京滬樓市未來引分歧
同為內(nèi)地一線城市，與廣州相比，北京、上海樓市盡管也初現(xiàn)促銷、打折苗頭，但顯然要溫和得多。不過，仍有人擔(dān)心，廣州房?jī)r(jià)明顯下跌對(duì)于京滬樓市具有“示范”效應(yīng)，而這股降價(jià)浪潮將會(huì)席卷全國(guó)。
“上海不會(huì)步廣州后塵。”上海漢宇地產(chǎn)研展部主任邵明浩對(duì)本報(bào)記者表示，萬(wàn)科此番在各地降幅不一，上海5％、北京10％、廣州20％以上，這也表明三大城市房?jī)r(jià)調(diào)整的空間不同。
廣州由于投機(jī)比例過高，波動(dòng)幅度自然大于京滬兩地。在近幾年的上漲過程中，上海2005年調(diào)整了一次，北京房?jī)r(jià)則一直單邊攀升，因此本輪調(diào)整，北京房?jī)r(jià)的波動(dòng)可能會(huì)大于上海，而且廣州樓市目前還看不到“底部”，調(diào)整的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，北京、上海則要看最近3個(gè)月的市場(chǎng)變化。
對(duì)此，趙卓文則指出，萬(wàn)科在廣州降幅高是因?yàn)槠湓谕恋卣信膾熘贫葘?shí)施以前，在廣州儲(chǔ)備了大量土地，這些土地的價(jià)格成本較低，因此其廣州樓盤的利潤(rùn)也較高，下調(diào)空間自然也大。
他認(rèn)為，廣州經(jīng)過20多年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)高度市場(chǎng)化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先知先覺的地方，此番廣州房?jī)r(jià)波動(dòng)只是提前反映了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，這僅是全國(guó)性波動(dòng)的起點(diǎn)，而北京上海同樣也會(huì)形成共振。
趙卓文甚至認(rèn)為，北京、上海房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)比廣州更為劇烈，因?yàn)閺V州地產(chǎn)業(yè)壟斷特征明顯，競(jìng)爭(zhēng)不充分，幾家大開發(fā)商聯(lián)合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小開發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)充分，更容易降價(jià)。
邵明浩則認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)向下的空間有限，15％就是極限位置了，估計(jì)還達(dá)不到。
“整體來看，目前上海房?jī)r(jià)與去年的高點(diǎn)相比，下滑不到5％。”邵明浩告訴記者，從局部看，部分中外環(huán)樓盤出現(xiàn)價(jià)格向下波動(dòng)，但也有部分仍向上波動(dòng)。
如去年年底，位于浦東羅山路的別墅項(xiàng)目湯臣湖庭花園推出的一批售價(jià)為2．8萬(wàn)元／平方米的房源一天內(nèi)即售罄。今年3月1日，該項(xiàng)目再次推出72套房源，售價(jià)已飆升至3．9萬(wàn)元／平方米。網(wǎng)上信息顯示，該項(xiàng)目已售出45套房源。
今年2月，位于外環(huán)線以內(nèi)的徐匯新城三期以1．7萬(wàn)元／平方米開盤，比去年11月份的開盤價(jià)上調(diào)了2000元。
“3月上海將有30多個(gè)新盤入市，供應(yīng)量陡增可能會(huì)引發(fā)降價(jià)高潮，市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)?！鄙勖骱票硎?，最近3個(gè)月的市場(chǎng)變化對(duì)于上海樓市的走勢(shì)非常關(guān)鍵。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士認(rèn)為，京滬兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成分有限，兩地房?jī)r(jià)上漲是基于人口增長(zhǎng)等剛性需求增長(zhǎng)所帶來的供需矛盾，市場(chǎng)中雖有投資的成分，但與深圳等南方市場(chǎng)追求短期暴利的投機(jī)相比有著本質(zhì)的區(qū)別。且歷年來的政策調(diào)控已經(jīng)迫使大部分投機(jī)者離開上海市場(chǎng)，因此，在面對(duì)政府更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控時(shí)，京滬并未出現(xiàn)大幅調(diào)整。
此外，北京、上海都是國(guó)際化大城市，有著周邊強(qiáng)勁而穩(wěn)定的購(gòu)買力支撐，且今年北京將承辦奧運(yùn)會(huì)，2010年上海將承辦世博會(huì)，這些利好都增強(qiáng)了京滬兩地業(yè)主和消費(fèi)者的信心，房?jī)r(jià)不會(huì)輕易出現(xiàn)大幅下跌。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后北京咨詢購(gòu)房的客戶量出現(xiàn)明顯回升，上海二手房市場(chǎng)2月成交量環(huán)比1月同期上漲了15％。在價(jià)格方面，京滬兩地均未出現(xiàn)大的波動(dòng)，北京2月二手房掛牌價(jià)環(huán)比1月微漲0．3％，上海則仍保持1月份的掛牌均價(jià)15750元／平方米。
“目前看，北京、上海出現(xiàn)像香港當(dāng)年房?jī)r(jià)降30％、40％硬著陸的可能性不大?！北本┗⒔芡顿Y咨詢有限公司首席分析員張寅2007年初曾預(yù)測(cè)，保障性住房入市，加之利率、經(jīng)濟(jì)周期等各種因素形成共振，將促使北京房?jī)r(jià)在2008年二季度出現(xiàn)向下“拐點(diǎn)”，硬著陸的可能性不大，但會(huì)有一段時(shí)間的僵持期，成交量極度萎縮。
“我仍然堅(jiān)持原有觀點(diǎn)?！睆堃硎荆恋嘏馁u目前雖出現(xiàn)流標(biāo)但并未出現(xiàn)價(jià)格崩盤，因此，房?jī)r(jià)降15％以上的概率都不高。
在幾大城市住房成交量持續(xù)萎縮的背景下，部分大開發(fā)商以促銷暗降的方式試探市場(chǎng)，而部分中小開發(fā)商目前還不“認(rèn)輸”，還在捂盤觀望，他們?cè)诘群暧^調(diào)控的政策是否會(huì)放松，等地方政府換屆后態(tài)度是否會(huì)緩和。
事實(shí)上，萬(wàn)科等大開發(fā)商降價(jià)的市場(chǎng)效果并不明顯。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科今年1月份的樓盤銷售金額，僅為18．5億元，不足去年12月份的三成。
“等到二季度，隨著參與降價(jià)的上市公司日益增多，那些捂盤的中小開發(fā)商，在成本、產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)水平上都不如上市的大開發(fā)商，可能會(huì)扛不住參與降價(jià)?！睆堃硎?，目前先觀察二季度房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是不是真來了，如果在二季度調(diào)整確立，還要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氣氛判斷未來走勢(shì)。
記者近日走訪了北京多家樓盤后發(fā)現(xiàn)，盡管城郊有些樓盤以一次性付款優(yōu)惠或者贈(zèng)送等方式促銷，但市中心地段的樓盤價(jià)格卻依然堅(jiān)挺。如位于官園橋附近的京橋國(guó)際公館二期網(wǎng)上報(bào)價(jià)3萬(wàn)元／平方米，記者在售樓處得知的價(jià)格卻是3．8萬(wàn)元／平方米，而其去年5月開盤時(shí)的價(jià)格為2萬(wàn)元／平方米左右。
“如果中心地段的房?jī)r(jià)下跌，那就是硬著陸了?！睆堃硎?，地價(jià)不崩盤，中心地段的房?jī)r(jià)也不會(huì)降。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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