■何謂“二次房改”
收入最高的兩成人群 才須購買商品房
二次房改的提法并不是今年剛剛提出，2009年4月，清華大學教授李稻葵就提出了二次房改的建議，認為平租房等由政府提供的房子應該占到50%。2009年9月，14位房地產(chǎn)專家聯(lián)名上書，將一份二次房改方案提交國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設部。
所謂“二次房改”，是相對于1998年的“一次房改”而言，方案倡導者李明認為，一次房改取得了很高的成績，但是也出現(xiàn)了諸多問題，住房全面市場化導致了開發(fā)商處于壟斷經(jīng)營的模式，令房價居高不下。而二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導提供住房服務。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”的“三三制”。
具體來說，三種住房制度及相應的三種供地方式是指：低收入人群實行保障性住房制度，由政府劃撥方式供地；中等收入家庭實行公共住房、公共租賃住房制度，采用“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案，綜合打分高者得”的“四定兩競”招標用地；高收入家庭沿用商品住房體制，以“招拍掛”方式供地。此前李明曾在接受媒體采訪時表示，這三種人群將按20%、 60%、20%比例實行。也即只有收入最高的20%人群需要購買商品房。三支隊伍則是政府、民間非營利公益性建房機構(gòu)及建筑開發(fā)商共同參與。
與現(xiàn)有的商品房與保障性住房并舉的“二元”住房模式相比，二次房改最大的特點是多了一個針對中等收入人群的公共住房制度，也即將“夾心層”從買房中解脫。
能行通嗎
看起來很美，操作上起碼有“四難”
按二次房改的設想，自己可以不用節(jié)衣縮食、攢錢買商品房，市民劉小姐聽到這一消息頗為興奮。劉小姐和男友都是剛剛在南京工作三年，月收入加起來不過五千多元，每月除了付800元房租，再加上必需的生活費1000多元，不買新衣服，不出去吃飯，每月兩個人也只存三千元不到。“到現(xiàn)在為止，我們才攢了10萬元錢。去年我們想買套房結(jié)婚，看中了河西一套二手房，82平方米要108萬元。我們這點錢離首付還差很遠，就是讓雙方父母贊助，以后每月的貸款我們也還不起。所以只好將買房和結(jié)婚的計劃往后推一推。”而如果二次房改能實施，劉小姐估算著，自己怎么著也應該屬于那60%的人群，可以不用再買商品房，“當然很希望這個方案能盡快地付諸實施，我們就能通過公共住房來解決居住問題了，壓力也能小多了。”
雖然老百姓對二次房改大多很贊同，但從去年9月傳出二次房改上書的消息后，學術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)界的爭議一直沒斷，一些專家認為，方案看起來很好，但真要實施難度太大。畢竟從議案到政府著手推行的實際工作，還需要一個漫長的過程。
難點1：“土地財政”的根源能否打破
“二次房改涉及到土地制度、財稅制度、房地產(chǎn)市場發(fā)展等等，政府有沒有這個動力去推行，目前看來還比較難。”南京大學經(jīng)濟學系副主任葛揚教授認為，由于房地產(chǎn)的市場化帶來了高房價等問題，因而人大代表們提出了二次房改的想法，對老百姓來說這確實是增加了一種住房上的保護。不過目前在不少城市，“土地財政” 依然是不爭的事實，一旦二次房改實施，政府有沒有這個積極性去推行，還要打個問號。二來，房地產(chǎn)市場也將會受到?jīng)_擊，并會波及上下游幾十個產(chǎn)業(yè)。
難點2：會不會讓集資建房回潮
對于供應比例占城鎮(zhèn)人口60%的公共住房、公共租賃住房，如果全由政府來建，政府財力顯然難以承擔，那么該由誰來建？民間非營利公益性建房機構(gòu)又是一個什么概念？除了可以由開發(fā)商建，獲得5%的利潤率之外，單位是否也可以參與建房？“民間非營利公益性建房機構(gòu)這個概念比較模糊，我的理解是可以由慈善機構(gòu)建一部分，當然數(shù)量相當有限，另外，單位應該也符合民間、非營利性的特征，”葛揚認為，如果允許單位建房，以較低的價格銷售給本單位職工，對于一些土地問題好解決的單位來說，比如大企業(yè)、高校等，廠區(qū)、校園內(nèi)就有地，可操作性還是比較強的，也可以幫剛工作的年輕人迅速解決住房問題。
不過單位建房是不是會回到福利房時代，造成不公平的現(xiàn)象，這也是一些專家擔心的問題，“現(xiàn)在國家對機關單位集資建房是明令禁止的，如果允許單位建房，會不會滋生腐敗？有錢的單位多蓋房，蓋大房，也容易造成居住條件的不均衡、不平等。”
難點3：已買過房的人怎么辦
昨天在接受記者采訪時，一些已經(jīng)通過省吃儉用買了房的“房奴”也提出了一個疑問，買過房了還能不能享受政府的福利優(yōu)惠？
陳先生去年搬進了南京城南的新居，“2007年我咬咬牙花了73萬元買了這套89平方米的房子，首付向親戚借了十萬元，現(xiàn)在每個月光貸款要還三千多元，還要攢錢盡快把親戚的借款還上。自打買房之后，我就沒再出去旅游過，朋友聚會也盡量躲，因為自己沒能力回請。如果二次房改了，那像我這樣有房的人能不能買上價格優(yōu)惠的公共住房？”陳先生認為，如果不讓買，自己顯然吃了虧，那還不如現(xiàn)在享受生活租房，日后享受國家福利。但如果允許有房的人也買公共住房，專家認為也不妥，“這不就相當于回到了福利房時代，從政府財力上看，建這么多公共住房、公共租賃房也不太可能”。
“而且這一批買過房了，過個三五年，新就業(yè)人員工作了，是不是要再賣一批，農(nóng)民工進城務工是不是也讓他們買公共房？”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
難點4：商品房價會不會走高
二次房改提出的原因之一就是高房價，通過政府主導住房，讓大多數(shù)中等收入人士買到價格合理的住房，但由此也引出一個問題，公共住房價格控制住了，但把商品房歸入高收入人群的消費品會不會推高商品房價，中等收入人士如果想買商品房改善居住，會不會門檻更高？
一位開發(fā)企業(yè)老總談到，按李明提出的二次房改方案，公共住房的面積、條件都是有一定限制的，面積應以城市平均人均面積為限。這也就意味著，在南京，可能三口之家也就建90平方米左右，那么，想買120平方米、住三房兩廳的人怎么辦？
一來，商品房限定為20%高收入人群的消費品，市場也將相應縮減，大量的土地去建公共房，商品房用地少了，地價將會攀升，由此造成房價的上漲，而由于是有錢人的消費，商品房市場管理也將會放開，相應的對于房價的控制也會減少，中產(chǎn)人士想買商品房可能會更難。二來，如果想通過出售公共住房來購買商品房，又會不會讓公共資源、社會福利變?yōu)閭€人牟利的工具。
那么能否將公共住房的建設標準放寬，提供部分舒適型房源？這位人士認為，可能性也不大，至少在實施的最初幾年，改善型、舒適型的大戶型公共住房是不太可能建設的，畢竟這是一個帶有福利和保障性質(zhì)的住房產(chǎn)品。
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