中國電子背景的中澤置業(yè)19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊,保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊,中化集團背景的中化方興40.6億元拿下北京廣渠路15號地……上半年,以央企為代表的國有資本在土地市場一擲千金的豪派作風,令民營資本望而興嘆。業(yè)內(nèi)人士認為,6月份開始嶄露的央企拿地只是剛剛開始,下半年,央企的身影將繼續(xù)活躍于國內(nèi)各大土地交易市場,尤其在北京市場,已經(jīng)被抬高的房價讓民營資本膽戰(zhàn)心驚,而財大氣粗的央企仍有足夠的資金,不惜成本地擴大土地儲備。
中國不動產(chǎn)研究中心研究員認為,如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項的央企資金進入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度,將來央企過剩的資本有可能會繼續(xù)流入土地市場,可能導致樓市進入新的觀望期。
國字號風光無限
克而瑞(中國)研究中心報告顯示,2009年上半年,各月成交總價排行前十的地塊中有60%的高價地塊由國資背景企業(yè)獲得。特別是在土地市場較為冷清的一季度,國資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價土地。6月國資背景企業(yè)繼續(xù)在土地市場上占據(jù)重要位置,廣州、北京、南京、常州多個城市的多幅高價土地依舊被實力雄厚的該類企業(yè)收入囊中。中國電子背景的中澤置業(yè)19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊,保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊,中化集團背景的中化方興40.6億元拿下北京廣渠路15號地……國字號在巨資紛紛拿下各地地王、風光無限的同時,也為民營資本的同行們帶來濃厚的陰影。
一位不愿透露姓名的民營資本開發(fā)商告訴記者,在銀行和政府的支持下,他們很難抵擋國企在土地市場的勢頭,“他們資金雄厚,且對運營成本不敏感,這是我們無法企及的”。
克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為,國字號大舉拿地,一方面是因為國資背景企業(yè)對于土地價格并不敏感,所以市場的變化對于這一類企業(yè)并無太大的影響;另一方面,政府為了維持土地市場的成交,會要求一些國資背景企業(yè)拿地。
帶動地價瘋漲
央企拿地對地價的推動力是毋庸置疑的。
5月15日,保利在密云拿得一塊地,這實際上是央企背景的房地產(chǎn)商在2009年第一次拿地。以此時間點為界,北京市土地市場呈現(xiàn)出截然不同的表現(xiàn)。5月15日前,成交的溢價宗地數(shù)僅占成交宗地數(shù)的17%,5月15日后,成交的溢價宗地數(shù)就占到成交宗地數(shù)的52%。5月15日之前,成交地塊溢價率僅為0.044,5月15日之后,溢價率飆升到0.703。
5月21日,廣渠路10號地競拍中,中國電子雖然惜敗富力地產(chǎn),但透過這次競拍,可以很明顯地看出央企資金已經(jīng)開始蠢蠢欲動。此時,市場尚未出現(xiàn)100%溢價率的土地,但當央企資金正式殺入土地市場后,地價明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計,5月21日后,溢價率超過100%的土地占到成交地塊的28%。
中國不動產(chǎn)研究中心認為,實力雄厚且風險控制意識較弱的央企資金進入北京土地市場,勢必導致北京土地市場競爭的加劇。在市場預期并不統(tǒng)一,土地市場未來走勢還不甚明朗的情況下,央企背景資金大手筆拿地,短期內(nèi)有可能基本統(tǒng)一市場預期,造成一段時間的開發(fā)商“爭搶”局面,出現(xiàn)一定時間內(nèi)的溢價率暴增,地價迅速高企,地王頻現(xiàn)的火爆態(tài)勢。高企的地價迫使中小開發(fā)商將關注重點移向次重點的區(qū)域,比方說大興等郊區(qū)縣,從而造成土地市場需求的區(qū)域傳導。
僅僅是開始
SOHO中國董事長潘石屹認為,從經(jīng)濟現(xiàn)狀考慮,央企資金大舉進入房地產(chǎn)市場也是必然,“國家的4萬億救市資金和寬松的貨幣政策最大的受益者就是國企,但這些大手筆拿地的央企的主業(yè)基本都面臨產(chǎn)能過剩情況,拿了錢投向主業(yè)會更加劇產(chǎn)能過剩的情況,這些老總只能想別的花錢辦法,房地產(chǎn)是最好的選擇”。
據(jù)了解,中化方興在4月份就剛剛獲得200億元的銀行授信。業(yè)內(nèi)認為,這與其央企背景有極大關系。
記者采訪中了解到,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認為今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)明顯出現(xiàn)“國進民退”的趨勢,以央企為代表的國有資本在土地市場大獲全勝,尤其在一線城市的土地爭奪戰(zhàn)中,以萬科為代表的民營資本明顯敗落,被迫轉戰(zhàn)二三線城市。但是,這僅僅是開始。
中國不動產(chǎn)研究中心研究員認為,套用冰山理論,目前雖然央企背景拿地事件尚少,但是想拿地的央企肯定不止這幾家。并且考慮到央企資金真的想進入土地市場的話,在技術上除了直接拿地之外還有其他許多方式,比方說通過企業(yè)之間合作。因此,如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項的央企資金進入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度,將來央企過剩的資本有可能會繼續(xù)流入土地市場,可能導致樓市進入新的觀望期。
針對市場對央企大舉拿地的質疑,近期,政府也發(fā)出了提醒信號。
7月21日,“央企大老板”——國資委主任李榮融對國資背景資金紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài),認為央企需要更清醒、更穩(wěn)健、更扎實地做好自己的工作。(魯歡)
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