制圖吳尚楠
據北京中原三級市場研究部統計，燕郊的租售比高達1200，消息傳出，立刻引發市場對燕郊房價泡沫的擔心。近日，本報記者對最近的熱點郊區商品房租售比進行了調查。調查發現，這些熱點郊區縣的房價租售比均超過600。如此令人咋舌的租售比，已經成為催生樓市泡沫的隱患。
(圖片來源：京華時報)
據北京中原三級市場研究部統計，燕郊的租售比高達1200，遠遠超過國際公認的200-300的合理租售比范圍。消息傳出，立刻引發市場對燕郊房價泡沫的擔心。但在房價暴漲的大背景下，燕郊并不是個例。近日，本報記者對最近的熱點郊區商品房租售比進行了調查，調查發現，這些熱點郊區縣的房價租售比均超過600，其中通州超過600，大興逼近1000，房山超過1000。如此令人咋舌的租售比，已經成為催生樓市泡沫的隱患。
北京租售比嚴重超過國際警戒線
據了解，目前國際公認的合理租售比應該在1：200-300之間，但從2006年開始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底達到了1：545。從去年年底到現在，房價再次上漲15%左右，但租金卻略有回降。業內人士預計，目前的租售比應該已經突破600。
本報記者針對通州、大興、房山、順義這四個熱點郊區和燕郊進行的租售比調查，充分顯示，相對于市區的房價，郊區的房價租售比更加脫離國際合理線。
據北京中原三級市場研究部張大偉介紹，目前統計的租售比其實是很理想的數據，實際租售比遠高于此。首先，大部分房子其實都是貸款購買的，也就是說當貸款還清時，房價總投入遠遠高于目前的房價。同時，租售比計算的其實是房產的投入和收益比，投入上，房價只是一部分，交易成本也應該計算在內。而且目前市場在售項目大部分還是毛坯房，要出租的話，必須經過裝修、配家具家電，這筆開支也不小。另一方面，北京的租房市場是房主繳納物業費、采暖費，這筆開支應該從租金收益中扣除。而且租房都有空置期，因此按慣例每年的收益只計算11個月的。這樣算下來，總投入要增加，但收益要減少，所以，實際租售比更令人吃驚?！鞍船F在的租售情況，部分區域的房子要靠租金收回成本的話，差不多要上百年。”
建議
買房不如租房
張大偉認為，房價快速增長所帶來的短期投資需求已經在市場上占據了很大比例，這給樓市后期走勢帶來較大不確定性。雖然傳統觀念上看有一套房子的確非常重要，但是在當前房價高企的情況下，選擇租賃住房也不失為理性之舉。
>>順義租售比相對合理
比起其他地區的租售比，順義區相對來說是最為合理的，順義目前二手房均價在1.2萬~1.4萬/平方米之間，租金平均價格在2500元/月。租售比在1：494的水平，高于全市平均水平。
記者在趕集網上看到，順義石園北區110平方米的三居室售價在110萬元，精裝修出租的話，能租到2500元每月，租售比為440。熒燦地產顧辰天表示，順義區是少見的房價租售比相對合理的區域之一，主要因為順義軌道交通比較方便，很多新建小區環境也比較好，很多在京買不起房子的年輕人也紛紛將租房目標轉向了順義，加上在順義區有很多民辦大學，學生們租房的需求比較高，所以順義區租金的價格相對較高。對于租賃市場來說，房源還一直是供不應求。
>>房山租售比逼近1000
在房山，提香草堂有關負責人表示，目前該項目別墅僅剩三套房，售價15000元/平方米。后續產品于年后推出，售價適當上浮。瑞雪春堂12月5日新出其高層產品，350組買家搶購180套房，售價10000元左右/平方米，而在11月份，該項目的均價為9500元/平方米。此外，單價均在10000元/平方米以上，天恒樂活城、綠城百合、加州水郡等項目均表示，未來將根據市場情況，適度調整售價。
二手房方面，據熒燦地產統計數據顯示，房山當地二手房均價在1.2萬/平方米左右，但是租金相對較低，兩居能租到1500元每月，整體租售比均超過了1：600。但一些樓盤漲價比較快，記者從趕集網上看到，以加州水郡為例，一套150平方米左右的三居室目前租價在2000元/月左右，售價200萬左右，租售比達到1：1000。
>>大興租售比在900上下
自從去年大興出了地王之后，區域樓面地價直逼7000元/平方米，房價跟著一漲再漲，目前二手房均價已經超過13000元/平方米，新房平均售價超過16000元/平方米，但房租變化卻甚微。比如最好租的兩居室，目前的租金普遍1500元-2200元/平方米之間。以兩居室常見的90平方米戶型為例，新房售價在144萬元，加上各項稅費等交易成本，以及裝修價格，實際購房支出超過160萬，而這樣的房子租金也只是在2500元每月左右，這樣計算租售比超過了640。而這還算比較好的情況。
