“售樓收入2.9萬億，購地支出3萬億”，5月13日，潘石屹在SOHO中國(0410.HK)股東大會的說法將房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的觸目驚心表露無遺。
“按照老潘的說法，那么現(xiàn)在的資金情況非常恐怖！全國的商品房銷售均價在4000元/平米左右，其中1400-1500元左右為建安費用，含所得稅在內(nèi)的總稅負約是銷售收入的10%-15%。每平米剩下的自由購地資金約1800-2100元。所以去年行業(yè)的資金缺口可能是在1.5萬億元的量級。”一不愿具名的國內(nèi)最大房地產(chǎn)公司之一的地區(qū)公司副總經(jīng)理對本報記者表示。
他指出，“所謂自由購地資金包括了利潤和原土地成本的回收資金。購地支出只要超出它，房地產(chǎn)公司就必須取得外部資金的支持。而從整個行業(yè)來說，這既包括原有房地產(chǎn)公司的融資，也包括剛進入這行業(yè)且沒有開始賣樓的公司帶來的資金，但不管怎么說，1.5萬億的缺口實在太大。”
而面對行業(yè)資金此種現(xiàn)狀，13日，在香港接受記者采訪的SOHO中國董事長潘石屹、行政總裁張欣等卻有著一張自己如意的算盤：“所有土地項目，價格比前幾個月都要便宜，而且急迫程度都非常高”。
房地產(chǎn)資金情況嚴峻
《21世紀》：到去年底，你們手頭還有150個億的現(xiàn)金，今年會不會全部用來買地？
潘石屹：目前所有中國的房地產(chǎn)公司當中，現(xiàn)金量最大的就是SOHO中國了，而2008年的形勢，從資金的形勢來看比較嚴峻。
我們簡單計算一下，去年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的總體銷售額是2.9萬億，但是，去年房地產(chǎn)公司光買土地的錢就花了3萬億！這里面還要付出好幾千億人民幣的稅金，所以房地產(chǎn)行業(yè)總體來說資金非常緊張。
這些房地產(chǎn)公司都寄希望于能在香港上市，可是準備上市的40家房地產(chǎn)公司中，來了2家，沒有成功就回去了。因為美國的次貸危機，國際資本市場不景氣，所以這些房地產(chǎn)公司能否上市，還是個問號，國際資本能否繼續(xù)流入中國房地產(chǎn)市場，也還是個問號。
過去10年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金的主要來源是銀行貸款。銀行貸款分兩部分，一部分是給了開發(fā)商，另外更重要的一部分是，銀行的錢通過房地產(chǎn)按揭貸款流入到房地產(chǎn)行業(yè)。可是從今年前4個月的情況來看，無論是銀行給開發(fā)商的貸款還是按揭貸款，金額都是非常非常少。
中國還在進行宏觀調(diào)控， CPI指數(shù)又特別高，所以中國政府一直在實施從緊的貨幣政策，現(xiàn)在國內(nèi)的情況是地多錢少，現(xiàn)在在跟我們談的所有土地項目，價格比前幾個月都要便宜，而且急迫程度都非常高。
《21世紀》：現(xiàn)在談的土地項目比以前大概能便宜多少？
潘石屹：這個還不能具體說。
張欣：具體的數(shù)字我們要公告了才可以談。
《21世紀》：昨天內(nèi)地公布了CPI數(shù)據(jù)，央行同時宣布再次提高存款準備金率0.5%，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金形勢更加嚴峻了？
潘石屹：這個實際上是一個信號，意味著中國還要實施從緊的貨幣政策，而且，這次是在公布CPI8.5%的同時就提高了存款準備金率0.5%，這是一個很強烈的信號，這意味著在未來的房地產(chǎn)市場上，錢會更值錢。
資產(chǎn)負債率低至8.5%
《21世紀》：今年SOHO中國買地的規(guī)模大概多大？
張欣：具體買多少地我們也不能透露。但從公司規(guī)劃上看，今年是肯定要買地的，因為我們現(xiàn)在錢多，市場上要賣出土地的緊迫性也很高，所以我們一定會利用這樣的機會去買地，用香港的說法就是“入倉”。
潘石屹：我們購地的時候是非常理性的。
去年2月到11月這10個月的時間，中國大陸的土地市場是最瘋狂的十個月。瘋狂到什么程度呢？就是樓面價格比周圍的房價都要貴，也就是所謂的面粉貴過面包。可是在這10個月時間，SOHO中國無論是在上市前還是上市后，我們賬面上都有大量的現(xiàn)金，我們的負債率也是非常低的，在這瘋狂的10個月中，我們一平方米的地都沒有進，理性、嚴格遵守紀律是至關(guān)重要的。
《21世紀》：SOHO中國今年會否考慮進入二線城市開發(fā)？
潘石屹：上市之后我們的確曾考慮過是否要進入二線城市，也到北京、上海之外的城市去考察過，但是之后我們還是決定全力收回北京，我們覺得這個策略是對的，因為北京的回報率是非常高的，但50%的利潤率不是唯一的指標。
張欣：北京的利潤率很高。所以今后買地還是會集中在北京。
閻巖(SOHO執(zhí)行董事兼財務總監(jiān))：我們現(xiàn)在在看很多地，今年絕大部分的機會還是在北京，還是市中心商業(yè)地塊，這和我們上市以來在做的業(yè)務是一直吻合的，而且和去年上半年相比，今年的機會會更多。
《21世紀》：之前你講過要把公司的負債率提上去，這個計劃大概需要多久實現(xiàn)？今年負債率水平將達到多少？
潘石屹：我們的確是要把負債率提高上去，因為我們的負債率現(xiàn)在只有8.5%，非常低。在目前通貨膨脹如此嚴峻的情況下，這么低的負債率實際上是限制了我們公司的潛力，潛力沒有發(fā)揮出來，所以我們是定了一個長遠計劃，一方面，就是要把手里的錢花出去，另一方面，就是要把負債率提起來，把我們企業(yè)的潛力充分發(fā)揮出來。
至于時間上，我們慢慢再看吧。
|
