老城區(qū)市民無須再擔(dān)心舊城改造房屋被拆后沒錢買房無處落腳的問題了，今后，被拆遷戶將可以自由選擇貨幣補(bǔ)償或異地永遷，有房可回遷地區(qū)還可選擇原址回遷，尤其是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上新增了改造獎(jiǎng)勵(lì)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)，越早搬遷獎(jiǎng)勵(lì)越多，并且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)匾皇址拷灰拙鶅r(jià)，與市場價(jià)格真正接軌。
昨日，廣州市國土房管局將擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見（試行）》（征求意見稿，下稱《意見》）向社會各界征求意見，10月23日截止。“除個(gè)別被拆遷戶，廣州將基本確保舊城改造的被拆遷戶可買到本地區(qū)一手商品房”，市國土房管局新聞發(fā)言人說道。
同時(shí)，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)該《意見》，政策具有導(dǎo)向性，鼓勵(lì)被拆遷戶及早搬遷，3種補(bǔ)償方式中，原址回遷還需要市民自掏腰包八九百元/平方米，而異地永遷到房價(jià)更低區(qū)域，或許既有大房住，又有錢可拿。雖然此次《意見》只適用于各區(qū)政府經(jīng)上級政府批準(zhǔn)的危舊房改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償安置，但國土房管部門希望該辦法可令開發(fā)商拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也向此靠攏。
另外，如果《意見》順利出臺，東濠涌舊城改造項(xiàng)目被拆遷戶有望嘗“頭啖湯”，而按照法不溯及以往原則，已改造項(xiàng)目不適用，但據(jù)了解，已實(shí)施改造的恩寧路、南華西等項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不低。
征求意見途徑及聯(lián)系方式
市民可登錄市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站（http://www.laho.gov.cn/）查看詳情。
聯(lián)系方式：市城市房屋拆遷管理辦公室，聯(lián)系人：孫小姐，聯(lián)系電話：83875085。
提交意見：電子郵件（sunl@laho.gov.cn）/郵寄（越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，510030）/傳真（83874700）。
首次提出：增加改造獎(jiǎng)勵(lì)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)
三種方式：貨幣補(bǔ)償/異地永遷/原址回遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：向當(dāng)?shù)匾皇肿≌灰拙鶅r(jià)看齊
評估價(jià)上新增兩種獎(jiǎng)勵(lì)，將高于原地區(qū)一手房均價(jià)
三種方式：貨幣補(bǔ)償/異地永遷/原址回遷
原址回遷為新增補(bǔ)償方式，前提是原址有房可遷
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：向當(dāng)?shù)匾皇肿≌灰拙鶅r(jià)看齊
與市場價(jià)格真正接軌，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯提高
此次兩大獎(jiǎng)勵(lì)制度都是亮點(diǎn)，后者更體現(xiàn)了鼓勵(lì)按時(shí)搬遷的特色。考慮到各區(qū)情況不同，《意見》僅就搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)（在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價(jià)的15%以內(nèi)確定）。
市國土房管局明確，各區(qū)在開展危舊房改造工作時(shí)，可以在危舊房改造決定里將整個(gè)搬遷期限明確劃分為幾個(gè)階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)實(shí)行分階段遞減的制度，從而引導(dǎo)被拆遷人加快搬遷進(jìn)度。比如：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，被拆遷人在這一階段按時(shí)搬遷就獲得全額獎(jiǎng)勵(lì)，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)相應(yīng)遞減20%，以下依次類推。
模擬案例：假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。市場評估單價(jià)為7350元/平方米。如危舊房改造項(xiàng)目所在區(qū)政府確定該項(xiàng)目的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為15%，危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時(shí)搬遷的就可以獲得全額獎(jiǎng)勵(lì)，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)相應(yīng)遞減20%，即：7350×50×15%×80%=44100元。如此類推。到2010年4月1日，如被拆遷人仍不主動(dòng)搬遷，將不能再獲得搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
亮點(diǎn)
獎(jiǎng)勵(lì)有時(shí)效
提煉
搬得越快 獎(jiǎng)得越多
廣州的危破房改造已經(jīng)升級到舊城改造的新階段。廣州每年新增危破房近8萬平方米。荔灣、越秀、海珠3區(qū)為舊城改造項(xiàng)目重點(diǎn)區(qū)域。
補(bǔ)償方式詳解
貨幣補(bǔ)償：
只要拆遷都有獎(jiǎng)
為激勵(lì)市民支持舊城改造，此次在市場評估價(jià)上新增改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯提高，兩者相加將相當(dāng)于但不高于被拆遷住宅房屋所在行政區(qū)域一手住房交易均價(jià)（指危舊房改造決定發(fā)布時(shí)的前3個(gè)月市場交易均價(jià)，以國土房管局發(fā)布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。
如果被拆遷人按時(shí)搬遷的，還可以獲得搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。市國土房管局副局長劉仲國、拆遷辦主任劉志偉表示，“獲得這三部分款項(xiàng)后，被拆遷人完全有能力購買被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)的一手住房，而且會高于當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)”。
而改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)由各區(qū)政府自定，報(bào)國土房管局備案。對于由區(qū)政府自定標(biāo)準(zhǔn)只有上限沒有下限的問題，劉志偉表示，不用擔(dān)心，因?yàn)椴疬w前補(bǔ)償方案會公示，“如果市民不同意，拆遷將難以進(jìn)行”。
模擬案例：假定改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米（住宅）。市場評估單價(jià)為7350元/平方米，而2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價(jià)為11277元/平方米。根據(jù)《意見》規(guī)定，該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)單價(jià)約為11277-7350= 3927元/平方米。
