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樓市迷霧:長(zhǎng)沙“標(biāo)本”凸顯二線城市調(diào)控困局
2012年06月08日10:40 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T
關(guān)鍵詞： 樓市 二線城市 城市房屋 房企 調(diào)控措施 開(kāi)發(fā)商
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剛需觀望 房?jī)r(jià)難落 房企苦撐 政府“發(fā)愁”
長(zhǎng)沙“標(biāo)本”凸顯二線城市調(diào)控困局
掙扎的樓市營(yíng)銷
6月1日早晨，長(zhǎng)沙市細(xì)雨綿綿，省政府附近的青少年文化宮舉辦了一場(chǎng)兒童節(jié)活動(dòng)，吸引許多身著盛裝的小學(xué)生前來(lái)參加。馬路對(duì)面的鑫遠(yuǎn)·尚璽樓盤同樣打起了節(jié)日的主意，以教育資源和文化資源為噱頭，希望招攬與孩子同來(lái)的家長(zhǎng)看房。然而，隨著雨勢(shì)漸大，不僅文化宮活動(dòng)早早散場(chǎng)，鑫遠(yuǎn)·尚璽印刷精美的300份資料也成了擺設(shè)。
“看來(lái)是白忙活了。長(zhǎng)沙的天氣怪了，一到搞活動(dòng)或者周末的時(shí)候就下雨。”肖洋（化名）穿著正裝，疲憊不堪地坐在售樓處，前一天他和同事為了分揀資料加班忙碌到很晚。肖洋擔(dān)任置業(yè)顧問(wèn)兩年多，外表看似光鮮，卻有著難言的苦惱，直言沒(méi)趕上好時(shí)候，“之前，我在一個(gè)小戶型樓盤的項(xiàng)目組，蓄客期等了近9個(gè)月才開(kāi)盤，按照千分之二的提成比例，賣出一套的傭金只有300元。不過(guò)，賣了一個(gè)月，我就被派到了這個(gè)樓盤”。
新的省政府位于長(zhǎng)沙略顯偏僻的天心區(qū)，除了政府機(jī)構(gòu)的辦公樓，周邊多是尚在建設(shè)或交付使用不久的住宅。由于下著雨，寬闊的馬路車流稀少，售樓處顯得格外冷清，只有一位中年女士在看房。肖洋對(duì)此已習(xí)以為常，“這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)盤到現(xiàn)在已經(jīng)7個(gè)月。如果不是周末，看房的比我們置業(yè)顧問(wèn)還少。調(diào)控政策出臺(tái)之前，長(zhǎng)沙業(yè)績(jī)不錯(cuò)的置業(yè)顧問(wèn)一般年收入在10萬(wàn)元左右，而如今至少要縮水四五成”。
2011年上半年，長(zhǎng)沙市貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施，密集出臺(tái)了一系列新政。3月4日，長(zhǎng)沙市對(duì)市轄五區(qū)限購(gòu)90平方米以下新建商品住房；4月18日，長(zhǎng)沙住房公積金貸款政策調(diào)整，首付款比例上調(diào)，并且針對(duì)兩套以上住房的職工家庭，暫不發(fā)放公積金貸款；5月20日，湖南省出臺(tái)通知規(guī)定，對(duì)不能提供納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，以及購(gòu)買第三套及以上商品房的借款人暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款。
由于長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市中屬于偏低的水平，許多當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)樂(lè)觀地認(rèn)為調(diào)控政策影響有限。然而，調(diào)控的威力在2011年四季度開(kāi)始顯現(xiàn)，長(zhǎng)沙樓市寒意漸濃，一個(gè)突出的現(xiàn)象就是各個(gè)樓盤的客流驟減，無(wú)論是高端項(xiàng)目還是低價(jià)項(xiàng)目皆是如此。
北辰三角洲項(xiàng)目西臨湘江，北依瀏陽(yáng)河，占地面積110萬(wàn)平方米，是北辰集團(tuán)在長(zhǎng)沙重點(diǎn)打造的高端產(chǎn)品，2007年地塊成交價(jià)高達(dá)92億元，成為名副其實(shí)的“地王”。5月31日，中國(guó)證券報(bào)記者在北辰三角洲看到，裝修美觀簡(jiǎn)約的售樓處里只有零星的幾個(gè)客戶在看房。
三角洲銷售總監(jiān)介紹，“2010年5月15日和17日，我們的一期項(xiàng)目開(kāi)盤，推出的房源兩天內(nèi)全部售罄。而到了2011年12月，二期項(xiàng)目開(kāi)盤的情形則要差很多。尤其去年10月是長(zhǎng)沙樓市冷暖的分界線，之前推出的項(xiàng)目每個(gè)月回款2億元以上，如今月平均回款大概只有1.4億元”。據(jù)了解，北辰三角洲銷售最為緩慢的恰恰就是投資型商品房，二期單獨(dú)一棟屬于三四十平方米的公寓式住宅，可售套數(shù)一共約400套，此時(shí)距離開(kāi)盤已經(jīng)過(guò)去了半年多時(shí)間，仍有200套尚未售出。