據北京中原三級市場研究部統計，以100平方米左右為準，目前大興平均出租價格二手房和新房分別為1700元/套·月、1900元/套·月。由此可以計算出，大興區域新房租售比高達878。
記者調查了該區域目前同時有出租和銷售的幾個項目，如鴻坤理想城、路勁領海等項目，發現租售比均超過了800。領海的銷售人員告訴記者，目前該項目正在銷售的天使灣售價在22000元/平方米，主力戶型為90-140平方米?？們r分別為198萬元和246萬元。記者從安居客上了解到，目前該項目110平方米的精裝兩居室租金僅在2500元/套·月左右，也就是說這兩種戶型的租售比分別為792和986。
記者從鴻坤理想城了解到，正在銷售的戶型為88平方米和93平方米的兩居室，127平方米的三居室，售價19000元/平方米，三居室的總價為241萬元。目前該項目精裝三居室在安居客上的租金報價為2500元/套·月，即租售比965。
據大興某在售項目負責人私下告訴記者，他們也認為這樣的租售比很離譜，但周邊項目都在漲價，他也準備近期對項目進行提價，可能在18000元/平方米左右。提價后租售比超過了800。
>>通州售租比月余上漲50倍
近年來，北京房產價格不斷攀高，而租金始終在相對低位運行，基本處于停漲狀態，因此，售租比不斷拉大。
據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，當前北京18個區縣二手房平均成交總價143萬元左右，平均成交租金2650元/月左右，即售租比達540：1左右。
“鏈家地產”市場分析師張月認為，當前房產出租投資領域處于嚴重被忽略的狀態，房產持有者對房屋裝修、租期、配套等各項租賃要素缺乏合理的規劃，或者忽略出租投資的回報，而將重點放在房產再出售的收益上。與此同時，普通承租群體對租金上漲接受意愿較低，這些都是租金難于上漲的重要原因。而未來，隨著居民消費價格指數、城鎮居民人均可支配收入等指標的不斷提高，以及多條軌道交通刺激沿線租賃市場，租金將長線上漲，當前的高售租比情況也將得到緩解。
與整體的高租售比相比，通州區則相對低得多。據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，通州區房產售租比在460：1左右，相對整體低出80倍左右。
盡管此售租比已是相對低位，但正處于快速上升階段。2月初期即春節前，通州售租比還為410：1左右，也就是說一個多月的時間，總價比租金上漲快了近50倍。“鏈家地產”市場分析師張月認為，2010年春節后，尤其是3月份，通州二手房價量飆升，價格漲幅相比年前高達10%即1200元/平方米左右；因此，盡管租金上漲也在200-300元/月，但是相對二手房來說，仍顯得“捉襟見肘”。
京外特別調查
>>燕郊租售比1200
北京中原三級市場研究部數據顯示，燕郊的新建商品房價在7100元左右，單套面積平均為102平方米。這樣單套房價維持在73萬左右。而燕郊的平均單套房租僅為610元。租售比達1：1200。也就是說現在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的話需要100年。
據北京中原三級市場研究部統計顯示，在2009年特別是下半年因為北京高昂的房價，燕郊購房人群中70%左右來自北京。
據了解，燕郊的租賃市場與北京有很大的不同，供應遠大于需求。因為很多房屋業主都在北京，為了交個電視費跑到燕郊來實在麻煩，所以燕郊的物業費和取暖費、有線電視費都是單算，一般都由租戶自己交。一般租賃房源的年平均空置期都要超過3個月，而北京的租賃空置僅在20天左右。
在入住已經5年的星月云河小區門口僅有一個賣菜兼賣日用品的小超市，最近的飯店在小區800米外。1000多戶的小區目前入住率僅40%多。在燕郊，這已經算是非常成熟的小區了。
在這種情況下，雖然房價一漲再漲，但租金價格卻始終上不去，兩居室的租金多在800元—900元/套·月，部分項目甚至只能租到500元/套·月。
房價租售比：也就是投資回報率。國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應在1：250以內，也就是房價相當于大約10~20年租金，投資回報率在5%~10%之間。
|
