本月底，來自歐美的5家投資公司的高層代表將按照原定計劃飛抵北京，與以往經常穿梭于中國內地各城市的不動產基金不同，這一次，5支海外基金不約而同地將目光瞄準了北京可以用作酒店的商用物業。此次北京之行，他們所準備的預算將近百億美元。
一年之后在北京召開的奧運會，成為了促成他們此行的最大原因。而進入2007年以來，具有投資風向標意義的海外基金，則順理成章地把目光投向了酒店物業。
急迫的境外買家
酒店投資服務機構仲量聯行酒店集團最近公布了一則消息，4月中上旬，該機構成功協助第一上海投資有限公司下屬第一上海創業投資有限公司將昆山商貿飯店以5800萬美元的價格售給了Kingdom酒店投資公司——這是一家中東阿拉伯背景的公司，而在此前，仲量聯行還成功促成了無錫喜來登大飯店的交易。
顯然，這僅僅是個開始，外資收購中國內地酒店物業更大的風暴正在北京醞釀：“我暫時不能透露這些投資公司的名字，但我可以告訴你他們分別來自美國、英國、瑞士和德國。其中有兩家是酒店集團，兩家是資產管理公司，還有一家是房地產基金公司。另外，我們自己也是一家在英國注冊準備在中國香港上市的封閉式基金。”說這話的是蓋小姐，她在中國城市資源投資公司負責俱樂部業務。
同時，她所在的機構還是上述5家海外基金在北京委托的“買手”，最近，她和她的同事異常忙碌，頻繁聯絡地產圈的朋友，尋找有出售意向的酒店或者建筑綜合體。時間一天天迫近，她們必須盡快篩選出一批項目，好讓準備了數百億美元到中國收購項目的外資老板們不虛此行，以至于和她接觸的開發商都納悶，一向出手十分謹慎的海外基金，怎么變得如此急迫？
蓋小姐對客戶們的解釋只是前一個原由——北京2008年將舉辦奧運會，外資想抓住這個時機。事實上，后一個理由更重要，目前已經有數百只基金在盯著中國的房地產項目、尤其是那些可以持有經營的項目，如酒店、公寓、商業、寫字樓等，先下手為強。
盡管蓋小姐的工作抓得很緊，但最近接觸的幾個酒店項目都反映，在他們之前已經有些外資基金上門談過合作了，其中精明的企業發現買家多了之后，甚至已經開始趁機抬價。
“不過，我們有信心做幾單好生意。”蓋小姐說，“盡管這些投資公司尚未在中國房地產領域有過實質性投資，但進入中國內地已有一段時間，對情況都比較了解，同時他們手里直接掌控著幾十億到幾百億的美元，對看好的項目可以一次性付款。”她強調。
受寵的酒店物業
現在，蓋小姐所搜索的范圍集中在北京的CBD、奧運村周圍、王府井與西單一帶，已有8個封頂的項目已經進入她的視野。雖然對于她的海外合作伙伴最后通過何種途徑完成收購并不清楚，但她十分確信，北京的酒店類物業正在成為外資的“新寵”。
仲量聯行酒店集團副總裁吳雨墨對外資的心態有著深入的洞悉：“最根本的原因有兩個：一是2005年12月中國政府取消了酒店不允許外資企業獨資經營的禁令，二是中國酒店的房價（指每晚平均房價）連續5年（除了2003年非典特殊時期）保持了10%以上的兩位數增長，這在全球市場都是極為罕見的。”他說。
吳雨墨還告訴記者，近5年來外資非常關注中國的酒店物業，先是港資和新加坡資本，最近半年歐美基金和中東的一些資本也加入進來。
中信證券市場研究部首席研究員王德勇日前在參加“財經講壇”活動時也指出：“在幾十年的城市化過程中，國際經濟中心城市核心區域的投資性房地產價格的平均漲幅是17倍，包括寫字樓、酒店和商業。這個規律在中國部分地區剛剛顯現，這個過程還會持續。”
專業人士認為，酒店物業的魅力還來自于自身的產品特性。由于酒店是長期持有型物業，所以不僅給業主帶來可觀的現金流，物業本身還會隨著房價的增長而升值。“我記得有家在深圳上市的公司主營業務就是酒店，它的市值和現金流的比率接近100倍。” 吳雨墨說。
記者了解到，目前，境外資本投資中國酒店物業首先盯牢北京和上海。北京2008年的奧運會、上海2010年的世博會分別為這兩個城市的酒店經營創造了特殊的市場機遇。
不過，這兩個城市對外資的管理與審核相對嚴格，影響了外資的投資效率，所以近年來他們也把目光投向了操作上相對便捷一些的二線城市的項目。其中，天津對外資的政策相對寬松一些，那里的項目也因此受到青睞。
制約的“限外政策”
據了解，瞄上中國酒店的一部分外資都是跟隨著國際酒店管理的品牌企業進入中國的。隨著國內酒店開發量的增長，萬豪、喜達屋、雅高等國際著名酒店管理機構都加快了跑馬圈地，在他們背后都有與之關系密切的基金或投資公司。從某種意義上講，酒店管理機構扮演了投資基金開路先鋒的角色。
不過，外資的酒店購買熱情變成行動還需要克服很大阻力，阻力首先來自政策層面。宏觀調控對外資投資中國房地產業的限制，尤其是限外令的嚴格規定，在很大程度上起到了減緩這股投資洪流勢頭。
據有關人士測算，外資目前在中國成立獨資公司的審批程序需要6~12個月時間，注冊資金須達到總投資的一半，無論時間成本還是資金成本都是高昂的。外資不在中國成立獨資公司，那么資金的落地與未來的退出都面臨很大問題，也就是大家通常所指的結匯難題。日前北京一個原本和外資簽訂了轉讓協議的商業項目又重新掛牌出讓，據說就是因為結匯問題不能解決。
另一重阻力來自買賣雙方，二者的期望值都很高。內資開發商往往用住宅、商業物業開發的思路看待酒店物業，因為酒店建造成本遠遠高于普通住宅，開發商就認為售價應該比住宅高一些，賣的時候是以每平方米計算價格的；而外資買家認為，酒店交易的核心是現金流，他們根據酒店未來經營收益水平的評估來衡量物業價值。由此，雙方的期望值會存在很大差異，并最終影響到成交。謝紅玲
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