上漲7.1%，昨天國家發改委發布的今年6月的房屋銷售價格創下兩年來歷史新高。當人們習慣于看到房價不斷上漲后，又讓人回想起從去年開始的國家幾次對房地產領域的宏觀調控措施。但無論是新舊“國八條”還是“國六條”均沒有澆滅全國房價上漲的熱度，此時我們不禁要反思房價為何對一次次的強力調控無動于衷。
6月份全國房價上漲7.1％
昨日，來自國家發改委的最新統計數據顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，創兩年來新高。其中，深圳房價指數同比為115.9，居首位，北海以111.8緊隨其后，北京以109.5位居第三。
購房者最為關注的新建商品住房銷售價格漲幅更甚，同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點，且所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，一改以往有漲有落的局面，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。
二手住房也不甘示弱，其銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個百分點。同比漲幅較高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶關8.7%。
相比之下，非住宅商品房銷售價格略顯理智，同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.1個百分點；環比上漲0.9%，漲幅與上月持平。辦公樓、商業娛樂用房、工業倉儲用房和其他用房銷售價格同比分別上漲7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
調控反思
調控是在“踩著油門剎車”
“踩著油門剎車！”被問及對近兩年房地產宏觀調控的評價，國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣給出了這6個字，因為土地批租、高額稅費和銀行貸款是驅動房價上升的根本問題。
目前所有的房地產宏觀調控政策都沒有解決上述問題，一些政策如嚴控土地閘門、清算土地增值稅等，結果還在一定程度上加大了房地產的開發成本、導致供應減少。
“即使現在房價下降20％，普通老百姓還是買不起房。房價下降只會對有錢人有利。”在劉福垣看來，房地產宏觀調控的方向一開始就有問題，在“居者有其屋”觀念的誤導下，本買不起房子、本不該買房而是租房的人，都加入了買房的隊伍。在需求和供給不平衡的情況下，房價自然會漲。
“國家并不是單純地在調控房價。國家的本意是想穩定房價。”中國指數研究院專家陳友根向記者表示。他認為，國家目前也做不到把房價調控下來，只能解決一些房地產市場規范方面的問題，如投機炒房、違規用地等。
購房供需矛盾未得到緩解
陳友根指出，房價上漲是一個國家城市化進程中的必經階段。一邊是城市化進程的加速，大量人口涌向城市，一邊是有限的土地，導致了住宅的有限供給和剛性需求之間的矛盾。
除了全國土地總量的有限性以及來自保護耕地需求的限制，住房供應的緊張可能另有原因。據陳友根了解，雖然國家一再地限制和打擊囤地行為，但仍有不少的土地在出讓后一直處于閑置狀態。而國家收緊地根的措施也在一定程度上減少了住宅的供應，加劇了供需矛盾。此外，人民幣升值的預期又吸引了炒房者。
“房地產價格的上漲，主要還是受供需的影響，新增供給沒有出來。”北京中原房地產經紀有限公司市場研究部總監張昱坤向記者表示，從目前經濟適用房、普通商品房出售時搖號排隊現象嚴重就可以看出，目前市場的供應顯然無法滿足需求。
張昱坤指出，目前土地市場上一些住宅開發用地雖然已經出讓，但真正的潛在供給還沒有形成。而且好多出售的項目都是老樓盤的后續部分，新盤很少。
北京大學房地產研究所主任陳志強表達了類似的觀點：“從北京來說，北京市場土地供應明顯減少，而需求沒有減少，這樣供需關系變了，價格自然會有變動。”他進一步指出，房地產市場的供應減少和國家調控有關系，一些調控措施延緩了房地產項目的上市時間，對供應產生了影響，從而直接影響到房價。
趙艷紅 丁蕊/文 王曉瑩/圖 趙振超/制表
走勢判斷
房價上漲將保持慣性
對于未來房價的走勢，陳友根表示很難給出一個明確的判斷。他解釋說，奧運會等大型的活動將成為拉動中國經濟發展的重要增長點，目前人們對中國經濟的走勢非常樂觀，導致中國尤其是北京等大城市的房地產需求非常旺盛。一旦這些活動結束了，中國經濟增長缺少拉動，一定會在房地產市場上有所反映。
