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在昨日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施中，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的改變是最大亮點(diǎn)。一套購(gòu)買超過(guò)2年、總價(jià)100萬(wàn)元的二手房出手可省5.5萬(wàn)元購(gòu)房成本。不過(guò)，在眾多“利好”之聲中，有專家稱第二套房貸政策并無(wú)新意，對(duì)改善型住房需求的定義太過(guò)模糊，何謂當(dāng)?shù)仄骄綐O難界定，因此二次房貸松綁的程度有限，利好不足。
激活二套房貸？各方意見(jiàn)PK
正方：政策方向變成鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資
“等了一年，這是今年最大的利好，而且是一個(gè)方向性的改變。” 廣州同創(chuàng)卓越地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理趙卓文表示，以前的政策是限制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而現(xiàn)在二套房貸政策的松綁，以及二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收從5年改為2年，實(shí)際上就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策，從之前的四成首付比例大降為兩成首付比例，“大大降低了置業(yè)門檻”，一些投資性的需求將會(huì)釋放出來(lái)。
反方：第二套房貸政策無(wú)新意難操作
然而，一國(guó)有大銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人表示，新政中涉及二套房貸的部分為：“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。”實(shí)際上只是重申了央行和銀監(jiān)會(huì)此前的規(guī)定，沒(méi)有太大新意。另一股份制銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人也表示，執(zhí)行該政策由于要提供首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降淖C據(jù)，操作起來(lái)比較困難。一按揭公司的老總也表示，由于數(shù)據(jù)庫(kù)不完善，目前幾乎沒(méi)有部門能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健钡淖C據(jù)，即使是符合條件的客戶，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40％的優(yōu)惠政策，因此，該項(xiàng)政策實(shí)際上操作意義不大，二套房貸實(shí)質(zhì)上仍然沒(méi)有放松。
有關(guān)專家還表示，二套房貸政策并非救命稻草，當(dāng)前樓市的主要矛盾還是在房?jī)r(jià)太高，與市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易環(huán)節(jié)稅的方法等等和高房?jī)r(jià)相比，都只是次要的。所以要刺激樓市，最直接的辦法還是要降價(jià)。
關(guān)鍵是銀行敢不敢放貸
對(duì)于新政中要求銀行“加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。”的規(guī)定，銀行信貸部門人士表示，目前房?jī)r(jià)處于下跌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)貸款屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的種類，對(duì)于銀行而言，在放貸時(shí)，仍會(huì)遵循審慎的原則。
最大亮點(diǎn)：減免營(yíng)業(yè)稅
廣州一家二手房中介的老總陳慕孌分析稱，營(yíng)業(yè)稅的減免是新政最吸引人的地方，肯定會(huì)帶動(dòng)二手房交易量。
二手房交易的營(yíng)業(yè)稅起征年限從5年縮短至2年，滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，這對(duì)廣州投資客的影響沒(méi)有預(yù)想中明顯。“2006年時(shí)廣州的二手樓投資客在總客戶中還不到兩成，而在一年后反而隨著房?jī)r(jià)的一路走高而達(dá)到35%。”
周峰認(rèn)為，在觀望情緒濃郁的現(xiàn)在降低營(yíng)業(yè)稅對(duì)增加房源供應(yīng)肯定有直接好處。按照一套100平方米的普通二手房樓面總價(jià)100萬(wàn)元計(jì)算，如果房源超過(guò)2年，可以免征營(yíng)業(yè)稅，節(jié)省5.5萬(wàn)元的購(gòu)房成本。而廣州的慣例是買方基本繳納所有稅費(fèi)，對(duì)吸引買家的購(gòu)房欲望無(wú)疑有極大的推動(dòng)作用。
而如果是兩年內(nèi)的二手房，根據(jù)新政由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，按照成交均價(jià)計(jì)算：2006年廣州二手樓市的平均成交價(jià)格約為4600元每平方米，2007年成交均價(jià)約為6900元每平方米，而今年到目前為止的均價(jià)約為7100元每平方米。這樣就造成了在實(shí)際成交中2007年成交的二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的差價(jià)營(yíng)業(yè)稅很低，而且稅額有限，實(shí)質(zhì)上也可免去營(yíng)業(yè)稅。
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