行或其他市場(chǎng)主體的信任，可以此去做融資抵押。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略決策都是建立在“土地價(jià)格可恢復(fù)或可重建”的基礎(chǔ)之上。不論房地產(chǎn)企業(yè)取得土地時(shí)成本多低，在價(jià)格暴漲后，房地產(chǎn)企業(yè)激進(jìn)的戰(zhàn)略布局都是以暴漲后的價(jià)格去抵押融資并實(shí)行擴(kuò)張的。一旦遇到房地產(chǎn)(土地)泡沫破滅，囤積房地產(chǎn)(土地)越多的企業(yè)，“資不抵債”的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在過冬，但為什么不敢大幅降價(jià)銷售？章林曉認(rèn)為，一旦大幅降價(jià)銷售，一些房地產(chǎn)企業(yè)“資不抵債”的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)立刻從“潛在”走向“現(xiàn)實(shí)”，而如果硬挺著“沉在水底”，或許還能僥幸躲過寒冬期。
大規(guī)模兼并重組或?qū)⒊霈F(xiàn)
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授王凌云說，一般認(rèn)為市場(chǎng)低迷的時(shí)候，進(jìn)行重組是一個(gè)好時(shí)機(jī)，再加上中央和地方政府的鼓勵(lì)，房企大規(guī)模的重組是很有可能會(huì)出現(xiàn)的。
朱大鳴對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，現(xiàn)在是危機(jī)時(shí)刻，兼并重組可以節(jié)省成本，提高資源的利用率，但到目前為止，房企還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的兼并重組現(xiàn)象。
他認(rèn)為，在這場(chǎng)過冬的競(jìng)賽中，會(huì)有一批企業(yè)“裸奔”跑不到冬天被凍死，或者向資金充裕的企業(yè)尋找避寒的場(chǎng)所，但同時(shí)，也會(huì)有一批新的企業(yè)誕生。
“這是我們第四次房企大發(fā)展的時(shí)機(jī)。”朱大鳴說，過去30年誕生了三代房企，第一代以中房為代表，第二代以萬科為代表，第三代以碧桂園為代表，第四代不知道還有哪些房企會(huì)成長起來，最終能和前三代老房企笑傲群雄，但現(xiàn)在是新的有能力房企壯大的好時(shí)機(jī)。
章林曉表示，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特征分析，如果中國的部分房地產(chǎn)企業(yè)只走到“難以為繼”，而沒走到“資不抵債”的程度，那么，出現(xiàn)大規(guī)模兼并重組的可能性相對(duì)會(huì)大一些；而一旦接近或者越過了“資不抵債”的底線，那么，對(duì)于那些幸存下來還欲擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，或者業(yè)外欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，相比較“兼并重組”來說，“另起爐灶”應(yīng)該是他們更明智的選擇。(記者 王松才)
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