今年以來，中國住房成交量大幅度萎縮，一些城市的新房均價環比下降，住房投資和開工增長放緩。在美國房地產次貸引發的金融危機和經濟衰退愈演愈烈之時，對中國房地產市場下滑的擔心日益加深。政府該不該救市、如何救市？爭論還在沸沸揚揚，政策卻已陸續出臺。
筆者一直對中國的房地產行業和投資表示樂觀，認為明年中就可以見到房地產投資增長止跌回升，不會對經濟產生較大的負面影響。這個觀點是基于對整個中國的房地產市場從宏觀上分析之后得出的。
筆者認為，第一，中國房地產市場不會出現像美國等一些國家那樣的深幅調整；第二，房地產市場的下滑對金融穩定和居民消費的影響有限；第三，房地產投資對經濟增長保持較快速度非常重要，政府不會在出口急劇下滑并導致有關行業投資下降、需要努力擴大內需時，放棄房地產行業；第四，政府“救”房地產行業是要保投資，保增長，而不是要保房價，這一點決定了政府會刺激大眾商品房的建設和需求，而不會單純放開過去那些為控制房價和風險采用的調控措施。
為什么說中國房地產市場不會出現深幅調整呢？
首先，這一輪樓市下調主要是由于各種周期性因素引起，而支撐市場長期向好的因素并未改變。最近幾年來，城市家庭平均收入的增速已經超過了住房均價的增速，購買能力很可能還會繼續上升。此外，中國的城市化進程目前仍處于初期階段，還需要若干年甚至數十年才能完成。因此市場難以產生對房價持續長期下跌的預期。
其次，從總的建筑面積來看，城市住房建設并未出現過剩。數據表明，住宅庫存量以及空置率一直在下降(直到最近)。房屋在建面積與銷售面積之比也在過去幾年中出現連續下降，直到最近因為銷售萎縮時才有所改變。從全國范圍來看，城市的中、高收入人群對住房的需求仍然較大，而目前市場上的新房大都集中于高檔，滿足中等收入人群的房子供應量還是較少。
第三，近幾年來房地產市場的飛速發展并不是由信貸膨脹刺激而起。中國在房地產市場上不需要像美國那樣經歷一個“去杠桿化”的過程。這一點正是我們認為房地產下調對金融穩定和居民消費影響不大的原因。
從銀行來說，對房地產行業的總貸款平均不到貸款總額的20%，并且在近幾年一直相對穩定，并沒有大幅上升。住房抵押貸款約占其貸款總額的12%，但考慮到貸款與價值比率較低(大約50%)、抵押貸款利率穩定(并降低)、家庭收入不斷增加以及家庭負債程度有限等諸多因素，我們認為銀行業并未面臨也不會面臨斷供大增的問題，按揭貸款風險較小。
向房地產開發商發放的貸款可能風險較大一些，但這部分貸款僅占到銀行貸款總額的7%，還不到銀行總資產的5%。雖然樓市下跌會對銀行的業績有所影響，但不會影響金融穩定。
樓市下調主要在于對投資和經濟增長的影響。近些年來，房地產投資已占到城市總固定資產投資的四分之一，占GDP中固定資產投資的15%~18%，對GDP的直接影響有7%~8%，還不算對上游相關產業(如鋼鐵、水泥)等行業的影響。土地出讓收入更是成為地方政府收入的一個重要來源。
因此，在國內經濟增速放緩、外部經濟前景暗淡的環境下，考慮到政府制定的保持經濟增長的目標，促進房地產開發建設活動回暖，將成為刺激國內需求不可或缺的一部分。
然而，這并不意味著政府會簡單地取消過去所有的房地產調控措施。我們認為，政府希望的是，通過房地產行業的穩定發展而實現投資和經濟增長在外需下滑時的軟著陸。但另一方面，也想防止房地產泡沫膨脹，防止因房價上漲過快而影響社會穩定。
目前看來，中央政府最近出臺的一系列政策正在沿著這個方向發展。筆者認為，還可能出臺的政策包括：放松投資審批程序、增加銀行信貸、引導加快經濟適用房和中檔住房的投資；增加政府支出并配以土地政策，加大保障性住房的投資力度；加速一些城市的舊城改造步伐。同時，可能繼續限制向房地產開發商發放用于購買土地的貸款，限制投機性購房貸款，并針對高端房產開發維持嚴格的土地政策。
在這個過程中，隨著更多中低檔住房的開工建設，無論是投資活動還是房屋銷售都可能會回升。但是，房地產建設活動的增加并不一定會導致房價的再度上漲。而且，并非所有房地產開發商或所有的市場都能同等獲益，某些地區的市場可能會面臨較長的調整。(第一財經日報 汪濤 作者為瑞銀證券中國首席經濟學家)
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