都說“瘋狂不可持續，樓市到某個時候就會冷下來”，我們曾發出疑問，“某個時候”是何時？現在看來，“某個時候”將至，因為政策的“達摩克利斯之劍”已經落下。
針對新一輪瘋狂上漲的房價，政府亮出了組合拳，出臺“新國十條”應該是房改以來涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次調控。精準打擊投資和投機需求，調控的組合拳使人們對樓市“高燒”降溫充滿期待，那么“新國十條”究竟將給市場走勢帶來怎樣的短期、中期、長期影響？
短期影響
買賣雙方心態互換 短炒客離場
上周末短短的兩天時間，賣房者與購房者的位置、心態突現互換，原來捂著房子不肯賣的房主現在寧愿降價快銷了。這一互換的直接原因便是“新國十條”。
4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)出臺，涉及“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”；“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”等10項調控措施，被業內譽為“史無前例的嚴控”。
來自我愛我家、中原地產、熒燦地產等機構的統計顯示，“新國十條”后的上周末，登記銷售房源量暴漲，環比上上周增兩成，昌平、通州、大興的房源增量最為明顯，增幅達28%，而新增客戶需求環比減少五成。 熒燦地產總經理顧辰天告訴記者，往常每店每天能接待10多個客戶電話和來訪，現在只有四五個，部分購房者因害怕房價大跌而故意違約的苗頭初現。“熱點地區的門店，這兩天都有四五單交易是購房者交了定金又開始跟房主商量不想買房。”
不僅自住型購房者開始觀望，全款買進賣出的短期炒家也開始逐漸撤離市場。顧辰天透露，房貸新政和“新國十條”頒布后，此前占市場25%左右的短炒客迅速拋盤離場，業主幾近沸點的心態開始平復，通州、望京等前期炒作的熱點區域房源量增加了30%，而購房委托量下降了25%，成交量較4月初的周末下降了20%。
中期影響
熱點區域房源供應增幅或超40%
“中期來看，全國人民炒北京、上海房的局面會得到緩解。”在我愛我家企劃副總裁胡景暉看來， 除了對短炒客的打擊，更值得注意的是，“新國十條”規定：地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性的措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。在北京、上海等大城市，來自外地的炒房投資性需求很可能受到地方政府的阻擊，戰略型城市的異地炒房投資將被抑制，對大城市經濟發展有貢獻的外地人員將享受到準戶籍人員待遇。
事實上，“外地人員將享受到準戶籍人員待遇”已在北京率先開行。在4月16日北京市國土局舉行的新聞發布會上，該局副局長曾贊榮透露，為平抑房價、滿足夾心層需求，北京將試點推出限價中小套型普通商品房。這種限價中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標準為90平方米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平方米，而不是限價房所要求的全部為90平方米以下。限價房對銷售人群有嚴格要求，必須是北京戶籍，但限價中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時間的非京籍人士。“這種房型擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價的住房。”曾贊榮說，具體的準入標準，北京市政府近期會出臺購買資格和管理辦法。
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭更是認為，隨著短期炒家的拋盤離場，投資投機型客戶將見頂退出，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個月之內房源量將增加30%以上，前期炒作熱點區域和漲幅居前的區域房源增幅將超過40%。與此同時，隨著一系列宏觀政策的出臺，特別是流動性已經開始收緊，敏感、資金實力相對較弱，項目體量較大的開發商將率先降價促銷，從而帶動同區域或同價位的項目打折銷售。
長期影響
房地產投資轉向中長期持有
“房地產投資仍然存在，但將會轉向中長期投資。”胡景暉表示，“新國十條”組合拳的推出，將使高速上漲的房價緊急剎車，回歸理性；而在新房和二手房屋供應量增加的前提下，市場中供不應求的局面將有所緩解，未來2-5年的房價將趨于穩定，穩中有升，升幅將控制在7%左右。
“在這樣一個比較健康的市場環境下，業主在關心房價溢價收益的同時，會更看重租金收益和綜合收益。”在胡景暉看來，隨著市場和房價回歸理性，首次置業和適度改善的自住型需求將成為市場的主導，將占據購房交易的80%左右，其余20%的投資者將注重長期持有。同時，隨著房地產信托投資基金(REITS)的推出，部分房地產投資資金會轉向目前還處在谷底的商業地產，以個體形式單一盲目投資住宅的局面將根本改觀。(記者 齊琳)
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