朝陽門銀河SOHO。
■2010年計劃開業集中商業項目
4月以來，房地產調控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業地產帶來了契機。
近日，住宅行業的老大萬科傳出欲收購北京贏嘉中心，及已納入西安國際會展產業園區、東莞市長安鎮第一地標等商業地產項目等消息，保利、首創、上海綠地、合生創展、復星集團等知名住宅開發商也紛紛展示商業地產宏圖。與此同時，各地產研究機構的一季度分析報告也顯示出以北京、上海為代表的商業地產出現明顯回暖跡象。
業內人士認為，在住宅市場遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正在復蘇上升期的商業地產勢必成為最佳選擇之一，可以預見的是，熱點區域和地鐵沿線的商業將率先迎來春天。
房企扎堆轉商業
近期，以萬科為首的各大傳統住宅主業房企轉戰商業地產的消息此起彼伏。
4月初，市場傳出消息稱，北京萬科即將從中信地產手中接手位于CBD核心區贏嘉中心。這已經是半個月來萬科傳出的第三個商業地產項目。3月26日，萬科在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業綜合體項目，其中包括一座約60層的地標性商業建筑。4月8日，西安市曲江新區管委會宣稱，萬科將在曲江開發總投資額80億元，建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區。
萬科的舉動只是近期以住宅為主業的房地產開發企業轉戰商業地產的案例之一。
4月13日，保利房地產集團營銷總監胡在新表示，保利將全力沖刺商業地產領域。“未來的3~5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”
3月22日，首創置業董事長劉曉光表示，未來3年內，首創置業預計投資300億元，走與產業相結合的住宅產業綜合體道路。未來5-10年，首創置業全國的奧特萊斯規模爭取增加至30家。
日前，金地集團董事長凌克和總裁張華綱也表示，商業地產的開發和運作將成為未來金地的一個重要戰略規劃。據悉，金地今年土地投入的計劃中，就有20%的資金會投向商業項目。
商業地產明顯回暖
據仲量聯行、戴德梁行等房地產研究機構近日發布的第一季度調研報告顯示，經過6個季度的低迷之后，北京商業地產出現了全面回暖的跡象，各種需求復蘇，租賃成交活躍，租金首次出現增長，雖然漲幅微小，但意義深遠。
據仲量聯行調查，隨著北京經濟的持續恢復，商鋪市場需求開始逐漸回暖。一季度，超市業繼續快速開店，尤其是精品超市。如華聯BHG Market Place 在三里屯和環球貿易中心以及樂城國際中心連開三店。華潤旗下的Ole 超市也在北京不斷地擴張，在去年于世貿天階開店之后，又簽約國貿三期和華熙樂茂。
同時，化妝和個人護理連鎖品牌也在不斷地擴張，例如萬寧、屈臣氏、絲芙蘭等品牌在華聯萬柳購物中心開業。早期進入市場的快速時尚品牌依然保持著擴張態勢，例如H&M、Oasis 在華聯萬柳購物中心簽約，Calvin Klein 和MNG等品牌也高調宣布其在京的擴張計劃。珠寶品牌活躍并尋求新的擴張地點，如景福珠寶簽約三里屯北區，翡翠珠寶昭儀翠屋在華貿商業街開了旗艦店。
在消費市場迅速復蘇的背景下，不少一再推遲開業的購物中心招商工作也出現明顯進展，加快開業進程。據仲量聯行北京研究部主管覃曉梅透露，今年準備開業的三里屯北區已經招商了70%，準備開業的北辰綠色家園購物中心也招租了90%。此外平安IFC-都會天地、國貿三期購物中心的招租情況也非常好。
住宅調控反成利好
當住宅市場出現房價暴漲，引發輿論一片討伐之時，商業地產卻在穩步增長。4月15日起，中央密集調控住宅市場，市場立刻出現成交量大幅下滑，部分區域二手房價格明顯下調等現象。與此同時，業內人士卻紛紛看好商業地產，普遍認為房產新政為商業地產帶來了發展契機。
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為，“調控針對的不是房價而是上漲速度，當住宅價格暴漲，投資投機性需求扎堆時，商業地產的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區域出現了明顯商住倒掛的情況，商業地產已經形成價值洼地。因此，當住宅市場遭遇調控，原有的優惠政策紛紛取消，二套房提至首付5成、1.1倍利率時，三套房不能貸款，投資者必然會重新考慮投資方向，執行同樣貸款條件但存在價值洼地的商業地產就勢必會吸引部分投資。”
SOHO中國董事長潘石屹表示，國務院提出新的十項政策，只是針對住宅市場，商業和寫字樓市場不會受到任何影響。“過去幾年來，商業和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。”
