廣州樓市身陷下跌泥沼
北京、上海能否走出獨立行情？
■全國房價普降迷局初探之一■本報記者 謝麗佳
“我的幾個同事去年買的房，現(xiàn)在已經嚴重縮水，最多的幾乎縮水一半，幾十萬就這么憑空‘蒸發(fā)’了。 他們現(xiàn)在心情很糟，都不許別人問房子的事。”廣州某咨詢公司職員王菱（化名）接受中國經濟時報記者采訪時表示，這幾個同事買的還是廣州很有名氣的雅居樂、碧桂園等開發(fā)商的樓盤，沒想到會跌得這么“慘”！
不過，王菱也告訴記者，同事買的這些樓盤地段都不算好，離市中心的車程要1個小時，所以整個市場不好的時候，這些地方的房價降得也快。相比之下，廣州市中心地段的房子基本沒怎么降。
廣州房價大面積下跌
“廣州房價這回不是‘假摔’，是真降；不是短期營銷，是大面積下跌。60％以上的樓盤都降了，而且像萬科、富力、碧桂園等大公司都參與了降價。” 廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任趙卓文接受本報記者采訪時表示，廣州房地產市場化程度非常高，十大開發(fā)商占有60％的市場份額，壟斷特征明顯，因此，大開發(fā)商降價，對整個市場的影響而言是全局性的。
事實上，不僅是偏遠地段，包括廣州市中心區(qū)域的房價也出現(xiàn)了小幅下跌。
據廣州媒體調查報道，廣州108個主流在售樓盤中，與2007年10月前后的房價相比，有1個樓盤跌幅超過50％，17個樓盤跌幅在20％－40％之間，44個樓盤跌幅在20％以內。而跌幅最大的前十個樓盤，每個跌幅都超過了29％。
另外，有21個樓盤房價已經止步，15個樓盤處于斷貨階段，只有不到一成、10個樓盤房價上漲。其中，素來抗跌的中心城區(qū)房價也出現(xiàn)了回落。
而據近期廣州市房管局公布的數(shù)據顯示：2008年1月廣州市新建住房成交均價為9766元／平方米，環(huán)比去年12月的10586元／平方米下降了7．8％。
新房市場1月份成交量為35萬平方米，環(huán)比去年12月減少了18．4％，同比2007年1月更是減少了53．4％。
“廣州房價下跌有多方面因素。”趙卓文認為，廣州房價2004年之后漲幅過快，大漲之后目前面臨大跌考驗。
而廣州市政府在今年強勢推出了1．5萬套限價房，對商品房市場的殺傷力非常大。廣州一年的房屋銷售不到10萬套，限價房就占據了近20％的市場，其影響力可見一斑。
此外，在市場遭遇寒冬的同時，投資行為也逐漸退潮。
“盡管嚴重滯銷，但廣州房價目前看還算平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)大幅回落。主要是因為前兩年買房的大部分投資客還在觀望。”趙卓文認為，如果接下來，投資客集體看空、大規(guī)模拋售房產，二手房受打壓，一手房市場將面臨更為嚴峻的考驗。
那么，經過數(shù)月降價，廣州房價目前是否已經“觸底”？
“廣州房價已步入下行通道，目前只是下跌中繼。”趙卓文告訴記者，盡管廣州樓盤近期紛紛打折促銷，但市場反應并不熱烈。即便具備低價優(yōu)勢的限價房亦未能受到熱捧，保利西子灣有8倍認購，而萬科新里程僅有3倍認購，市場氛圍仍顯低迷。
而對于近來似乎愈演愈烈的降價風潮，趙卓文認為，會讓市場繼續(xù)惡化。縱觀廣州樓市歷程，歷次降價促銷都會演變?yōu)橘彿空叱謳糯彛山涣窟M一步萎縮。
在市場加劇惡化的同時，前期觀望的多數(shù)投資客也會選擇拋售，屆時，廣州房價的“底部”將會顯現(xiàn)。
對于2008年的廣州樓市，趙卓文坦承不樂觀：“在房價下跌的大眾心理預期下，在限價房的‘打壓’下，目前還看不到上升的動力。”
盡管如此，他也指出，廣州市作為廣東省省會，經濟增長向好，再加上土地成本日益高企，房價不可能無限往下。因此，中長期看廣州房價仍將持續(xù)上升。預計本輪降價會在今年下半年見底趨穩(wěn)，明年回暖。
趙卓文還表示，廣州自有住房擁有率達80％以上，不依靠投資性購房，難以維持房價的長期走高。因此，廣州房價未來的走勢，關鍵還要看市場是否具備投資吸引力。
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