預(yù)料中的房企倒閉潮并沒有到來，并購也不如想象中那樣激烈。許多人期待的樓市“割韭菜運(yùn)動”不見蹤影。難道是危機(jī)之下，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存能力反而增強(qiáng)了嗎?
潘石屹在2008年初拋出的“百日劇變論”中，最令人聳動的一條預(yù)言便是：3個月內(nèi)如果樓市不回暖，房企將出現(xiàn)倒閉潮。如今，“百日劇變”已成為事實(shí)，然而房企倒閉潮并沒有到來，許多人期待的樓市“割韭菜運(yùn)動”亦不見蹤影。
難道是危機(jī)之下，房企的生存能力反而增強(qiáng)了嗎？
破產(chǎn)預(yù)言
從潘石屹的“百日劇變論”到“5·12汶川大地震”，再到如今的樓市“冰河紀(jì)”，四川房企是被公認(rèn)的會首先崩盤的群體。“可到目前為止，還沒有聽說哪家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。”四川一家知名開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然生活艱難，但還是能活下去的。
“其實(shí)，從全國范圍看，我們所知道的，也僅僅是浙江有幾家不知名的房企破產(chǎn)了。”這位老總告訴記者，這幾家房企也是因?yàn)椤案呦⒔栀J或者募集資金”倒掉的，并非市場化死亡，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種遭遇“并不典型”。
上海、廣州等地產(chǎn)權(quán)交易所的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)和制造業(yè)是如今并購最為活躍的領(lǐng)域。不過這種并購遠(yuǎn)不如想象的激烈。多個城市的產(chǎn)權(quán)交易所公示顯示，這種并購主要發(fā)生在部分上市公司和國有大中型企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而進(jìn)行的正常“吞吐”中，甚至與2007年同期比還有所減少。
2008年12月初，喜歡“直言”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，“房企破產(chǎn)潮”會發(fā)生在2009年。他的理由是，現(xiàn)在中國樓市每年有近8億平方米的竣工量，但是2008年的銷售量不到6億平方米。市場積壓的房子，在現(xiàn)在的情況下，兩年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地儲備的開發(fā)商，在經(jīng)營上遇到很大困難，因此，某些企業(yè)會破產(chǎn)的說法并不聳人聽聞。“今年因?yàn)殄X感到緊張的人，明年后年就沒錢花了。”任志強(qiáng)說。
風(fēng)大浪小
在同一時間段里，國際上的房企倒閉潮是以“驚濤駭浪”的形態(tài)發(fā)生的。2008年8月，日本市值第七大的房企Urban Corp.宣告破產(chǎn)，負(fù)債24億美元，創(chuàng)下日本6年來最大宗上市公司破產(chǎn)案；西班牙最大的上市房企Martinsa-FadesaSA也因?yàn)楸巢粍?6億美元負(fù)債，自愿申請破產(chǎn)。
“中國市場的特殊性可能會讓房企的破產(chǎn)潮比預(yù)想的要小。”澳洲怡利地產(chǎn)總經(jīng)理韓偉告訴記者。上述那位四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總進(jìn)一步解釋了這一點(diǎn)：“現(xiàn)在說房企難過，最多是把前兩年賺的利潤吐出來，還沒到生死存亡的時候。”
不過，三番五次放炮的地產(chǎn)大佬們同樣經(jīng)歷了前兩年的房地產(chǎn)大躍進(jìn)，該不會看不到肥駱駝的抗饑餓能力吧，為什么他們的論調(diào)總是那么悲觀呢？
成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理何欣認(rèn)為，拋出“房企破產(chǎn)論”的人都有自己的立場。“無論國家出臺什么救市政策，首先受益的都是知名企業(yè)，因此，他們可能用‘激將’的辦法，促使政府更多地救助市場，他們好趁機(jī)獲益。”何欣說，無論哪里的房企倒閉了，對于地方政府來說都是一個“爛攤子”，銀行壞賬、購房者權(quán)益、城市形象，這些問題是地方政府不愿意看到的。“總之，不管破產(chǎn)潮是否到來，行業(yè)巨頭都將是最大的受益者。”
事實(shí)上，在“錢荒”成為普遍現(xiàn)象時，大多數(shù)房企缺的只是流動資金。“只要能兌付民工工資，不引發(fā)社會問題，房企就還有機(jī)會。”成都一家小型開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，大家總認(rèn)為中小房企難以活命，其實(shí)中小房企生命力反而可能更強(qiáng)。“去年沒有高價(jià)拿地，工程有人墊資，開發(fā)有人貸款，唯一的成本就是工資成本。這部分開發(fā)商完全可以成為幾個人的皮包公司，還可以收縮項(xiàng)目死扛。”這位開發(fā)商以他的經(jīng)驗(yàn)告訴記者，“通常情況下，地方政府和銀行是不會把開發(fā)商逼上絕路的。”銀行雖然承擔(dān)著巨大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不過目前的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶。“我們也沒有看到有多少去年的高價(jià)地塊因?yàn)橹Ц秵栴}被退地。”
年關(guān)過后
潘石屹最近向SOHO的施工及設(shè)計(jì)等單位發(fā)出親筆信，希望大家一起解決各種資金問題，共度“年關(guān)”。有機(jī)構(gòu)研究表明，2009年1月，房地產(chǎn)開發(fā)商將集中面對支付工程款、材料款和民工工資的問題，這可能會導(dǎo)致個別企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。
易居中國的研究表明，雖然多家大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，但度過明年1月份的支付高峰期還是問題不大。“有國資背景的房企，遇到困難時不僅母公司會出手相助，甚至當(dāng)?shù)卣矔迨郑痪哂休^強(qiáng)融資能力的公司也不會有太大問題，比如萬科、保利、金融街等，都在2008年成功發(fā)行了公司債，可以應(yīng)對支付高峰；2008年下半年積極采取促銷策略加速回款，同時減少開工面積，現(xiàn)金流得到改觀的公司，支付年底的工程款和材料款也不會有太大問題。”
央行最近推出了支持并購貸款政策，但“部分房企內(nèi)部股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，即將開始的整合也是項(xiàng)目公司之間或者是股權(quán)的整合，真正的市場并購還很少。”真正的并購都要看年關(guān)之后的情況，上述開發(fā)企業(yè)的老總告訴記者。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2008年第三季度，全國的商品房空置率已達(dá)1.7億平方米，按照任志強(qiáng)的預(yù)測，如果樓市繼續(xù)低迷，到了2009年一季度，全國的商品房空置面積將增加到兩億平方米。如果按照平均房價(jià)5000元/平方米計(jì)算，那么因樓市空置，開發(fā)商被占壓的資金就將達(dá)到1萬億元。
由此看來，2009年開發(fā)商資金鏈將更為緊張，“又有多少房企有勇氣掄起鐮刀割韭菜呢？”何欣認(rèn)為，對于大型房企來說，盤活被占壓資金的任務(wù)往往比并購來得更迫切。(張明）
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