為了加快去庫(kù)存速度，原本依靠自身營(yíng)銷隊(duì)伍的長(zhǎng)沙北辰，于2012年2月引入了一家地產(chǎn)銷售公司，銷售人員從15人擴(kuò)充至20余人。據(jù)了解，雖然在一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目引入專業(yè)機(jī)構(gòu)銷售十分普遍，但是在長(zhǎng)沙地區(qū)，一般規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)均有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，較少采取外包的形式。在“門前冷落車馬稀”的環(huán)境下，實(shí)力雄厚的長(zhǎng)沙北辰同樣選擇了廣開(kāi)財(cái)源。
除了促銷活動(dòng)、引入銷售團(tuán)隊(duì)等方式外，延長(zhǎng)蓄客期成為長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)胤科笃毡榈臓I(yíng)銷策略。一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)老板介紹，調(diào)控政策之前，一般項(xiàng)目的蓄客期在三個(gè)月左右，而如今已經(jīng)延長(zhǎng)到至少半年以上，由于多是沒(méi)有約束性的意向登記，實(shí)際簽約率很低。如果是趕上2011年年末拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商甚至?xí)x擇守盤不開(kāi)，因?yàn)殚_(kāi)盤沒(méi)人買更糟糕。
騎虎難下的房?jī)r(jià)
楊志是長(zhǎng)沙市的一名的哥，每日穿梭在大街小巷，見(jiàn)慣了各式的樓盤廣告，不過(guò)他卻從來(lái)沒(méi)有留意過(guò)，也沒(méi)有購(gòu)房的打算。“家里有一套80多平方米的房子，一家三口足夠住了。現(xiàn)在用錢的地方比較多，年底打算換一輛新車跑出租，還要為孩子上學(xué)做些準(zhǔn)備。”楊志指著前面幾處還沒(méi)封頂?shù)臉潜P，“這么多樓，長(zhǎng)沙人哪里住得過(guò)來(lái)”。
長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年年末城市房屋建筑面積16619.67萬(wàn)平方米，城市居民人均住房建筑面積33.1平方米。另?yè)?jù)浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的《中國(guó)居住小康指數(shù)》報(bào)告，長(zhǎng)沙居民擁有住房比率高達(dá)90.1%，位居40個(gè)主要調(diào)查城市榜首。廣州、北京、深圳和上海等一線城市的住房擁有比率排名最后四位，其中北京比率為70.7%。
隨著調(diào)控政策將投資性需求逐漸擠出市場(chǎng)，剛需成為了支撐房地產(chǎn)投資和交易的重要因素。對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，二線城市由于首次置業(yè)和改善型購(gòu)房的需求偏弱，調(diào)控政策帶來(lái)交易萎縮和投資減速的沖擊更加猛烈。長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月商品房銷售面積下降43.5%、住宅銷售額下降40.2%。
中一九駿位于長(zhǎng)沙岳麓山對(duì)面，高聳的項(xiàng)目在西二環(huán)附近十分醒目，由于開(kāi)盤時(shí)間恰逢2011年10月調(diào)控影響顯現(xiàn)，其對(duì)于購(gòu)房者態(tài)度的變化感觸頗深。銷售總監(jiān)程啟迪說(shuō)：“開(kāi)盤前，我們用了半年的時(shí)間蓄客，當(dāng)時(shí)有購(gòu)買意愿的登記客戶一共有500多位；我們一期推出的房源一共有360套，可以說(shuō)情況十分樂(lè)觀。不過(guò)意外的是，開(kāi)盤當(dāng)天簽約的客戶只有幾十位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期。開(kāi)盤至今已經(jīng)7個(gè)月，已售住宅只有150套左右，銷售進(jìn)度還不到一半。二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)也可以預(yù)售，可售住宅1300套，其中多數(shù)是30-40平方米的小戶型，恐怕更難賣了”。
