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學(xué)者稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇 應(yīng)重視調(diào)控針對(duì)性

2014年02月20日08:57 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào):T|T
關(guān)鍵詞: 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 分化 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房?jī)r(jià)走勢(shì) 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)集團(tuán) 房?jī)r(jià)問題 北京房?jī)r(jià)

原標(biāo)題:學(xué)者稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇 應(yīng)重視調(diào)控針對(duì)性

“房”無(wú)疑是當(dāng)下牽動(dòng)最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)漲落,地方政府關(guān)心土地出讓收入,開發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。

在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上,國(guó)研中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹、保利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域的重量級(jí)專家和業(yè)界人士對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向做出研判。專家認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)代已結(jié)束,市場(chǎng)分化在加劇,以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)還有上漲空間,而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

政府應(yīng)重視調(diào)控的針對(duì)性

對(duì)于今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)存在著兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然火爆,房?jī)r(jià)將繼續(xù)大幅上漲,還有人認(rèn)為2014將是中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年,房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā),甚至有崩盤的危險(xiǎn)。

對(duì)此,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為,當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢(shì),尤其是三四線城市存在潛在風(fēng)險(xiǎn),“有的城市去庫(kù)存化周期拉長(zhǎng)到14-16個(gè)月,存在產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn),另一方面它們還不得不拍賣土地保持財(cái)政平衡,這個(gè)過(guò)程蘊(yùn)含了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”

任興洲指出,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)五方面新的階段性特征。

第一,住房存量顯著增大,已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。“2012年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.03套,城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來(lái)看,住房自有率已經(jīng)很高,2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米,我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的。”

第二,這兩年城市間分化特征顯現(xiàn)。在住房銷售、住房?jī)r(jià)格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。

不同城市房?jī)r(jià)漲幅不一,一線城市依然火爆,房?jī)r(jià)漲幅較大,北京屢屢出現(xiàn)日光盤,供給仍然比較緊張。二線城市房?jī)r(jià)雖然也在上漲,但是增幅比一線城市要低。三四線城市和一部分二線城市庫(kù)存量加大。在土地出讓和投資方面,一線城市和部分二線城市需求原因?qū)е碌貎r(jià)大幅上漲,溢價(jià)幅度驚人,“北上廣深四個(gè)一線城市,2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元,比2012年同期上漲了181.72%,創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。而有的三四線城市土地價(jià)格平穩(wěn),甚至開始有所回落。”

第三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢(shì),大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇,企業(yè)集中度提高。

“2013年,前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高,勢(shì)頭越來(lái)越迅猛,走出去的步伐也在加快,而一些小企業(yè)資金鏈斷裂,處境困難。未來(lái)大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。”

第四,城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末,政府累計(jì)解決了2600多萬(wàn)戶家庭住房困難問題,“十二五”期間我國(guó)將再建成3600萬(wàn)套保障房,此外政府承諾再增加1000萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,“商品房和保障房的雙軌供給思路越來(lái)越清晰。”

第五,地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢(shì)。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來(lái),各地出現(xiàn)了針對(duì)性強(qiáng)的差異化調(diào)控措施,分類調(diào)控的趨勢(shì)和特征比較明顯。

任興洲說(shuō),當(dāng)需求快速上升的時(shí)候,房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大,往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候,泡沫破滅的幾率就會(huì)提高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些新特征,以及市場(chǎng)分化的趨勢(shì),政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對(duì)性和分類指導(dǎo),這是一個(gè)大趨勢(shì)。

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