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2014年02月20日08:57 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

房地產市場即將進入新階段

住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產市場經過十幾年高速增長，將要進入新階段，有三方面新變化：

第一，房地產市場高速增長的時代已經過去，房地產增速也會下移。過去十年中國房地產市場經歷了一個非常高的增長，這主要得益于外部環境所支撐。

“住房制度改革紅利把壓抑了60多年的住房需求釋放出來，過去十年絕大多數年份貨幣政策相對比較寬松，而且過去十年中國經濟高速增長帶來了收入的提高和對住房資產購買能力的提高。”

但是，這種高速增長在未來十年很難實現。因為上述條件都發生了變化。

未來沒有制度改革釋放需求，政府很難再像過去一樣超發貨幣，城鎮化質量、人口年齡質量也會發生變化。“此外，盡管政府一再調控房地產市場，但是從來沒有真正對投機和投資性需求采取措施，未來政府會抑制投機和投資性需求，房地產增速也會隨之下移。”

第二，過去以新房交易為絕對主體的市場在發生變化。下個十年將迎來存量房時代，二手房市場的成交會與新房市場持平，甚至超過新房市場，對房地產開發會產生新影響。

第三，下一步房地產開發將從以住宅開發為主向商業、寫字樓、旅游地產等服務 型 地 產 轉 變 ， 這 是 城 鎮 化 率 超過50%，收入水平超過8000美元以后的必然特征。

秦虹說，房地產市場發展的新階段需要房地產企業加速創新。過去房地產開發處于比較初級的階段，未來房地產市場將會從區域性機會轉變成結構性機會，需要企業去挖掘，以獨特創新的商業模式來把握，不是所有的企業都能干。

尋找市場和政府調控之間的平衡點

任興洲認為，未來房地產市場要健康發展需要處理好幾對關系，這對房地產市場發展非常重要。

首先，處理好市場和政府的關系。房地產市場是一個特殊市場，房子既帶有消費品的屬性又帶有投資品的性質，政府要注意應發揮什么樣的作用。很多國家政府都對房地產市場進行適度干預和調控，尋找市場和政府調控之間的平衡點。

第二，強調推進人的城鎮化。怎樣解決房地產出現的深層次問題？現在政府說促進轉移人口的市民化，主要是轉移到中小城市。但是，解決了他們的市民化一定會留在中小城市嗎？中央城鎮化工作會議提出，發展各具特色的城市產業體系，我覺得找到了病根，“如果沒有產業體系他們是留不下來的，還會繼續往大城市聚集。因為城市之間的產業體系、公共服務不平衡，所以如何增強中小城市的產業承接能力，疏解一線和二線城市的壓力，這是一個大的問題。如果不解決深層次問題，北上廣深的壓力依然會存在。”

在規劃和用途管制下，集體經營性建設用地入市，同權同價。這是一個大的改革，它在原有的政府出讓土地方面增加了一個供給方，有利于提高城市用地效率，適當增加生活用地和居住用地，在結構上加以調整，這也是解決深層次矛盾的有效方法。

第三，建立多元可持續的城鎮化資金保障機制。

城鎮化工作會議提出“城鎮群”的概念，在北京、上海這樣核心城市周圍打造城市群。比如，昆山和上海連通以后，上海的地價可能會緩解。在一些地區交通打通后，就可以在城市群里邊系統地協調性地解決房地產發展中的一些問題。

開發企業要實現創新性發展

秦虹認為，未來開發企業要實現創新性發展，需要從以下五方面入手。

第一，實現以模式創新和產品創新為主的開發。未來新建住宅還有空間，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅開發企業需要具備競爭力。“未來地價不會降，勞動力成本不會降，建筑物成本也不會降，控制成本就成為企業核心。只有那些開發模式新，資金周轉快速，有獨特產品和很強控制能力的企業才能在未來市場上有競爭力。”

第二，以資產管理為核心的商務樓宇開發。如果開發企業能夠掌握資產管理這個核心，在第三產業升級快的地方均衡開發寫字樓宇，還是有市場空間的。

第三，以改造升級和管理提升為核心開發存量房。

第四，以服務配套為核心開發養老住居。中國很快進入老齡化社會，下一步企業可以服務提升來打造養老住居，市場前景非常好。

第五，以直接融資為核心的多元化融資。下一步多元化一定是企業必須把握的發展戰略，包括產品多元化，業態多元化，投資地域多元化，以及資本結構的多元化。

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