9月16日星期三，對于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街3號鼎好大廈某電腦品牌的銷售員郭佳(化名)來說，這是她的“周末”。
“生意不好，想換工作了。”郭佳說，電腦城的口碑不太好，生意越來越難做。公司前一天召集員工開會時(shí)說，如果發(fā)現(xiàn)銷售人員與顧客的沖突事件將馬上予以開除。近期，在這座電子產(chǎn)品賣場的一層和二層，幾家小公司因?yàn)閿_亂市場秩序已被勒令搬走。
此前一天，在距離這座賣場僅數(shù)百米的“中關(guān)村PE大廈”，中關(guān)村SOHO與3家知名投資公司舉行了簽約儀式，擬發(fā)展PE及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。北京市海淀區(qū)政府的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到場慶賀。
在海淀區(qū)政府的最新規(guī)劃中，電子賣場與商場(店)、購物中心、餐飲等產(chǎn)業(yè)一起，被列入中關(guān)村西區(qū)“不鼓勵發(fā)展”的業(yè)態(tài)范疇。相比之下，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技金融服務(wù)將成為該區(qū)域未來發(fā)展的重點(diǎn)。
這不僅涉及就業(yè)、區(qū)域規(guī)劃等實(shí)際問題，還關(guān)系到該區(qū)域乃至整個(gè)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式調(diào)整。正在醞釀轉(zhuǎn)型的中關(guān)村西區(qū)，未來將走向何方？
調(diào)整
高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)低端服務(wù)業(yè)出
根據(jù)北京市海淀區(qū)人民政府8月初發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的若干意見》(以下簡稱《意見》)，中關(guān)村西區(qū)的功能定位是：以技術(shù)創(chuàng)新與科技成果轉(zhuǎn)化和輻射為核心，以科技金融服務(wù)為重點(diǎn)，以高端人才服務(wù)、中介服務(wù)和政府公共服務(wù)為支撐的創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)。《意見》稱，根據(jù)該定位，不鼓勵電子賣場、商場(店)、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。
“目前中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)的狀況是，商業(yè)面積過大，低端電子產(chǎn)業(yè)所占面積過大。”海淀區(qū)常務(wù)副區(qū)長楊志強(qiáng)日前表示，西區(qū)的電子市場有12個(gè)，占地近30萬平方米，海淀區(qū)政府正在醞釀將電子市場移到大鐘寺區(qū)域，分流低端電子產(chǎn)業(yè)和配件市場。他還表示，下一步將鼓勵科技要素的進(jìn)入，限制新增的純商業(yè)業(yè)態(tài)，淘汰部分存量電子市場。
按照《意見》規(guī)定，鼓勵發(fā)展的業(yè)態(tài)包括創(chuàng)新要素類、科技金融類、科技企業(yè)總部和研發(fā)中心類、高技術(shù)服務(wù)業(yè)類和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類五大類產(chǎn)業(yè)。“中關(guān)村PE大廈”的命名便是基于其科技金融類機(jī)構(gòu)載體的定位，該項(xiàng)目于去年8月被SOHO中國收購。
在15日的簽約儀式上，SOHO中國董事長潘石屹表示，該區(qū)域以國內(nèi)的科技企業(yè)為主，避開了金融危機(jī)的正面沖擊，又得益于政府的大力支持，因此十分看好未來的發(fā)展。
根據(jù)中關(guān)村管理委員會(以下簡稱“管委會”)的資料，中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至蘇州街，北起北四環(huán)路，南至海淀南路，規(guī)劃占地95公頃，公共建筑(寫字樓)規(guī)模約250萬平方米。規(guī)劃建筑面積僅占中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的0.5%，卻是商業(yè)物業(yè)最集中，人流量最大的區(qū)域。
楊志強(qiáng)表示，除了在售的“PE大廈”，微軟總部大樓和一座創(chuàng)新類會展中心也在建設(shè)中。明年建成后，基本上可以完成建設(shè)任務(wù)。
現(xiàn)狀
業(yè)態(tài)與市場秩序較為混亂
為什么要進(jìn)行調(diào)整？
《意見》稱，目前中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)較為混亂，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子貿(mào)易業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)并存，電子賣場重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)所占比例偏高，科技、金融特色不突出，與中關(guān)村西區(qū)新時(shí)期的發(fā)展定位存在較大偏差。
