象征著專業(yè)與權(quán)威的社科院“藍(lán)皮書”，正在受到越來越多的質(zhì)疑。繼北京市社科院發(fā)布的《北京藍(lán)皮書》受到華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的炮轟后，中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書)也聽到了來自社科院內(nèi)部的批評(píng)聲。
12日，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海發(fā)表博文《<房地產(chǎn)藍(lán)皮書>站在了開發(fā)商的立場(chǎng)》，稱2004年以來，每?jī)?cè)藍(lán)皮書對(duì)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)都是錯(cuò)誤的，“他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護(hù)者。”房?jī)r(jià)將在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)的一半。
對(duì)此，藍(lán)皮書主編、社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞回應(yīng)道，藍(lán)皮書的研究站在學(xué)者良心和對(duì)客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的立場(chǎng)上，沒有以偏概全；降價(jià)只是某些人的一廂情愿。
爭(zhēng)論一·立場(chǎng)
曹建海：藍(lán)皮書站在開發(fā)商的立場(chǎng)
牛鳳瑞：藍(lán)皮書不代表任何人利益
曹建海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，需求方才是真正的市場(chǎng)決定因素。由于沒顧及到對(duì)需求方的研究，藍(lán)皮書所作的預(yù)測(cè)大多迎合了開發(fā)商的意愿，如市場(chǎng)回暖、政策救市等。
曹建海還引用新浪網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果予以反駁，在31435人參與的調(diào)查中，68.2%的人反對(duì)藍(lán)皮書中“房?jī)r(jià)泡沫累積有限”的說法，83.6%的人認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)回暖。曹建海稱，這才是民意的反映。
針對(duì)質(zhì)疑，牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，藍(lán)皮書不代表任何人的利益，而是站在學(xué)者良心和對(duì)客觀規(guī)律正確認(rèn)識(shí)的立場(chǎng)上。
牛鳳瑞對(duì)記者說，目前的學(xué)界與業(yè)界普遍存在一種傾向，即過度關(guān)注某個(gè)群體的利益，否認(rèn)各個(gè)群體之前利益博弈過程中的均衡。這就帶來不少以偏概全的看法。一些輿論對(duì)開發(fā)商極度痛恨，甚至欲除之而后快，這代表了個(gè)人的傾向。作為學(xué)者，在研究中不能帶入這種傾向，否則研究成果難免有失偏頗。
牛鳳瑞稱，對(duì)于藍(lán)皮書中的觀點(diǎn)，希望學(xué)界有反駁的聲音，來促進(jìn)業(yè)內(nèi)的討論和交流。他同時(shí)也很自信地表示，在目前社會(huì)上的各種批評(píng)中，沒有一個(gè)能站得住腳。
爭(zhēng)論二·房?jī)r(jià)
曹建海：2012年房?jī)r(jià)將滑入谷底
牛鳳瑞：三年以后房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲
藍(lán)皮書對(duì)房?jī)r(jià)的判斷為：由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年的房?jī)r(jià)總體將處于高位。對(duì)此論斷，曹建海認(rèn)為，高房?jī)r(jià)不能獲得成交量的支撐；中國(guó)如果希望借助城鄉(xiāng)居民對(duì)住房的消費(fèi)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必須實(shí)施低房?jī)r(jià)的政策。
曹建海對(duì)記者表示，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)“極度荒謬”。現(xiàn)在房?jī)r(jià)已脫離市場(chǎng)狀況和居民購(gòu)買力，原因在于供給的壟斷，即政府與開發(fā)商形成利益共同體，進(jìn)行自由定價(jià)。
曹建海認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企會(huì)造成人們買房意愿降低，從而減少交易量，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也難以獲得發(fā)展。因此，高房?jī)r(jià)并不能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。“在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大勢(shì)壓迫下，中國(guó)城市房?jī)r(jià)將在2012年滑入谷底，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)的一半。”
