上周，地產行業可謂風頭出盡。 首先，我國重點城市最新銷售數據明顯回暖。其次，美國商務部上周二公布的一項估算數據稱，2月份美國新開建房屋數量大漲22%，創下十九年來最大漲幅。由此，地產股借此機會出現大漲，全周地產指數大漲8.1%。機構如何看待地產股的走勢，本版選擇有代表性的四家券商機構的最新報告，以饗讀者。
分化加劇 龍頭公司更具優勢
□ 銀河證券
2008年在行業整體運營環境惡劣，景氣下降的情況下，行業中的公司經營狀況出現分化。2008年1-9月全國商品住宅銷售面積同比下降15.27%，銷售額下降15.5%。但是我們關注的上市公司的銷售狀況明顯好于全國平均水平。我們關注的39 家房地產上市公司銷售份額由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中萬科由2.28%上升至2.62%，保利地產由0.74%上升至1.04%。保利地產2008 年1-9 月銷售面積和金額仍分別上漲18%和17.95%。金地集團銷售金額同比增長11.68%。
在我們關注的39家房地產上市公司中，有12家2008年截至9月份的銷售額高于去年同期，其中華僑城和首開股份是由于整體上市和資產注入等特殊原因。
分析表明，在行業調整的情況下，龍頭公司的資金、產品和管理優勢才能凸顯出來。在資金資源的爭奪上，龍頭企業更具有優勢。在對A股上市的房地產行業近兩年融資情況統計中，我們看到在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標的集中度在逐步上升，前十大房地產公司占據了越來越多的銀行信貸資源。而在直接融資市場上的優勢更為明顯，龍頭公司占據了近一兩年房地產企業IPO、增發和轉債發行的絕大部分。
同時，新進入者會迅速減少，一大批實力較弱的開發商會退出房地產行業或被有實力者兼并。房地產行業的企業數量會有所減少，產業集中度有望進一步提高。
從估值的角度看，目前房地產公司的估值均值較NAV仍有7%的折價。我們認為NAV估值法更適用于行業處于不景氣，規模小的項目公司。目前基于我國房地產行業長期仍然處于高速發展中，并且我們判斷房地產行業在2009年將會逐步復蘇，我們認為應該消除對NAV的折價，大型房地產公司的估值應該享有對NAV的溢價。從P/E估值看，目前地產公司2009年P/E在20倍。考慮到行業的見底回升，并且估值水平仍有上升空間，我們上調房地產行業評級為“推薦”。
我們主要推薦以下兩類公司：
1、長期推薦房地產龍頭公司。由于政府對于龍頭地產公司的政策傾斜，使在資金資源的爭奪上，龍頭企業更具有優勢。尤其是目前房地產行業仍處于調整中，龍頭公司更是可以借調整進行資源的購并和整合，它們的市場份額將逐步增大。我們推薦招商地產、金地集團、保利地產和萬科。
2、一線城市中業績二線地產公司。我們認為深圳、廣州、北京、上海和重慶幾大一線城市特別是深圳和上海存貨壓力最輕，經濟基本面更好、人口密集以及投資需求更穩健等因素，這些城市需求增長將更為有力和持續。因此我們推薦在這些城市具有可售項目的二線公司。這類地產公司如中華企業、上實發展、華發股份、冠城大通、億城股份、首開股份、中糧地產。
最壞時候已去 政策導向決定市場復蘇速度
□ 齊魯證券
經歷2008年地產市場的大幅下滑之后，我們覺得目前房地產市場與先前存在很大不同。最值得我們關注的的特征是階段性的成交高峰在不同地區先后出現。我們認為這種成交量連續放大的可能性不大，但是未來長時間成交持續下滑的趨勢已經不太可能出現。交易量可能更多在一定范圍之內波動。
我們并不認為市場本身能夠在短暫的兩到三個月就實現復蘇，甚至是高漲，但是最壞的時候可能正在離我們遠去。基于以上判斷，我們將行業評級從“中性”提高到“推薦”評級，同時繼續維持“標配”地產股的建議，尤其要注重對個股的選擇。
未來成交將逐步保持穩定，伴隨階段性成交量高峰反復出現。在央行11月27日降息108個基點之后，我們認為降息幅度一次性達到預期，未來行業成交量將逐步溫和放大。目前，我們繼續維持2009年行業成交量將基本保持穩定，并伴有階段性成交高峰的判斷。
政策導向決定市場復蘇的速度。對于行業回暖的速度，我們認為最關鍵的因素還是看中央的政策力度。2008年中央層面先后出臺“財政部十條”、“國務院三點措施”等政策。主要層面還是圍繞適度放松2套房政策，降低房地產交易費用等方面進行。而地方層面的房地產政策在2008年已經相繼出臺，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期出臺的廣東省房地產救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不僅延續了中央對于相關指導思路，還在緩解房地產企業資金壓力、土地開發期限、消費者購房優惠和補貼政策、擴大購房群體等方面給予了更大程度的支持。
從行業周期和政府政策力度的相關想來看，往往行業周期落后政策周期3到6個月。因此，前一階段政策效果應該在近期的一段時間開始有所顯現。由于兩會期間國家并沒有出臺關于地產更大程度的扶持政策，因此我們覺得后期行業自身修復的可能性更大。
資金擔憂有所緩解、政策不存在利空。在行業高漲時期投資地產最大的擔心在于政府政策的利空因素。在行業下滑時期企業本身的資金實力、開發周轉情況、銷售能力和土地成本又成為市場關注的交點。
部分地區成交放大，有利于地產市場信心提震。目前1-2月一線城市成交數據較前期有所放大，此外主流房地產商的銷售數據較前期也有一定程度的提高。根據之前對于成交量的判斷，我們認為這種成交小高峰未必可以長期延續，但是在今后會反復出現。這種現象無疑對于整體市場信心的提高起到了關鍵的作用。
2008年業績下滑降低了基數的壓力。2008年行業各方面指數都經歷大幅度下滑，上市公司業績也出現一定程度下降。這種大幅度下降一定程度上降低了2009年的對比基數。基數的下降一定程度上緩解了上市公司業績增長的壓力。