對于連續高企的房價增幅，陳志強表示，從房地產調控來講，房價是最受關注的調控指標。但是調控還有其他的目標，比如說改善供給結構，普通商品房、中小戶型房源是否增加，市場次序是否規范等等。不能單純從房價判斷整個調控。從未來的市場來看，隨著房地產調控政策的逐步落實以及遲滯時間過去之后，供應量逐漸釋放，會對市場上房價的上漲起到抑制的作用。
政策建議
物業稅應盡早落地
目前房地產宏觀調控所采取的稅收政策，包括清算土地增值稅、提高城鎮土地使用稅、征收二手房個人所得稅等，都是在交易環節進行稅收調節。在房地產市場供應不平衡、賣方占主導的情況下，開發商很可能把交易稅向房價轉移。
劉福垣建議盡早開征物業稅，取消其他一切房地產交易環節的稅費。物業稅則屬于財產稅，在房屋的持有環節征收。一方面能減少消費者購房時一次性支付稅款的壓力，一方面還有利于抑制投機性住房需求。
李文杰也呼吁加快開征物業稅，他認為物業稅的比率可以設置到40%至50%，以抑制投機性質的購房。
在我國物業稅的呼聲由來已久。劉福垣認為，物業稅之所以一直難產，在于既得利益集團的阻礙，“有錢、有權人都是大房子、多套房子的擁有者，當然不愿意開征物業稅”。
陳友根指出，開征物業稅要事先確定好征稅的條件，要設置一個人均住宅面積的標準，不超過這個標準的可以免征物業稅。他認為比較合適的標準是人均30平方米左右。
隨著物權法的通過，有關物業稅的討論進一步升溫。日前從深圳市地稅局傳出消息，深圳將成為開征物業稅的試點城市之一，但是具體的實施時間目前尚未得知，目前物業稅的開征尚在調研之中。
用經濟杠桿提高工業用地利用率
“一方面要提高工業建設用地的效率，一方面要減少農村居民人均用地的面積。”中國社科院城市發展與環境研究中心教授李景國建議從兩方面改善土地供求關系的緊張。而多數專家目前普遍認為，土地供應緊張導致的住宅供需矛盾是導致房價上漲的主要矛盾。
在人多地少、耕地緊張的情況下，18億畝耕地成為不可逾越的紅線。李景國表示，一直以來，工業用地普遍低價甚至零低價，獲得成本低導致粗放用地，很多工廠甚至只有一層。根據他對東南沿海某地區工業區的調查，所調查企業平均建筑容積率只有不到0.5，土地集約利用空間較大。他建議要切實落實工業用地出讓最低價標準，用經濟杠桿提高集約利用程度。“隨著工業用地地價的上漲，提高工業建設用地的容積率和土地利用效益，必將成為解決工業用地緊張的重要舉措。”
減少農村居民點人均用地
此外，在我國，城鎮居民點人均用地遠小于農村居民點建設用地。理論上，伴隨著城市化進程的加速，農村居民點建設用地也應該減少。李景國指出，實際上我國農村居民點用地并沒有隨著農村人口的減少而下降。有數據顯示，2004年底全國村莊建設用地2.48億畝，占全國建設用地總量的比例高達52.4％。
李景國表示，目前新農村建設已經開始，可以借這個機會調整農村居民點人均用地過多的情況。“關鍵是要制定有效的獎懲措施，對縮減或者是因遷移到城市騰出宅基地的農民，要給予住房的保證并提供就業機會，保證其發展；對多占宅基地或者是遷到城市后仍未騰出宅基地的農民，可以適當征稅。”
相關鏈接
近期國家調控房價措施
□ 2006年5月，建設部等九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求：
1、自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。
3、對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
4、從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。
□ 2006年12月31日國務院發布《關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，2007年1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原規定的基礎上提高兩倍，外商投資企業和外國企業也納入了城鎮土地使用稅的征稅范圍。同時財政部和國稅總局聯合發布《關于貫徹落實國務院關于修改中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例的決定的通知》。
□ 國家稅務總局2007年1月公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月起正式向房地產開發企業征收30％-60％不等的土地增值稅。《通知》表示，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算。包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％。
