厲以寧給出的建議是，土地出讓?xiě)?yīng)是“價(jià)低者拿地”:企業(yè)參與招標(biāo)時(shí)不是報(bào)標(biāo)土地價(jià)，而是報(bào)標(biāo)房?jī)r(jià)或租房?jī)r(jià)，而出價(jià)最低者將最終中標(biāo)。他認(rèn)為，若能以此改革土地招標(biāo)制度，則整個(gè)中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題將迎刃而解。
近日，國(guó)土資源部邀請(qǐng)了一些開(kāi)發(fā)商和專家學(xué)者參加了一次房地產(chǎn)座談會(huì)。而據(jù)知情者透露，這次座談會(huì)主題有關(guān)土地招拍掛改革。此前，國(guó)土資源部在北京召開(kāi)視頻工作會(huì)議中首次對(duì)外公布，將在全國(guó)選擇房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分二三線城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行土地招拍掛制度改革。一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前普遍認(rèn)為土地出讓“價(jià)高者得”的模式推高了地價(jià)，也間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的高漲。因此“價(jià)低者得”應(yīng)該是土地招拍掛制度改革的方向之一。
全國(guó)重點(diǎn)城市地價(jià)房?jī)r(jià)比已達(dá)31.29%
隨著房?jī)r(jià)的高漲，不少矛盾被指向了當(dāng)前的土地招拍掛制度。“價(jià)高者得”的模式被普遍認(rèn)為在一定程度上導(dǎo)致地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)，甚至出現(xiàn)因市場(chǎng)或政策及開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題，產(chǎn)生土地空置和囤地及不開(kāi)工的現(xiàn)象，影響到市場(chǎng)供求和政府財(cái)政收入的穩(wěn)定。
國(guó)土資源部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組前日發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值已達(dá)到31.29%，在長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例更高。特別是天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比已經(jīng)超過(guò)40%。
今年初出臺(tái)的“國(guó)11條”就要求各地綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。在上月初國(guó)土資源部出臺(tái)的土地調(diào)控“19條”意見(jiàn)也明確，各地要堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。
3月22日，國(guó)土資源部在北京召開(kāi)視頻工作會(huì)議中首次對(duì)外公布:將在全國(guó)選擇房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分二三線城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行土地招拍掛制度改革。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，盡管商品房地價(jià)過(guò)高，但仍要堅(jiān)持土地招拍掛制度，因?yàn)檎信膾熳畲蟮暮锰幘褪欠乐拱迪洳僮鳎约坝纱藢?dǎo)致的腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。不過(guò)，國(guó)土資源部正在和一些地方政府做一些探索，采取更多的評(píng)價(jià)方式。土地招拍掛制度還要不斷完善，按照“國(guó)11條”的思路，不一定完全是“價(jià)高者得”。
專家建議“價(jià)低者得”以抑制房?jī)r(jià)
在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，全國(guó)政協(xié)委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前的土地招標(biāo)制度，出價(jià)高者得到土地，會(huì)導(dǎo)致地王現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，土地價(jià)格越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也就跟著水漲船高。
對(duì)此，厲以寧給出的建議是，改革招標(biāo)制度，土地出讓，不應(yīng)是“價(jià)高者拿地”，而應(yīng)是“價(jià)低者拿地”。所謂“價(jià)低者得”應(yīng)該是，企業(yè)參與招標(biāo)時(shí)不是報(bào)標(biāo)土地價(jià)，而是報(bào)標(biāo)房?jī)r(jià)或租房?jī)r(jià)，而出價(jià)最低者將最終中標(biāo)。他認(rèn)為，若能以此改革土地招標(biāo)制度，則整個(gè)中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題也將迎刃而解。