有業內人士認為，這次宏觀調控對住宅類地產過快增長進行有效抑制后，部分地產商紛紛轉向商業地產開發來彌補盈利的不足。而政府正努力拉動內需，自然會刺激商業地產的發展。所以，零售業以及商業地產仍有較好的發展前景。
商業地產投資成新寵
據了解，在北京，商業地產供應為住宅供應量的10%，隨著奧運開啟的城市商業國際化，許多知名國際企業已把目光投向北京，而在有限的商業空間里，商業地產已遠遠無法滿足市場需求，爭奪寶貴的高性價比商鋪成為眾多企業家提升利潤的首要考慮因素。專家預測，作為放量不足住宅10%的商鋪，本年度增值動力將表現強勁，由此產生巨大市場需求，并將成為2010年投資首選。
朝陽首府一位負責人告訴記者，調控新政主要針對住宅市場的投資投機行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動產是必然的，因此，當住宅投資被叫停后，沒有被調控的商業地產反而迎來了機會。那些自身擁有良好地段、交通配套和人流優勢的商用物業，則成為市場中的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上蓋的商業地產，更成為投資者眼中的“香餑餑”。
核心商圈仍是投資熱點
據了解，目前北京中高端商鋪空置率空前下降，而金融街、朝陽門和王府井商圈對總體空置率的改善影響居前，空置率分別按季下降將近兩個百分點。
從目前北京房地產市場來看，幾大商圈已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經處于一鋪難求狀態，CBD商圈也早已上演了商鋪爭奪戰，而逐漸興起的朝陽門商圈則熱度高漲。該商圈毗鄰30余家世界500強企業和高標準國際配套，已經形成獨立而成熟的第一涉外區，同時，被地鐵2號、5號、6號三條地鐵線包圍，已經奠定基礎。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業辦公體的建成，朝陽門區域已逐漸形成完善的商業體系，該區域的商業發展前景被普遍看好。
據了解，該商圈目前在售項目銷售業績均不錯，優唐U-TOWN商鋪銷售火爆，北京INN的商鋪接近尾聲。待售項目則被投資者密切關注。其中朝陽門SOHO銷售之火爆創下紀錄，其三期銀河SOHO目前的客戶關注度非常高，預計年內推出。即將銷售的朝陽首府僅50余個商鋪，卻已經有400多投資者前來考察。其銷售負責人稱，客戶主要看中朝陽門商圈的潛力，“我們與銀河SOHO互成補充，形成“大商場小旺鋪”的格局，銀河SOHO以大型商業和寫字樓為主，我們主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了證券公司、銀行、賣場和超市的關注。
業內人士預計，如果銀河SOHO、朝陽首府、北京INN等商業興起，將和朝外商圈一起真正形成朝陽門商圈，并與東四商圈相連結，形成巨大的規模效應。
軌道沿線是潛力
世邦魏理仕認為，未來市場發展熱點將不僅限于王府井、西單等傳統商圈，區域購物中心將隨著地鐵、城鐵等軌道交通的興建和開通逐漸發展起來。如近期即將開業的天虹百貨國展店、百盛太陽宮店、王府井百貨大鐘寺店等均位于已開通的10號線一期沿線。未來隨著地鐵6號線、10號線二期、房山線、大興線等軌道交通線路的開通，朝青板塊、南三環沿線、房山長陽鎮、大興黃村等區域的商業物業將成為新興的市場熱點。
蔡宇翔告訴記者，2009年大部分連鎖機構都停止了擴張計劃，但隨著消費市場的復蘇，從2010年1月開始，均重新啟動了大幅擴張計劃。因此，2010年的商鋪市場整體需求預計必然會持續上升，“只要地段合適、業態準確，基本不用發愁需求問題”。
記者從《2010年中國商業地產市場研究報告》中獲知，隨著中國宏觀經濟的持續增長和城市化進程的不斷推進，社會消費品零售額不斷擴大，中國商業地產市場迎來廣闊的發展空間，尤其是城市化進程排在首位的北京，商業需求走勢強勁，投資額、銷售額不斷攀高。一些國際知名品牌看好北京經濟的飛速發展，紛紛搶先入駐，而軌道交通區域的商業市場成為企業爭奪的首選目標，數據顯示，地鐵1、2、5號線周邊的商鋪每年正在以12%的速度增長。
蔡宇翔認為，那些有著密集居住人口同時又具備軌道交通的地段將成為未來的潛力商圈，如天通苑、回龍觀、通州、順義。“這些區域居住人口高達數十萬上百萬，已經是中等城市規模，而且有軌道交通，但商業配套卻嚴重不足。因此，未來的前景一定不錯。”
此外，記者了解到，業內還普遍看好軌道交通交匯處，如10號線和4號線交匯的中關村商圈、13號線和5號線交匯的天通苑商圈、2號線與6號線交匯的朝陽門商圈。
（責任編輯：施曉娟）
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