2009年樓市面臨消化“庫存”壓力。DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場存量平均要9個月。其中上海壓力最輕，目前市場存量僅需4個月消化。而廈門、武漢、成都等地壓力較大，需要一年以上的時間方能消化目前存量的新建商品住宅。
土地、住宅市場都有積壓
數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場“主動性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。
而在住宅市場卻顯現(xiàn)“被動性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機行為，政府在規(guī)范土地市場的同時，出臺了第二套房貸政策，市場成交隨即出現(xiàn)萎縮。進入2008年，DTZ戴德梁行所監(jiān)測的全國重點城市的商品住宅市場調(diào)整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠遠高于全國平均水平。這些城市商品住宅價格整體回落幅度達到13%。
DTZ戴德梁行監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，這些重點城市過去三年內(nèi)存量商品住宅約3800萬平方米，如果按現(xiàn)有成交速度來測算，預(yù)計至少要9個月的時間才能基本消化。
消化庫存一線城市尚樂觀
據(jù)DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮介紹，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于自2007年10月較早步入調(diào)整，價格回落相對較為充分，近期市場運行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存。以上海為例，存量商品住宅約302萬平方米，目前每月成交量約79萬平方米，消化這些市場存量需要4個月時間。北京、廣州兩地，預(yù)計未來消化存量的時間都在5個月左右。
由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時日，庫存消化預(yù)計需要12-16個月的時間，整體庫存壓力較大。
宏觀政策放寬將助推樓市
去年9月，央行結(jié)束長達二年零四個月的信貸緊縮，在短短3個月時間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平，在降低購房成本的同時，不斷向市場釋放流動性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫存，各地出臺放寬第二套房貸等樓市新政以鼓勵改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場發(fā)展。
蔣尚禮認(rèn)為，對于政府未來花大力氣興建的保障性住房對于一、二、三線城市的影響將各不相同，對部分二、三線城市來講，經(jīng)濟適用房對商品住房的替代效性較為明顯，一定程度將抑制市場庫存的消化；因此未來更多的二、三線城市會將經(jīng)濟適用房建設(shè)與廉租房建設(shè)并軌，減少經(jīng)濟適用房對于新建商品房庫存的沖擊。(記者 劉暢)
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