無(wú)獨(dú)有偶，早在全國(guó)“兩會(huì)”前，廣東省地產(chǎn)商會(huì)受省政府委托作了一份題為《引導(dǎo)廣東房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策研究》的報(bào)告。雖然該報(bào)告并未正式發(fā)布，但據(jù)參與撰寫(xiě)該報(bào)告的省地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張運(yùn)文介紹，報(bào)告的核心內(nèi)容之一就是建議改革、完善原先單一的競(jìng)拍土地、價(jià)高者得的出讓方式。
張運(yùn)文表示，自2004年8月31日后，經(jīng)營(yíng)性商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)行“招拍掛”土地供應(yīng)方式，對(duì)于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為，以及國(guó)有資產(chǎn)的流失，是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競(jìng)價(jià)“價(jià)高者得”的結(jié)果，形成了房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，直接影響、引導(dǎo)房?jī)r(jià)走向。“面粉都不斷上漲，面包價(jià)格能不提高嗎?”因此報(bào)告建議廣東省政府責(zé)成各個(gè)城市政府在市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)的土地出讓中，拿出30%—50%比例的土地，采取“招標(biāo)式，價(jià)低者得”的出讓方式。
所謂“招標(biāo)式，價(jià)低者得”辦法，即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法，由城市政府規(guī)劃整理好土地，并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案，再經(jīng)專家評(píng)選出最佳方案后，公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商招標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中，列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等，同時(shí)，列明每平方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí)，哪家開(kāi)發(fā)商報(bào)出的售房?jī)r(jià)格最低，則項(xiàng)目出讓給哪家開(kāi)發(fā)。
實(shí)現(xiàn)“價(jià)低者得”還須擺脫“土地財(cái)政”
目前，改變“價(jià)高者得”的方式，北京成為第一個(gè)吃螃蟹者。
3月19日，北京市國(guó)土局宣布土地拍賣制度不再完全“價(jià)高者得”。據(jù)了解，北京市公布的土地拍賣制度改革具體方式為:設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，不再價(jià)高者得；“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”；“地價(jià)封頂，競(jìng)爭(zhēng)配建的保障性住房和公共設(shè)施”等等。
張運(yùn)文表示，這種方式的最大優(yōu)點(diǎn)是，房?jī)r(jià)預(yù)先得到抑制，而且一定比例的低房?jī)r(jià)，無(wú)形中會(huì)拉低原先的高房?jī)r(jià)，可以有效牽制著整個(gè)房?jī)r(jià)上漲。
不過(guò)，對(duì)于“價(jià)低者得”的土地出讓方式，目前也有不少質(zhì)疑之聲。比如，限制房?jī)r(jià)也可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商偷工減料；此方式也將導(dǎo)致人為參與的決策比原來(lái)增多，滋生腐敗的機(jī)會(huì)也加大等等。對(duì)于防止偷工減料，厲以寧則建議，如果房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，政府需對(duì)房地產(chǎn)商重罰；而對(duì)于防止腐敗的滋生，有業(yè)內(nèi)人士指出這將考驗(yàn)政府的執(zhí)政能力。
而另一個(gè)焦點(diǎn)就是可能導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。對(duì)此，張運(yùn)文認(rèn)為，以這種招標(biāo)方式，雖然城市政府收取的土地金相對(duì)會(huì)少，但穩(wěn)定房?jī)r(jià)是政府對(duì)社會(huì)民眾應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，因此“招標(biāo)式，價(jià)低者得”談不上所謂的“國(guó)有資產(chǎn)流失”。
此外，還有專家指出，早在2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》中，就明確要求各地對(duì)于普通商品房供地采取在“限房?jī)r(jià)、限套型面積”的基礎(chǔ)上，采用競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。但“通知”公布4年來(lái)，這樣“價(jià)低者得”的競(jìng)爭(zhēng)方式卻基本沒(méi)有得到落實(shí)。因此，改變土地出讓“價(jià)高者得”的模式，最關(guān)鍵因素在于地方政府要擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，不再與民爭(zhēng)利。南方日?qǐng)?bào)記者盧軼
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