在嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多元化。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)專家表示，隨著央行一再提醒房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行渠道間接融資的難度在提高，上市融資、私募融資、利用信托資金等方式越來越普遍，房地產(chǎn)的融資多元化趨勢(shì)更加明顯。
“不管換什么招，最后要么是股權(quán)融資，要么是債權(quán)融資。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)昨日在“2006年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上說，房地產(chǎn)融資方式越來越多，但概括起來只有這兩種。他表示，股權(quán)和債權(quán)融資的重大差別在于，股權(quán)融資要解決資本增加的問題，而債權(quán)融資要解決的則是短期資金的負(fù)債問題。
任志強(qiáng)說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時(shí)候認(rèn)為人們是賤賣，其實(shí)恰恰理解錯(cuò)了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時(shí)候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個(gè)公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。
雖然房地產(chǎn)融資歸根結(jié)底只分為股權(quán)和債權(quán)融資兩種方式，但各自又有不少細(xì)分的融資方式。
SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來源上說，SOHO中國(guó)的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售制度中買房者的購房款。
“客戶付的錢是最真實(shí)的市場(chǎng)融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場(chǎng)空置的風(fēng)險(xiǎn)性。”張欣說，預(yù)售制度是絕大部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，SOHO中國(guó)在CBD開發(fā)的項(xiàng)目大部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場(chǎng)來講基本是五到六個(gè)月就可以結(jié)束銷售，提前一年實(shí)現(xiàn)回款。
公開上市是正在逐步擴(kuò)大的融資渠道，今年以來，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實(shí)現(xiàn)A股上市，為奧運(yùn)項(xiàng)目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)本月在香港掛牌上市，融資62億元。
信托資金也是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。很多房地產(chǎn)企業(yè)都用到了這種融資辦法，以股權(quán)投資的方式夾層融資或者貸款的方式，可以將民眾的資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)里，同時(shí)也讓民眾通過這種方式分享房地產(chǎn)的利潤(rùn)。
盡管融資渠道越來越多元化，銀行信貸仍會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源。中國(guó)人民銀行公布的2006年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為3.4萬億元，同比增長(zhǎng)20.6%，比年初增加3952億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)余額1.3萬億元，同比增幅為28.9%；購房貸款余額為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)15.9%。
不過，中國(guó)證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部副主任胡冰提醒，房地產(chǎn)金融最大的障礙是房地產(chǎn)公司本身的誠信問題，有很多房地產(chǎn)公司不規(guī)范。他表示，證券化是房地產(chǎn)回收資金的一個(gè)渠道，未來試點(diǎn)階段先做商業(yè)地產(chǎn)的證券化會(huì)更穩(wěn)妥一些。（申屠青南 費(fèi)楊生）
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