楊志強(qiáng)表示，除了上述情況，治安狀況差、市場秩序混亂也是該區(qū)域存在的重要問題。
“最近一兩年，電腦城的名聲越來越差了，不僅欺詐行為增多，還發(fā)生過銷售人員與顧客互相毆打的現(xiàn)象。”郭佳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為知道內(nèi)情的銷售人員，她不會去商場買數(shù)碼相機(jī)、MP3等產(chǎn)品，怕上當(dāng)受騙。郭佳表示，商場的客流量明顯比以前少了，而且主要是老客戶光顧，新顧客都不敢來。
北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長、中關(guān)村發(fā)展研究中心主任趙弘向記者表示，該區(qū)域的核心問題在于，賣場管理缺陷造成市場秩序混亂。他表示，由于消費(fèi)者對電子產(chǎn)品的知識有限，造成買賣雙方信息不對稱，這就造成了一些商家故意打擦邊球的欺詐現(xiàn)象。
根據(jù)記者的了解，中關(guān)村區(qū)域每天的價(jià)格投訴為5起，質(zhì)量、服務(wù)等其他投訴量更高，消費(fèi)者與銷售人員爭執(zhí)的現(xiàn)象屢見不鮮。該區(qū)域附近的某高校學(xué)生向記者表示，“附近總是堵車，環(huán)境也不夠好，不少同學(xué)還在那里丟過手機(jī)。”
長城戰(zhàn)略咨詢機(jī)構(gòu)研究員孔偉強(qiáng)向記者表示，上述問題多是賣場帶來的，并使老百姓形成了固有印象。但更重要的是，大賣場太顯眼，沖淡了研發(fā)服務(wù)業(yè)的主體地位。孔偉強(qiáng)主編的《中關(guān)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2008)》指出，2008年，中關(guān)村計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度開始放緩，產(chǎn)業(yè)集中度不高。
相比之下，東區(qū)的情況要好得多。位于海淀區(qū)知春路紫金數(shù)碼園某公司的行業(yè)總監(jiān)呂建明向記者表示，該區(qū)域的企業(yè)以研發(fā)類為主，較少涉及貿(mào)易環(huán)節(jié)。一直以來，辦公環(huán)境較為安靜，從業(yè)人員的收入也普遍較高。
前景
“中關(guān)村模式”能否保留？
但在實(shí)際的轉(zhuǎn)型過程中，事情卻并不簡單。
楊志強(qiáng)表示，企業(yè)最初入駐時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的賣出價(jià)格較高，所以動員起來很有難度。而且大鐘寺區(qū)域的業(yè)態(tài)不太成熟，業(yè)主考慮到商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也有顧慮。他透露，對于低端產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)不會完全擠出，但“目前保留多少、保留多大的面積還在評估。”
趙宏表示，從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，中關(guān)村西區(qū)是“寸土寸金”的地段，租金價(jià)格較高，且一直在按照市場模式運(yùn)作，這就造成了其發(fā)展方向與政府的規(guī)劃不符。他認(rèn)為，作為聚攏人氣的重要工具，賣場不宜全部遷出。賣場的出現(xiàn)不僅是市場選擇的結(jié)果，而且也為各種高技術(shù)產(chǎn)品提供了展示與交易的平臺，總體來說“利大于弊”。
孔偉強(qiáng)表示，中關(guān)村是由“電子一條街”發(fā)展而來，“貿(mào)易”是其最初的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，后來才逐漸轉(zhuǎn)向“技術(shù)”，這也是全國54個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中最獨(dú)特的地方。同時(shí)，中關(guān)村的規(guī)劃建立在建成區(qū)的基礎(chǔ)之上，其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是“白紙上畫圖”，不會偏離規(guī)劃初衷。
趙宏對此也表示認(rèn)同，稱中關(guān)村從最初的“貿(mào)供技”逐漸演變成如今的“技供貿(mào)”，這種模式是獨(dú)一無二的，在世界范圍內(nèi)都已擁有它的品牌效應(yīng)。
那么，業(yè)態(tài)調(diào)整會否削弱這種品牌效應(yīng)？孔偉強(qiáng)持否定的態(tài)度，他認(rèn)為對于普通民眾來說，如果賣場轉(zhuǎn)移，勢必會對生活帶來影響；但對于業(yè)內(nèi)人士和國外同行來說，中關(guān)村一直代表中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前沿，這種印象將不會改變。“每年有三到四成的‘海龜’選擇到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)，如果僅僅是基于‘混亂’的印象，應(yīng)當(dāng)不會有這么多。”孔偉強(qiáng)表示。
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