按道理，供過(guò)于求應(yīng)該會(huì)促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)格的合理回歸。然而，實(shí)際情況是，長(zhǎng)沙的住宅價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)。長(zhǎng)沙限購(gòu)政策實(shí)施第一年的2011年，商品住宅均價(jià)5989元/平方米，同比上漲4.6%。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月內(nèi)，雨花區(qū)46個(gè)在售項(xiàng)目中，龍瑞尚苑、中城麗景香山等7個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，水岸新都、曙光領(lǐng)峰等5個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)；岳麓區(qū)42個(gè)在售項(xiàng)目中，綠地中央廣場(chǎng)、中一九駿等9個(gè)樓盤降價(jià)；長(zhǎng)房時(shí)代城、時(shí)代傾城等6個(gè)樓盤漲價(jià)。整體來(lái)看，長(zhǎng)沙市超過(guò)六成的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)定，而在價(jià)格波動(dòng)的樓盤中，漲跌情況也呈現(xiàn)均勢(shì)。
堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)背后，是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)賬。北辰三角洲在2007年拿地時(shí)成本還比較低，樓面價(jià)格約2500元/平方米；據(jù)開(kāi)發(fā)商工作人員估算，銷售成本接近6000元/平方米，而目前的銷售均價(jià)為8700元/平方米，考慮到時(shí)間成本和位置稀缺性，開(kāi)發(fā)商下調(diào)價(jià)格意愿不大。
另外，以岳麓山附近一處尚未開(kāi)盤的項(xiàng)目為例，2011年拿地時(shí)樓面價(jià)格已經(jīng)高達(dá)2800元-3100元/平方米，高層建筑的建安費(fèi)、地下室等成本大概需要2000元/平方米，再考慮到融資成本和繳納稅費(fèi)，銷售成本預(yù)計(jì)已經(jīng)超過(guò)6000元/平方米。而岳麓山附近的高品質(zhì)樓盤實(shí)際銷售價(jià)格僅約7000元/平方米，也就是說(shuō)，如今新樓盤的毛利率水平已經(jīng)低于10%，打九折銷售可能就面臨著虧本。
中一九駿銷售總監(jiān)程啟迪表示，“雖然樓市調(diào)控讓大家對(duì)于房?jī)r(jià)下調(diào)有了預(yù)期，不過(guò)一些專家認(rèn)為房?jī)r(jià)要下跌30%、40%的言論不切實(shí)際。對(duì)于近兩年拿地的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)沒(méi)有了暴利可言，加之建筑、建材和人工成本的上升，利潤(rùn)空間十分有限。現(xiàn)在去庫(kù)存周期可能比較長(zhǎng)，不過(guò)至少可以慢慢收回成本，除非負(fù)債率太高導(dǎo)致資金鏈出問(wèn)題，否則開(kāi)發(fā)商不可能虧著本賣房”。
邊緣化的本地房企
“原本向我們承諾2012年6月可以交房，可是工地早就已經(jīng)停工，不知道什么時(shí)候才能要回屬于我們的房子。”周先生是麓山里佳園的業(yè)主，向長(zhǎng)沙學(xué)士房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買了一套三居室，合同約定2011年年末交房。然而，開(kāi)發(fā)商不僅未能如約交房，并且早已人去樓空。
麓山里佳園、江濱家園、中遠(yuǎn)公館、東方航標(biāo)、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700，這長(zhǎng)長(zhǎng)的一串名單，是2011年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙市開(kāi)發(fā)商失蹤或建設(shè)停工的項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在近一年期間，全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共出現(xiàn)了19位“樓跑跑”，其中5位來(lái)自于長(zhǎng)沙本地房企。
