鼓勵自住型購房貸款的新政不斷出臺，但銀行相關貸款操作標準并未大幅放松。
滬四大行：滿足關鍵要素才有機會調低存量房貸利率
7折閘門不輕易開
晨報記者 李 強
昨天是元旦假期的最后一天，記者從滬上工、農、中、建等四大國有銀行獲悉，這四家銀行存量房貸的利率，能否獲得在基準利率基礎上打7折的優待，仍須進一步商議后確定。不過，四大行相關人士透露，存量房貸利率大面積轉成7折的可能性很小，必須同時符合“首套貸款”、“普通房”等概念的存量房貸才有機會獲得7折的利率優待。
滬四大行暫按兵不動
自從去年10月27日鼓勵自住型購房貸款的房貸新政出爐后，之前已獲得商業銀行房貸的個人客戶來年利率如何調整的問題，就成為各方關注的焦點。昨天有消息傳出，包括工、農、中、建在內的四大行針對這部分存量房貸利率的優惠措施出臺：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請7折優惠利率。
對于上述說法，記者昨天對滬上四大行逐一進行了求證。據建行相關人士介紹，存量房貸客戶可在1月4日到2月22日之間，與貸款經辦行聯系，確認申請7折利率的標準和所需材料，在備齊各種資料后，正式提交貸款利率調整申請，能否獲得7折房貸，仍須經過銀行的審核。在新利率批復之前，1月份房貸仍須按原來的基準利率折扣標準還款。
其他三家國有銀行——工行、農行、中行則口徑趨同，都是存量房貸的調息細則仍未公布，此前存量房貸客戶可在元旦假期過后，與貸款經辦行聯系，確認獲得7折利率優待的標準以及所需手續等。可以肯定的是，這三家銀行的存量客戶也必須遞交書面申請，由銀行審核其是否具備利率下浮的資格。
“首套、普通”是關鍵要素
四大行相關人士表示，調整前執行基準利率0.85倍優惠、沒有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件，此外，存量房貸還必須符合“首套貸款”、“普通房”等要求。
對于此前部分媒體的報道稱，部分中小銀行利用轉按揭挖角他行的房貸生意，給予他行轉按揭存量客戶以7折利率優惠。滬上四大行以及部分中小銀行的房貸業務管理人士昨天給予了駁斥。
盡管去年底以來，中央和地方關于鼓勵自住型購房貸款的新政不斷出臺，但迄今為止銀監會頒布的第二套房貸等政策依然生效，因此，商業銀行相關貸款操作標準并未大幅放松。一位滬上股份制銀行零售信貸部副總經理表示，該行針對存量房貸客戶的利率調整，原則上必須首先滿足“首套自住普通房”的標準，否則，即便是本行或他行的VIP級別客戶也難以獲得基準利率30%的折讓。
從目前部分中小銀行公布的存量房貸調息細則的內容來看，基本要求也都是前期必須執行基準利率八五折優惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額不得低過30萬元、首套貸款購房等限制。“其實，這些條款基本上已經把存量房貸打七折圈定在一個較小的范圍內了。”
一位國有銀行房貸部管理人士表示，存量房貸客戶能否獲得7折利率，可以事先進行自我檢測，即在當前的政策環境下，假設新申請一套房貸的話，如果有機會獲得銀行的7折利率優待，那么其存量房貸就有機會爭取7折優惠，否則，其存量房貸利率在今年維持原有折扣標準的可能性較大。
銀行間力阻惡性競爭
事實上，即便拋開監管政策、同業競爭等話題不談，在討論商業銀行能否給存量房貸客戶大面積7折優惠的問題上，有一個問題是不容忽視的，那就是商業銀行資金運營成本問題。一位股份制銀行負責人坦言，靠7折優惠房貸利率做挖角生意并不明智，因為在當前的利率背景下，商業銀行根本無法承擔如此重負。
這位銀行資深管理者算了一筆賬，在我國進入減息周期后，商業銀行的存貸利差很可能越來越小，這意味著靠利差賺錢的利潤空間越來越窄。現在5年期以上貸款利率打7折只有4.158%，與五年期存款利率3.60%相比，只有0.558個百分點的利差，這樣的利差水平根本無法承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經營成本（房租、人工費用等）在內的銀行資金運營成本。“如果有銀行干沒有利潤空間的事，那就是惡性競爭，持續下去的話，將給整個房貸市場構成毀滅性的打擊。”該管理人士透露，滬上各家商業銀行其實早已達成共識，那就是存量房貸利率七折的“閘門”不會輕易打開。
[晨報提醒]
2009年1月份的房貸如何還款
四大行建議：在未明確新的貸款利率之前，客戶應在1月20日還款日前，按原來的基準利率折扣標準 （即原來如為基準利率0.85倍，屆時仍須按利率0.85倍還款）存入月供房款，以免因扣款不足而發生逾期記錄。(新聞晨報)
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