北京商品房成交量連續下跌 開發商無奈促銷降價
一半促銷降價 一半堅挺如初
■全國房價普降迷局初探之二■本報記者 王小霞
“房價是不是真的降了，萬科是真降了，還有開發商打九五折促銷，那我們再等等，奧運之后房價沒準會降得更多……”
“如果有錢就現在買房，別聽開發商忽悠，打折促銷那是正常手段，只是過去市場太好了他們不需要用這種方法。 現在是淡季，等過了這個淡季連這些促銷優惠都沒了……”
對于想買房的人，現在是最受折磨的時候?！肮拯c論”與“非拐論”各說各有理，房價到底降了沒有，買房人像霧里看花，越來越看不明白。
“房價拐點有沒有來臨現在尚不明朗，但京城房價確實出現了松動?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰匿N售總監告訴本報記者，目前市場上促銷降價的項目也有，堅挺等市場回暖的項目也不少，但交易量確實下滑到了谷底。
成交量創2006年以來最低值
北京市房地產交易網的統計數據顯示：2008年2月份全市期房網上簽約共計3121套，簽約面積366864平方米；期房網上日均簽約108套。同期，現房網上簽約共計1133套，簽約面積156135平方米；現房網上日均簽約39套。
從2008年2月銷售數據來看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達54．2％，環比2008年1月成交量下跌了139套，降幅達56．3％。根據以上統計數據分析可見，北京樓市商品房日均成交套數已經連續五個月下降，到今年2月下降幅度更是驚人，商品房日均銷售套數、面積雙雙創2006年以來最低值，受多重因素影響京城樓市陷入嚴重觀望。
面對今年以來商品房成交量連續下跌的現狀，一些業內人士在接受記者采訪時認為這是市場淡季的一種表現，再加上信貸政策收緊促使購房者壓力加大，所以造成市場觀望意味濃烈。
“每年的2月份都是房地產市場的銷售淡季，由于春節放假等因素的影響，商品房交易量會受到一定程度的影響。但是，今年2月銷售不僅受到了傳統淡季的影響，還由于去年房價過快攀升，導致居民消費力不足、購房意愿停滯?！甭撨_四方房地產經紀公司董事長楊少鋒在接受記者采訪時表示，在雙重作用夾擊下，京城銷售一路下滑，在2月探底。
與此同時，目前樓市交易量的蕭條同政府的宏觀調控政策作用及新政策的出臺是密不可分的。前不久北京市頒布了《限價房管理辦法》征求意見稿，對限價房的開發建設、申購對象、申購條件均作了詳細的規定，符合條件的購房者可以申請此類保障性住房，這使得相當一部分潛在客戶看到了申購保障性住房的希望，暫時退出了購買普通商品房的行列。
“宏觀經濟方面，由于2007年下半年國內物價上漲導致了通貨膨脹的產生，政府多次加息、收縮銀根，加大了購房者的負擔，從而影響了商品房的交易，客觀上造成了交易量的連續下降。”業界知名的個人合作建房倡導者于凌罡告訴記者，如果說樓市在觀望，那么今年的觀望情緒比以往任何一年都要強烈。
最重要的是，今年樓市交易量大幅下降，除了上述因素影響外還與開發商的悲觀言論及促銷手段有關。從去年冬天以來以萬科為代表的房地產開發商就放出了樓市“拐點論”并在多個城市進行打折促銷。春節之后，萬科的降價風又吹到了北京，受此影響，京城的許多開發商都打出了打折促銷的招牌。
“面對開發商的促銷風潮，消費者自然會產生看跌的觀望心態，持幣待購的觀望心態使得目前的交易量降至谷底?！庇诹桀副硎荆钪饕脑蛞彩悄壳胺績r太高，已經嚴重超出了大部分人的承受能力，無力購買是不容忽視的事實。
京城樓市的“三少兩多”
進入2008年，北京樓市難改蕭條萎靡的現狀，京城的開發商在樓市寒冬中苦苦煎熬，“拐點論”與“非拐論”更是爭得不可開交。
“由于各個利益集團的目的不同，所以所發出的聲音也就不盡相同?！睏钌黉h表示，雖然目前對于樓市降價拐點是否來臨說法不一，但交易量下降、開盤數量減少、土地供應減少等現象卻是不爭的事實。
“縱觀2008年2月北京房地產市場的各項數據可以發現，2008年2月的樓市呈現出了明顯的‘三少兩多’現象。”中大恒基不動產營銷市場總經理趙晨明表示，首先是土地供應大幅減少，2008年2月土地放量大幅減少，環比2008年1月均出現了量價大幅減少的態勢，尤其是普通住宅項目總數及成交面積均出現了大幅減少的現象。
另外是交易量大幅減少，截止到今年2月，商品房住宅交易量下滑趨勢較大。第三少是取證（預售許可證）項目、開盤項目大幅減少，2008年2月，取證項目僅14個，無論是同比還是環比供應個數、供應面積都出現了非常明顯的下降，開盤情況更加糟糕，僅開了6個項目。
而“兩多”現象也是目前房地產市場的顯著特征。首先是住宅項目土地成交樓面價在增多。根據今年2月份住宅用地項目的土地成交樓面均價計算來看，已經遠遠高于1月份，增長了8成多，達到了7260元／平方米，同比增長近2倍，增幅驚人?！巴恋爻山粌r的大幅增長說明開發商對項目銷售價格的心理預期也在增長，使得高地價助推高房價成為了不爭的事實。”楊少鋒表示。
另外就是預售均價及開盤均價在增多，目前京城樓市的預售均價同比上漲40．9％、環比上漲了24．6％，公寓及別墅項目開盤均價環比也分別上漲了27．5％和115．8％，分析這種現象可以發現，在取證及開盤項目大幅減少的同時，預售均價及開盤均價仍然呈較大的漲幅。這其中固然有入市項目自身物業類型及項目品質較高的原因，但是更多的原因還是和開發商的銷售策略有關，為了應對銷售萎靡的現狀，開發商不得不采取“保價減量”的銷售策略，相對減少供應量以求保持高房價，堅持等待樓市的復蘇。
雖然目前的商品房交易量在不斷下跌，樓市觀望情緒強烈；但仍有一些開發商對未來京城樓市的走勢表現得相對樂觀。3月7日，SOHO中國董事長潘石屹在接受北京媒體采訪時表示，北京樓市的春天已經來了，房地產市場的觀望現在就結束了。潘石屹認為，北京1、2月份成交量減少，主要的原因是銀行按揭貸款政策影響了需求，天氣冷也是其中一個原因。北京觀望情緒從3月份開始已經走出來了，這種勢頭還會越來越好。
雖然春天已經真的來了，但樓市的春天是否真如潘石屹所言已經到來，還有待市場檢驗。中國經濟時報
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