七成城市供地計劃未完成 國土部促地方加快節奏
12月15日,國土資源部下發《關于做好2009年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》(以下簡稱“通知”)?!锻ㄖ繁硎?,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。 但是,未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃;2008年用地計劃完成緩慢的城市,減少2009年用地計劃申報指標。
中國土地勘測規劃院副工程師鄒曉云表示,國土部此通知的主要目的,是為了督促地方政府加快供地節奏,以保證刺激內需政策所需要的土地。
由于土地價格低迷,地方政府紛紛放緩供地節奏,甚至捂地不賣。一位接近國土部的人士向本報記者透露,今年前10個月,105個納入土地監測的主要城市,完成供地計劃的不到三成。面對被核減2009年度用地計劃的危險,全國主要城市已經紛紛在年底加快供地節奏。
捂地或導致房市“滯脹”
記者從國土資源部獲悉,雖然“通知”是12月發出,很多城市此前已經被國土資源部“吹風”。
地價低落是地方政府“捂地”的主要原因。據全國城市地價監測系統數據,今年第三季度全國35個主要城市地價同比增長8.98%,環比僅增長0.94%,寧波、南昌等城市分別出現1%-3%不同程度的跌幅。而來自中原地產的一份研究報告表明,今年1-11月全國重點城市土地流標率達到了32%,住宅地流標達到了35%,長春、武漢等城市土地流標率甚至達到了50%以上。
在此情況下,地方政府紛紛暫緩了供地節奏,或者捂地不賣。今年前10個月,全國35個主要城市完成供地計劃的不到30%,在地方政府公布的眾多“救市”政策中,也隨處可見控制供地規模以刺激房市預期的政策。
鄒曉云表示,面對土地市場的冷落,地方政府一般有兩種行為:一是不管地價如何,都按計劃將土地掛牌,成交一塊算一塊;二是減少土地出讓宗數和規模,控制供地節奏,以穩定土地市場。一般來說,財政實力雄厚的地方政府才會選擇第二種做法。
但是,國土資源部對這種做法并不認可。從今年8月份開始,國土資源部逐漸開始采取“打招呼”的方式給捂地、囤地的地方政府談話。
鄒曉云表示,地方政府按計劃供地,雖然短期內地價會下降,但是地價下降到一定程度后,會引來土地交易數量的反彈,這種地價下降應該是一種理性回歸。如果地方政府強制控制供地節奏,則會對房價、地價帶來系列影響,其結果很可能是帶來房地產市場的滯漲。
年底沖刺供地
自國土資源部“吹風”結束后,從10月下旬開始,地方政府供地力度明顯加快。上述中原地產統計報告顯示,今年11月份全國主要城市推地252幅,是前10月平均水平的2倍,供應增加了36%,成交量下降了9%,土地價格則下降了19%。其中,居住用地表現尤甚,供應增加了70%,成交量卻下降了24%。
12月15日,國土資源部正式下發“通知”,對地方政府供地又下了一道催促令?!巴ㄖ敝兄赋?,各地要在2009年2月28日前上報2009年用地計劃。但是2007年用地計劃沒有完成的城市原則上不許上報2009年用地計劃;2008年用地計劃完成緩慢的城市,削減2009年用地計劃規模。
這就意味著,地方政府要在未來3個月內將手中的2007年和2008年用地計劃完成。雖然土地在房地產市場火爆的時候是緊俏資源,但是在當前市場下,卻成了“賣地難”。
河北某市國土局副局長向記者表示,今年年初該市趁著市場好已經賣出了相當于去年一半量的土地,但是從5月份開始一直到11月份,全市幾乎沒有成交一塊居住用地。為了完成供地計劃,市長已經下令,剩下的土地按照整理平價出讓,“不賺錢,只賺個吆喝”。
中央地方限價房爭論
盡管很多地方政府加大了供地量,但并沒有大規模降地價,由此不但沒促成土地成交量上升,反而帶來了地價將進一步下降的預期,由此造成了土地市場的流標事件頻繁發生。
因此,地方政府在集中供地的同時,也采取了一些其他辦法來規避流標或地價下降的風險。例如,長春推出了土地出讓金可以緩期交付,首期土地款只需要付50%的政策。而北京、上海等地則推出了保障房中配建商品房、降低土地出讓條件的政策來加快推地。
逆市推地,最容易被開發商們接受的是地理位置好的城市中心地塊,但是國土資源部要求,2009年供地計劃中要偏向城鄉結合部,不能集中在城市中心。這就意味著,2009年供地應傾向于保障性用房等民生工程,并且將農村土地制度改革和城鄉統籌作為2009年土地政策的主要內容。,國土資源部明顯不想讓地方政府在2009年重演2007年“土地財政”下的賣地熱。
鄒曉云分析說,“通知”的出發點是保經濟增長,盡快落實刺激內需經濟政策所需要的土地。因此,“通知”中對中央投資下達的重大項目用地放寬了條件,但是中央政策是保經濟增長,而非保地價,因此中央和地方政府在這輪土地集中供應中,仍有不同需求。
12月初,國土資源部已經召集了住房和城鄉建設部、國家發改委等諸多涉及刺激內需資金下達的政府部門,就土地保障國家刺激內需政策做出了陳述。據悉,未來3年投資9000億建設的保障性安居工程用地是城市建設用地供應保障的主要內容。
但對地方政府來說,即使有中央財政補貼的廉租房建設,也要面臨財政和信貸的巨大投入,對于中央財政不出錢的經濟適用房和限價房,地方政府更沒積極性去建設?!肮膭蠲裆玫?,而每塊民生用地項目都需要政府大量投錢,能給政府帶來錢的商品房用地卻賣不出去?!鄙鲜龊颖蹦呈袊辆指本珠L說。近期,河北、遼寧等地紛紛棄建經濟適用房,而限價房目前僅在北京等一線城市推行,如今也面臨棄建、棄購的問題。有消息稱,住房和城鄉建設部已經擱置了準備出臺限價房管理辦法的計劃。21世紀經濟報道 記者 賈海峰
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