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限購令首發(fā)大半年后，房地產市場調控成效初顯，但部分城市房價上漲壓力仍然很大。那么對于限購政策來說，是將適度放寬，還是將繼續(xù)從嚴？
就在市場預期前景不明的時候，7月12日的國務院常務會議明確指出：調控方向不動搖，調控力度不放松。并明確提出，限購范圍有必要擴大到房價上漲過快的二、三線城市。
房地產市場波瀾再起。
樓市調控緣何再次加碼?
首發(fā)于京、滬、穗、深等一線城市的“限購令”,與其他“組合拳”形成合力,使樓市迅速降溫。
7月21日,河北廊坊繼香河縣之后啟動樓市限價,規(guī)定新建普通商品房價格最高不得超過9000元/平米,首開二、三線城市限價先河。
最新出爐的6月份70個大中城市房價指數(shù)顯示,在持續(xù)調控了一年多后,全國樓市房價漲幅過快的局面已得到基本控制。70個城市新建商品房價格環(huán)比上漲了0.1%,漲幅縮小了0.06個百分點。這是房價漲幅在4月份小幅擴大后,連續(xù)兩個月持續(xù)收窄。
但是,在全國房價漲幅得到明顯遏制的同時,尚未限購或限購執(zhí)行不嚴的二、三線城市已取代京滬穗等一線城市,成為領漲全國樓市的主力。6月,諸如南昌、烏魯木齊、長沙、洛陽、丹東等城市房價同比漲幅均超過8%。
“從今年春節(jié)開始上漲,濰坊房價至今漲幅超過20%。近幾個月平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷售。目前濰坊均價超過5000元/平方米的樓盤已達20個,高價盤不斷涌現(xiàn),房價不斷創(chuàng)新高。”山東濰坊某房產中介公司的負責人告訴記者。
“在一線城市幾乎全面限購的情況下,二、三線城市成為樓市調控的‘洼地’。包括改善性、投資性、剛性需求在內的多重購買力開始向二、三線城市轉移。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析,全國70個大中城市中,仍有44個城市新建商品房價格呈環(huán)比上漲趨勢,顯示大多數(shù)城市房價繼續(xù)上漲的局面仍沒有根本改觀,因此有必要進一步強化宏觀調控的效果。
由于擔心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟,近一段時期,少數(shù)地方有了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月全國商品房的成交量環(huán)比增長四成多。易居地產研究院綜合部部長楊紅旭表示,成交回升的原因有兩個:一是很多開發(fā)商憋不住了,推盤量大增;二是價格有所松動,以價換量。
銷售反彈往往是價格反彈的前兆,這也讓很多市場人士解讀為“限購”逐漸失效的信號。選擇在這個時候將“限購”升級加碼,一方面是督促地方政府從嚴執(zhí)行、不得放松;更重要的是,圍堵從一線城市擠出的投資資金,防止房價上漲過快的情況在二、三線城市重演。
牛鳳瑞認為,在當前通脹壓力較大的情況下,要遏制通脹防止經(jīng)濟過熱,就必須限制固定資產投資增速,而限制地產業(yè)投資是其中的重要領域,包括土地限批、資金限貸,都是出于這種考慮。從這個意義上說,限購令不是僅僅針對房地產的,也是針對整個宏觀調控的通盤考慮。
“限購”能走多遠?
某外企海歸高層,非京籍人士,苦于尚未攢夠五年納稅記錄,只得將購房計劃擱置;其好友卻恰好相反,手中三套房產,“想賣一套,知道賣了就不能再買,只好放棄。”
北京鏈家地產某分店店長向記者描述:“以前房子想買幾套就買幾套,現(xiàn)在銷售量明顯下降。以前房價幾乎每天都在變,這個月8000元一平方米,下個月可能就是一兩萬元,很多人借錢也要買房,為賺中間的差價;現(xiàn)在買房的多為剛性需求,投機成分已經(jīng)很少了。限購后不會出現(xiàn)今明兩天房價大不一樣的局面,也打消了由于漲價預期帶來的投機心理。”
“限購就像是給病人做手術要打麻藥,但是打麻藥以后,醫(yī)生要趕快做手術啊。結果醫(yī)生干活太慢,病人又快醒了,就再打一針麻藥,究竟要限到什么時候?”中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇日前表示。
“限購是采用行政手段,以部分禁止交易的方式干預市場。關鍵還要通過有效的制度改革來平抑房價,解決百姓住房問題。”中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院院長李文斌指出。
牛鳳瑞認為,期望通過限購降低房價可能難度較大,降低房價的根本在于增加有效供給。
那么,“限購”究竟會走多遠?
上半年,北京新房與二手房交易量同比減少23%和34%;但本地居民首次購房的數(shù)量比新政前不降反升。“限購不僅抑制了投資與投機性購房,同時也沒有打壓剛性自住需求。”北京房協(xié)副秘書長陳志日前表示,從北京人口資源環(huán)境的承載能力考慮,限購政策將納入正在研究制定的北京市基本住房制度中。
全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生認為,只有房價趨于平穩(wěn)了,保障房大批上市了,限購等調控政策才會逐漸放松,否則還會繼續(xù)。顯然,即便是取消限購,為避免形成市場的報復性反彈,它的退出也會是一個緩慢的過程。
“限購的是第二套,并不是第一套,保證每個家庭平均有一套住房。政策還比較人性化。”“政策是為了控制房價,可以接受,是比較合理的。”……在一項關于限購令的民意調查中,以上答案成為調查對象最多的選項。社會輿論的普遍認可無疑為限購提供了向縱深發(fā)展的基礎。
“限購”能撬動房價嗎?
中國人民大學經(jīng)濟研究所等機構最新發(fā)布的《2011年中期中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》指出,今年大城市商品房價格存在“去泡沫化”趨勢,并可能在二到三季度出現(xiàn)局部拐點。
有業(yè)內人士判斷,很可能今年7月或8月會首次出現(xiàn)房價環(huán)比負增長,三季度將出現(xiàn)真正意義上的房價“拐點”。
事實上,在限購令下達之前,不少二、三線城市房價近期已經(jīng)出現(xiàn)滯漲局面。“從銀行升息、貸款限制等調控信號上,地產市場已經(jīng)預測到政策走向,因此在消息出來之前,就已經(jīng)出現(xiàn)成交量大幅下降。”地處秦皇島的福潤地產公司負責人告訴記者,“之前景氣的時候,平均一個月能賣4、5套,有時能賣10套,現(xiàn)在一個月能賣1套就不錯了。”
世聯(lián)地產也在研發(fā)報告中稱,今年下半年房屋將供大于求,房價下行的壓力將很大。該報告同時認為,購房者對未來的信心仍處于心理焦灼期:一方面，調控已一年有余,但房價并未下跌;另一方面,消費者期望未來房價下跌很多。這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性,一線城市的此種形勢更為嚴峻。報告預測,未來一年面對供應量放大的態(tài)勢,競爭必將異常激烈,房企主動降價促銷,將有助于改變購房者的此種矛盾心理,提振購房者對未來的信心。
李文斌認為,對于二、三線城市是否執(zhí)行限購的依據(jù)要考慮當?shù)氐默F(xiàn)實情況。“如果是有正常需求,則無需限購,否則會破壞正常的市場供需平衡;如果是投機成分較大,則限購是必要的。”不過,他也對二、三線城市能否將限購執(zhí)行到位表示疑慮,“不同于一線城市擁有寬裕的財政實力,當前一些二、三線城市地方政府舉債較重,財政吃緊,他們很大程度上還期望依靠地產增值來彌補呢。” （記者 溫 源 通訊員 周 瑜）