今年杭州房價屢屢創(chuàng)下新高，明年還會不會繼續(xù)漲？宏觀調(diào)控政策將如何繼續(xù)？近日第五屆浙江中國民營企業(yè)峰會在杭州召開，作為分論壇之一的“不動產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展論壇”同期舉行，論壇請來了國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長盧中原、建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹等國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)專家，以及戚金興、呂建明等杭州房企掌門人，進(jìn)行高峰對話。明年樓市將會如何走，從他們交流的信息里，或許可以得到一種回答。
貨幣政策：明年會繼續(xù)緊縮開發(fā)成本和購房成本預(yù)計都將上升
盧中原認(rèn)為，今年宏觀調(diào)控政策的一個明確方向就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊。專家們分析認(rèn)為，明年這一貨幣政策取向不會改變。
房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中70%一直是來自于銀行，依靠于銀行。盡管今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)有所變化，比如說上市企業(yè)通過資本市場直接融資占到房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重有所上升，達(dá)到了1115億元，但是在接近3萬億元的房地產(chǎn)投資里，仍有60~70%的資金來自于銀行。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長盧中原表示：“根據(jù)物價走勢的新情況，我個人以為下一步緊縮性的措施還會出臺，比如加息，都是有可能的。”他認(rèn)為，所謂適度從緊就是該提高利率就提高利率，該緊就緊。
貨幣緊縮政策除對開發(fā)產(chǎn)生影響外，也直接影響到消費。“通過完善和調(diào)整財稅及金融政策來控制投資，遏制投機炒房，是由當(dāng)前整個形勢所決定的。”秦虹在發(fā)言中說，投資性需求對整個房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展和金融安全都會構(gòu)成威脅，所以控制投資，抑制投機炒房是房地產(chǎn)調(diào)控中很明確的一個政策性趨向。“包括今年央行出臺的關(guān)于第二套房提高首付，提高利息的一些措施也都是圍繞著這樣一個目標(biāo)來進(jìn)行，我想今后這方面的政策力度仍然會加強，包括我們通過增加持有環(huán)節(jié)的成本抑制大家在購房投資方面的過旺需求。”
現(xiàn)在的貨幣政策已經(jīng)進(jìn)入了活躍時期，比如連續(xù)加息，這些貨幣政策將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)和購房者的成本增加，將會對房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生影響，開發(fā)企業(yè)和購房者對此都要有足夠的預(yù)見性。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持非普通住宅開發(fā)將受限
國六條出臺“90/70”政策，目的就是在有限的土地上能夠供應(yīng)更多套房子，通過這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過強制性的規(guī)劃干預(yù)來提高中小戶型、中低價位住房的供應(yīng)，滿足更多家庭的住房愿望。秦虹在分析房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向時表示，在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解當(dāng)前在住房問題上的諸多社會矛盾中的一個核心的政策要點。
“我們覺得由于結(jié)構(gòu)調(diào)整在下一輪政策中將是持續(xù)、堅定的調(diào)整政策，所以對開發(fā)企業(yè)來講，普通商品房建設(shè)，包括一些政策性公用住房的支持力度會增加，開發(fā)這些房子的政策風(fēng)險性小，市場風(fēng)險性小，可以獲得穩(wěn)定的利潤，因為這部分市場的需求量非常大。”秦虹認(rèn)為，非普通商品房則將會受到越來越嚴(yán)格的調(diào)控政策。
今后一個階段，隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的住房供應(yīng)量會增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng)濟適用房和限價商品房的供應(yīng)量。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)部門統(tǒng)計，今年1~8月份，大城市新竣工的商品房里面，90平方米以下的住房比重已經(jīng)達(dá)到50%左右。
住房保障：建立三層保障體系求助性、援助性、互助性保障針對不同收入人群
通過加快建立住房保障體系的建設(shè)，滿足低收入家庭的住房需求，這一政策將繼續(xù)被強調(diào)。根據(jù)建設(shè)部目前整體制度上的安排，住房保障大體分三個層次：
第一，是救助性的保障。就是對那些基本沒有住房支付能力，生活特別貧困的家庭采取救助性的援助，救助性的資助，救助性的保障，如殘疾人、沒有經(jīng)濟來源的。
第二，就是政府對貧困家庭采取援助性的住房政策。援助性的住房政策主要是通過貼息、貼租，包括經(jīng)濟適用房等相對比較低的公共住房的供給來滿足中等偏下的有一定收入能力但是購房能力又很不足的家庭來滿足他的住房愿望。
第三，層次是互助性的保障。就是通過繳納住房公積金，政府以免稅、低息貸款援助的方式，使雖然有比較強的住房支付能力，但是由于住房資金需求量比較大的中等偏上收入家庭實現(xiàn)住房的愿望。
土地政策：擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)
規(guī)范市場秩序是宏觀調(diào)控的一個非常重要的內(nèi)容，這些年一直是作為市場治理整頓的重點，其中之一就是加強存量土地開發(fā)進(jìn)度的管理，增加市場的有效供給。
“緩解供求矛盾，增加供給是一個很重要的舉措，但是由于新增建設(shè)用地控制得非常嚴(yán)格，要增加供給的重要途徑就是要加強存量土地的開發(fā)進(jìn)度，改變過去大盤供應(yīng)，長時期滾動開發(fā)的格局，這肯定是一個政策的方向。”秦虹說，今年國土資源部出臺的一些政策都體現(xiàn)了這個趨勢——縮短開發(fā)周期，明確開工、竣工時間等一系列措施，就是為了加快存量土地開發(fā)的進(jìn)度；土地增值稅等一系列政策的調(diào)整，也是為了擠出存量土地，限制開發(fā)企業(yè)的囤地行為，加快開發(fā)進(jìn)度，使市場有效供給能夠增強。
節(jié)能減排：將出臺強制性措施建筑耗能量有可能被列入合同
在整個宏觀調(diào)控政策里，長遠(yuǎn)的公共利益越來越受到重視，受到關(guān)注。
十七大報告提出來要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟“發(fā)展”方式，九五計劃則提出要轉(zhuǎn)換經(jīng)濟“增長”方式，為什么要做這樣的變動呢？盧中原的理解是：經(jīng)濟增長主要關(guān)注的是總量擴張，速度加快，投入產(chǎn)出過程的效率提高，但是經(jīng)濟發(fā)展不光關(guān)注這幾個，它還關(guān)注增長的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性、公共性和共享性。
節(jié)能減排是國家戰(zhàn)略性的目標(biāo)，目前全國每年城鄉(xiāng)住宅竣工量是13億多平方米，城鎮(zhèn)竣工的住宅每年是6億多平方米，建造住房消耗大量的物質(zhì)材料，所以節(jié)能減排這樣一個戰(zhàn)略性目標(biāo)對房地產(chǎn)的發(fā)展也是一個長久、持續(xù)的挑戰(zhàn)。
秦虹表示，建設(shè)部正在通過兩項措施來提高房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能效率、推動節(jié)能減排，一是把節(jié)能減排的一些技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)以強制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來推廣；另一個是以激勵措施來推進(jìn)節(jié)能省地的建設(shè)。
秦虹透露，修訂中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例”可能會增加這些內(nèi)容：新建商品房銷售時的買賣合同、質(zhì)量保證書、使用說明書等文件里必須載明耗能量、節(jié)能措施等相關(guān)的指標(biāo)。各級建設(shè)主管部門對不符合節(jié)能減排有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的工程建設(shè)項目，不允許發(fā)放規(guī)劃許可證和通過施工圖的審查，也不得開工建設(shè)。
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