牛鳳瑞則說，盡管中間可能有波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)。“由于建設(shè)成本在不斷提高，因此至少3年以后，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。”這與曹建海“2012年滑入谷底”的判斷剛好相反。
牛鳳瑞對(duì)記者說，低房?jī)r(jià)只是某些人的一廂情愿。房?jī)r(jià)不是政府、專家說了算，而是市場(chǎng)供求關(guān)系說了算。房?jī)r(jià)下降只能迫使開發(fā)商減少供給，從而減少政府在土地出讓中的收入，這是地方政府不愿看到的。
爭(zhēng)論三·利潤(rùn)
曹建海：房地產(chǎn)行業(yè)暴利不容置疑
牛鳳瑞：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不存在長(zhǎng)期暴利
曹建海在文章中談到，房地產(chǎn)業(yè)不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)商，還包括政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個(gè)人建房等，而藍(lán)皮書對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的界定并沒有包含后者。
曹建海強(qiáng)調(diào)，與工業(yè)平均利潤(rùn)率相比較，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)高10倍都不止，顯然是暴利行業(yè)。
藍(lán)皮書中則表示，“中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫累積有限”。原因是，“國(guó)家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機(jī)性需求等政策措施，房?jī)r(jià)泡沫在大范圍減跌，而市場(chǎng)需求猶在。”
對(duì)此，曹建海表示，一些地方政府與開發(fā)商通過“廉價(jià)獲得—高價(jià)拍賣—任意定價(jià)”的鏈條，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的暴漲，成本轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，而風(fēng)險(xiǎn)則由銀行承擔(dān)。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的界定，牛鳳瑞稱，20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個(gè)人建房為主，顯然不能稱為房地產(chǎn)業(yè)。只有經(jīng)過經(jīng)濟(jì)合作，才有形成產(chǎn)業(yè)的可能。
牛鳳瑞表示，哪個(gè)行業(yè)都有暴利的企業(yè)，像電信、石油、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)都存在一些暴利企業(yè)，但不能因此就以偏概全，斷定行業(yè)是暴利的。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)中，不存在長(zhǎng)期暴利。“在我國(guó)的市場(chǎng)化改革階段，最稀缺的就是企業(yè)家，所以房地產(chǎn)業(yè)最寶貴的資源是開發(fā)商。雖然開發(fā)商中也有些牟取暴利的壞蛋，但并非代表整個(gè)行業(yè)都是如此。”
爭(zhēng)論四·調(diào)控
曹建海：市場(chǎng)供給要以自建房為主
牛鳳瑞：多數(shù)人通過市場(chǎng)解決住房
對(duì)于調(diào)控時(shí)期的土地市場(chǎng)，藍(lán)皮書建議，各地政府應(yīng)適度加快批租節(jié)奏，適時(shí)下調(diào)土地出讓價(jià)格，適度放松從緊的土地購(gòu)置政策，保障房地產(chǎn)開發(fā)用地供給穩(wěn)定適度增長(zhǎng)。
對(duì)此，曹建海認(rèn)為，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，政府應(yīng)該退出土地出讓的利益鏈條，即禁止政府在土地出讓中獲利。同時(shí)，政府手中現(xiàn)有的土地要用于建設(shè)政策性住房。
曹建海認(rèn)為，未來的市場(chǎng)供應(yīng)，將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主，與商品房相比，不僅房?jī)r(jià)低，質(zhì)量也不差。
牛鳳瑞則認(rèn)為，在我國(guó)地方政府壟斷開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)的形勢(shì)下，政府不會(huì)退出土地市場(chǎng)鏈條，否則將失去大量財(cái)政收入。但同時(shí)，政府應(yīng)盡量減少對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，仍將以商品房為主。且按照目前的調(diào)控方向，未來大多數(shù)人仍將通過市場(chǎng)渠道解決住房問題。
牛鳳瑞稱，未來政府的工作，將主要在于進(jìn)行保障性住房建設(shè)、規(guī)范市場(chǎng)交易規(guī)則、監(jiān)管產(chǎn)品質(zhì)量、信息披露等，承擔(dān)監(jiān)管者和維護(hù)者角色。 （來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 張敏）
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