我們認為在行業下跌趨緩并逐步走向穩定的時期，在股票選擇上應該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業績保障，增長幅度。硬條件好本身就體現了公司在業內的經營水平。軟條件主要指的是公司的經營模式，資產質量等。因為一旦行業保持穩定或上升，優質的資產和經營模式無疑將是業績快速恢復的有力保證。最后是具備基本面轉變可能的公司也值得我們關注。
二季度看好三類股
□ 國信證券
房地產投資增速下滑超預期或催生新的扶持政策。2008年,房地產投資增速逐月放緩,“國房景氣指數”跌至十年新低，預收款出現負增長，土地購置及開發出現負增長，2009年開發商售心仍較弱，1-2月房地產投資下降至1%，比固定資產投資低25個百分點，預計2009年全年增速可能在-10%以下，這樣經濟增長和就業將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。
重點城市銷售回暖明顯，但言見底“為時尚早”。從主要城市2008年11月以來的銷售看，地產新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產銷售回暖主要是在政策(減免稅費、房貸優惠利率降低)引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發商主動降價及小戶型較多導致購買力增強有關，但房地產調整仍未結束。
政策松動仍將是未來地產股行情演繹的主要推力。前期的政策方向基本符合我們研究報告的前瞻性判斷。基于行業景氣回落趨勢或將持續到2009年二季度，投資、銷量等主要指標的增速在2009年或將出現負增長的預測，我們認為在樓市交易量、房地產投資恢復增長之前，更進一步的政策松動和扶持措施仍將值得期待，利好將以層出不窮的方式演繹。另外，導致2008年房地產銷售低迷的主要因素都在朝積極的方向變化，我們預計2009年房地產銷售將好于2008年。
標配地產股，逢低吸納安全邊際較高的優質品種、兼顧資產注入。
2009年二季度地產股具有較好的投資機會。我們看好2009年業績較確定的品種；另外，大股東資產不入預期較明確的公司也是不錯的選擇；再次，土地一級開發規模大并有收益分成的公司。主推品種：保利地產、招商地產、云南城投、中天城投、濱江集團、首開股份。
巨大需求仍存在 住宅地產機會明顯
□ 華泰證券
市場轉暖趨勢確立還需要成交量保持高位。盡管我們認為房地產市場已經見底，但并不意味著又回到了2007年的地產牛市，轉暖趨勢的確立還需要成交量能在未來幾個月里保持在較高水平。
我們傾向于認為政府暫時不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機應變，不過從刺激內需、保增長的角度而言，也不會轉向出臺利空政策，未來一段時間內，可能是政策面的真空期。面對市場行業開始轉好，開發商是否會過度提價。目前部分樓盤已經取消了前期的優惠措施，甚至開始提價，但如果開發商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復蘇。
土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關鍵是開發商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發商沒有足夠的資金實力、也沒有必要繼續大量囤地，因此我們認為，未來土地市場流拍、底價中標的現象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續保持在低位，地價也難以出現明顯的上漲。
存貨壓力仍然較大，住宅地產好于商業地產。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時間，因此未來一段時間房地產市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個月下降為19個月，但高達1819萬平方米的住宅期房和現房總可售面積對市場而言仍是一個巨大的供給壓力。
我們曾指出，中國商品房市場供給存在結構性失衡，商業地產供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經濟仍存在很大不確定性的情況下，商業地產的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產的巨大需求仍然存在，其成交狀況預計較2008年會有很大好轉，因此我們繼續看好住宅地產，相對看空商業地產。
重點公司估值達到歷史中等水平。2月中旬以來，地產股繼續有良好表現，股價和估值水平上升，我們重點跟蹤的上市公司動態估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。
高價土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價拿地，這一惡果在2008年有集中的體現，主要表現在上市公司資金緊張，并且由于房價下跌，不得不在年報中大量計提存貨跌價損失準備。由于閑置土地管理辦法的規定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價不出現大幅上漲(這種情況的可能性很小)，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續計提存貨跌價準備的可能性也很高。
維持行業“增持”評級。盡管房地產公司估值水平上升，不過由于房地產市場見底可能性較大，上市公司實現銷售增長比較確定，因此未來業績的增長速度有上調的空間，即使保持目前的估值水平，股價也仍有向上空間。因此我們仍維持行業“增持”評級。
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