面對(duì)調(diào)控，為何如此多的長(zhǎng)沙本地房企“落荒而逃”？一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示，目前長(zhǎng)沙注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已近1700家，但是多數(shù)項(xiàng)目小而散，并且拿地在2010年之后，土地成本比較高。負(fù)債率已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，由于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)偏低，加之限購(gòu)和限貸政策導(dǎo)致去庫(kù)存周期增加，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變現(xiàn)能力較弱，不僅滾動(dòng)發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)，如果負(fù)債規(guī)模大，每月的回款額可能連歸還融資本息都不夠。
湖南目前擁有71家A股上市公司，僅有嘉凱城一家公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)。值得注意的是，注冊(cè)地址位于長(zhǎng)沙的嘉凱城，在全國(guó)布局了20個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻唯獨(dú)沒(méi)有在湖南境內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資。在資本的較量中，品牌房企步步緊逼，而長(zhǎng)沙本地房企則漸趨邊緣化。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2011年長(zhǎng)沙樓市銷售金額10強(qiáng)中，本土房企僅有長(zhǎng)房集團(tuán)、運(yùn)達(dá)集團(tuán)兩位代表。恒大、保利、世紀(jì)金源、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)知名房企占據(jù)著長(zhǎng)沙樓市銷售排行榜前幾名。由于宏觀調(diào)控政策的限制，長(zhǎng)沙本地房企的經(jīng)營(yíng)策略趨于謹(jǐn)慎，在核心區(qū)域的土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)上處于劣勢(shì)，這導(dǎo)致恒大、北辰、保利和萬(wàn)科等四大房企基本占據(jù)了高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。
尚璽項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——鑫遠(yuǎn)集團(tuán)在長(zhǎng)沙本地房企排在前5位，盡管有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不過(guò)如今在售的3個(gè)項(xiàng)目均位于城南，距離市中心較遠(yuǎn)。銷售經(jīng)理吳仁全介紹，由于交通、配套設(shè)施等因素，城南的土地成本相對(duì)較低，鑫遠(yuǎn)·尚璽2011年拿地樓面成本約500元/平方米，而在市中心區(qū)至少要超過(guò)2000元/平方米。選擇布局城南，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)在競(jìng)爭(zhēng)策略上進(jìn)行了主動(dòng)調(diào)整，效果卻并不理想。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鑫遠(yuǎn)集團(tuán)2011年商品房供應(yīng)量（以預(yù)售為準(zhǔn)）36.1萬(wàn)平方米，銷售量（以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）只有2.6萬(wàn)平方米。
開(kāi)發(fā)九駿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——中一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司則屬于規(guī)模偏小的房企，在售和在建的項(xiàng)目只有九駿一個(gè)。銷售總監(jiān)程啟迪表示，中一集團(tuán)目前手中已經(jīng)沒(méi)有土地儲(chǔ)備，近幾年將主要做好中一九駿的銷售和開(kāi)發(fā)。由于客戶觀望情緒濃厚，中一九駿每月成交套數(shù)僅為個(gè)位數(shù)，回款金額只有幾百萬(wàn)元，這樣的去庫(kù)存速度顯然無(wú)法支撐多管齊下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
此外，永祺西京樓盤只剩下一些尾房，營(yíng)銷總監(jiān)吳雙全表示調(diào)控政策對(duì)其影響不大。不過(guò)，吳雙全承認(rèn)，長(zhǎng)沙永祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司手中同樣沒(méi)有土地儲(chǔ)備。（記者 劉興龍）