《意見》最突出的就是3種補(bǔ)償安置方式以及新增改造獎(jiǎng)勵(lì)令補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貼近當(dāng)?shù)匾皇址砍山痪鶅r(jià)。其中，貨幣補(bǔ)償、異地永遷可由被拆遷人自由選擇，原址回遷只適用于經(jīng)政府批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)住宅的危舊房改造項(xiàng)目，“即規(guī)劃有回遷房的項(xiàng)目，有的項(xiàng)目改造后是綠地、商業(yè)等非住宅就不能原址回遷”。
非住宅房屋只給予貨幣補(bǔ)償，“主要考慮非住宅房屋的市場價(jià)值（特別是商業(yè)用途的房屋）受經(jīng)營狀況等因素影響，差異性很大，推行異地永遷難度較大，且實(shí)際操作中難以滿足被拆遷人的心理需求”。
異地永遷：
搬得越遠(yuǎn)面積越大
《意見》突破性地以一手房交易均價(jià)來確定異地永遷補(bǔ)償安置的住房建筑面積，具體計(jì)算公式：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價(jià)格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價(jià)格）×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積。“外遷越遠(yuǎn)，補(bǔ)償安置面積也就越大”。
另外，由于異地永遷的安置住房戶型有一定標(biāo)準(zhǔn)限制，實(shí)際安置住房面積可能會有不同，以往廣州市是按照工程造價(jià)成本或者永遷安置房的市場銷售價(jià)格來“多退少補(bǔ)”，但此次也突破性地按照異地永遷安置房所在地一手住房交易價(jià)格來補(bǔ)差。
模擬案例：假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價(jià)11277元/平方米為參考數(shù)據(jù)。根據(jù)規(guī)定，住宅房屋被拆遷人選擇異地永遷安置的，如永遷安置住房位于一般城區(qū)，以2008年6～8月該一般城區(qū)一手住宅交易均價(jià)7237元/平方米為參考數(shù)據(jù)，則應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的住房建筑面積為：（11277÷7237）×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。
原址回遷：
改造獎(jiǎng)勵(lì)打五折
原址回遷為新增補(bǔ)償方式，前提是原址有房可遷。原址回遷安置住房的面積將不低于被拆遷住房面積，新舊房之間結(jié)算市場差價(jià)，即“拆一還一、新舊補(bǔ)差”。劉仲國表示，新舊房之間的市場差價(jià)一般在3000元/平方米以上，因此，“原址回遷”者也有改造獎(jiǎng)勵(lì)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)。原址回遷安置的改造獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)控制在實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)莫?jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)50%以內(nèi)。“初步計(jì)算后，原址回遷的市民每平方米要自己補(bǔ)交八九百元”。
模擬案例：假定被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米（住宅），被拆遷人選擇原址回遷，可按1:1回遷，與原址回遷安置住房的市場價(jià)格結(jié)算差價(jià)。如市場評估價(jià)為7350元/平方米，該區(qū)2008年6～8月一手住房交易均價(jià)為11277 元/平方米，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按兩者差價(jià)的50%計(jì)算。據(jù)此可計(jì)算出改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為（11277-7350）×50%=1963.5元/平方米；新舊房補(bǔ)差單價(jià)為11277-7350=3927元/平方米。被拆遷人需補(bǔ)差3927 -1963.5=1963.5元/平方米。搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)若按最高額度計(jì)算，即7350×15%=1102.5元/平方米，則被拆遷人需補(bǔ)1963.5-1102.5= 861元/平方米。
特殊問題
租房者：
公房棄租者貨幣補(bǔ)償金額打3折
對于直管公房租戶，如果市民棄租，則可獲得被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額30%以及全額的改造獎(jiǎng)勵(lì)作為棄租補(bǔ)償；如不棄租，由拆遷人另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管公房安置。
劉仲國表示，由于私房租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，由租賃雙方自行協(xié)商解決。
住房困難家庭：
3類情況最低補(bǔ)償40平方米
3種情況的住房困難家庭（被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米）享有40平方米的“最低補(bǔ)償面積標(biāo)準(zhǔn)”。分別為：被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的；被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。其中，“自住住宅”指被拆遷人有常住戶口，且實(shí)際居住在此。
“住改商”：
要房者補(bǔ)償安置 要錢者扣減土地出讓金
對于“住改商”房屋，選擇原址回遷、異地永遷補(bǔ)償方式的，按住宅用途進(jìn)行補(bǔ)償安置；選擇“貨幣補(bǔ)償”的，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》作為劃分的時(shí)間界限，按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的一定比例扣減改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金給予補(bǔ)償。如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補(bǔ)償款低于《意見》中有關(guān)住宅貨幣補(bǔ)償?shù)模词袌鲈u估價(jià)+改造獎(jiǎng)勵(lì)），將按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
歷史用房：
規(guī)劃條例前自建房補(bǔ)償至少打7折
目前存在部分房產(chǎn)因建設(shè)單位方面問題導(dǎo)致的歷史遺留下來的“辦證難”問題。此次明確，屬于破解辦證難范圍但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實(shí)際測繪面積確定房屋補(bǔ)償安置面積。
而對于被拆遷人在1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》實(shí)施前，為解決基本生活需要而自行建設(shè)的房屋，補(bǔ)償不超過其市場評估價(jià)的70%。
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