從2004年土地“招、拍、掛制度”開始實行、房地產行業正式市場化開始，房地產發展至今已經成為國家政策關注最頻繁的行業。
有觀點認為，房地產調控其實有著“雙重目標”：既要借助房地產業的蓬勃發展來提升經濟，應對發展難題，又要考慮通過市場化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題，平抑房價。調控政策可謂刀鋒上跳舞，一點疏忽不得。
2007年至2009年的3年，是房地產調控政策出臺最頻繁的3年，這期間還爆發了全球金融危機，因此，這3年的樓市可說是有抑有揚，波瀾起伏。《每日經濟新聞》希望通過回顧這3年調控政策對房價的影響，為購房者對未來房價的判斷提供參考。
2007年
10個月漲幅超過7年總和
中國指數研究院提供給《每日經濟新聞》的數據顯示，若以2000年12月的房價為基數1000點，2007年1月京滬穗深的房價在1500點到2000點之間，其中深圳的房價已幾乎翻番。
2007年1月，國家稅務總局下文，要求嚴格征收土地增值稅。業內普遍認為，此舉是中央首次釋放出對房地產行業持續調控的信號。
同年10月，國土資源部“39號令”出臺，這一文件針對以往土地轉讓過程中的灰色地帶，叫停土地“分期付款”，是一項目的性極強的防治措施。但該政令在打擊大規模囤積土地、防止房地產開發市場出現壟斷方面，仍存在部分不足。
此時，北京房價指數已經達到2189點，與當年1月相比，上漲了611點。這意味著，2000年一套價值100萬元的住房，在2007年1月，其價格就將達到157萬元，而如果再過10個月，這套房產的價格將再漲61萬元，達到218萬元。可見，北京房價在2007年10個月的漲幅已經超過了之前7年的總和。
抑制房價已經是當務之急，央行、銀監會在2007年10月共同發布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；同時，貸款利率不得低于中國人民銀行(資訊論壇產品)公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
此外，面粉貴過面包的現象已有顯現，“天價地王”對樓市的推高作用也引起了中央重視。中央開始對地方政府的“土地財政”進行糾偏，明確要求減少、甚至停止用“拍賣”的方式供應土地。在這一行政調控背景下，北京差不多有幾百萬平方米的住宅用地改用招標的方式“低價”出讓。
2008年
金融危機中刀尖上的舞蹈
2007年底，房地產商還沉浸在牛市的喜悅當中，而此時，國家對于房地產行業的調控已經基本形成了一個戰略思路。有分析認為，國家在這個時候的戰略思考是將房地產產業結構調整為由完全市場化的商品房市場、不完全市場化的（或者是有“條件的”）普通商品房市場以及非市場化的保障性住房建設共同構成。如果這個模型能順利構建，政府將擺脫刀尖跳舞的困擾，房地產調控的“雙重目標”都可以實現。
2008年初，國務院下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。
2008年是四大城市房價相對比較平穩的一年。四地房價在前三季度基本持平，而第四季度因為金融危機爆發，京穗深三地的房價較年初還有小幅回落。
為應對金融危機，中央的宏觀調控方向出現轉變：在“保增長、擴內需、調結構”的大方向下，房地產政策多年來首次被放寬。
2008年12月國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》提出以下意見：一、加大保障性住房建設力度，二、進一步鼓勵普通商品住房消費，三、支持房地產開發企業積極應對市場變化，四、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責，五、加強房地產市場監測，六、積極營造良好的輿論氛圍。
地方政府也紛紛發布提振樓市的新政，其中主要涵蓋契稅下調、暫免征收印花稅、首付款比例及利率下調、調高公積金貸款上限等對市場影響比較大的政策。同時，中央也為多項金融政策松綁，為房企拓寬融資渠道提供政策依據，改變房企融資難的情況。
2009年
房價漲至歷史高點
從中國指數研究院提供的數據看，2009年3月是中國樓市的復蘇拐點，房價在持平甚至回落了一年多之后，3月環比正式轉正。從3月到11月，四地房價迅速上揚，其中北京和深圳兩地上揚曲線尤為陡峭。到11月底北京房價指數已經達到2541點，成為歷史最高點。
中國指數研究院向記者提供的一項報告顯示，從全國整體來看，2009年商品房和商品住宅均價的絕對水平和增速均創歷史新高；11月，20個重點城市中，12個城市成交均價超過歷史最高水平，其余8個城市也已接近歷史最高水平。
2009年9月，國土資源部下發通知，要求各地全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區，將暫停對該地區建設用地審批的受理。
11月份CPI轉正，房價如此高企，通脹的壓力再度顯現。12月，中央經濟工作會議和國務院常務會議先后出臺多個房地產業相關政策，從7日的“繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢復營業稅征免時限至5年”到14日的 “抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產業政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。
2010年
維持高位漲勢趨緩
房地產業政策的 “千回百折”，讓人們失去了對未來房價判斷的信心和標準。2010年房價走勢到底如何？政策調控是否還有什么變化？
中國指數研究院向每經記者指出，回顧2004年來歷史發現，房地產業歷經政策“千錘百煉”，貨幣政策是關鍵，14日國務院常務會議確定的四個調控方向均不是新提法，關鍵還要看相關部委的后續政策配套及地方政府的落實。在貨幣政策仍寬松的環境下，無需過于擔心“抑制性”政策的影響。
而關于2010年房價，中國指數研究院認為，全國多數城市房價將維持高位并呈上升態勢，但漲勢會趨緩，部分成交量降幅較大的城市可能在明年四季度調整。主要原因在于：寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、主要城市成交量維持在高位、房價往往滯后于貨幣政策和成交量、購房者對住房保值增值的預期、開發企業失去快速推盤回籠資金壓力以及部分城市商品房供不應求。每經實習記者 田蕓 發自北京
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