在越來越多的數據支持下，房地產近期的“回熱”與銀行信貸猛增之間的關系越來越明顯，由此給整個金融體系帶來的系統性風險也越來越大。世界銀行昨日發布的《中國經濟季報》再次警告：警惕銀行對房地產貸款沖動帶來的金融系統風險，并建議收緊對投資審批和土地供應的控制。
新增貸款大量流入房地產業
今年一季度的信貸規模達到了央行全年信貸目標的一半，而2005年同期則只有1/3。世行的報告認為，今年頭幾個月的新增貸款中“有相當大的比例流向了房地產開發商。”
自2005年一系列調控政策出臺后，開發商通過收取“定金”和“預付款”方式獲得的資金大為減少，今年頭兩個月這類資金與去年同期相比減少了25%。與此形成對比的是，用于房地產開發的銀行信貸則大幅增長，這類貸款占2006年頭兩個月貸款增長的一半左右。
世行報告指出，僅向房地產開發商的貸款以及按揭貸款這兩項，去年商業銀行對房地產的平均敞口為貸款總額的15%左右。國有大銀行的敞口更大一些，“對于大的國有商業銀行來說，與房地產相關的貸款占貸款總額的20%-30%。”
此外，世行分析，今年以來還有相當大比例的短期票據流向了房地產業。根據央行數據，今年一季度末金融機構票據融資的新增規模占到了新增貸款1.26萬億元的24.5%，而去年全年票據融資僅增加了4194億元，尤其是去年第四季度僅增加721.73億元。
單純從數字上看，中國的銀行向房地產的敞口沒有美國和歐洲銀行約60%的平均敞口水平那么大，也小于大多數亞洲經濟體在1997年金融危機之前的水平，例如韓國的15%-25%，香港的40%-45%。但是，由于這些國家具備諸如抵押支持貸款等金融工具，再融資市場也較為完善，銀行體系中的房地產貸款風險受到了限制。
而在中國，由于占銀行負債大頭的短期存款與長期房地產貸款之間存在嚴重期限錯配，因而房地產貸款的金融風險被放大。
房地產金融風險凸現
此外，盡管城鎮化和城鎮收入的快速增長給房地產帶來一定的基本面支撐，但近年來新建住宅已經超過了需求的增長，與此同時，2006年一季度房地產固定資產投資卻依然保持20%的增速，與2005年平均增速不相上下。
供需之間的關系從國家統計局最新公布的數據可以看出端倪，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。而一季度，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增長23.3%，同時完成開發土地面積5284萬平方米，增長53.3%。
這組數字清晰表明，空置率與新建房屋開發增速同時居高不下。社科院金融所研究員易憲容表示，這說明許多地方的房價上漲并不是由市場供求決定，“其中包含了很大的炒作成分”。他同時指出，要警惕銀行貸款推動的房地產開發回熱。
央行年初的調查報告顯示，未來三個月計劃買房的居民人數占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%，創出了歷史新低。
空房率的國際警戒線在10%，而中國地產空房率已超過26%，專家預測按目前的增長速度，不久就會達到30%。業內人士表示，房地產投資50%都是靠銀行貸款，房地產金融問題已引起監管層的高度關注。
央行副行長吳曉靈不久前就表示，“必須高度關注房地產與房地產金融問題”。她透露，房地產金融在我國金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占貸款余額的8.9%，占到GDP的十分之一。
建議收緊投資審批和土地供應關
世行的報告認為，在潛在的中國經濟過熱結構中，“對房地產業需要特別關注和采取特別措施”。世行指出，短期票據在房地產融資中特別常見，對于房地產業貸款過多的擔心是央行提高貸款利率的一個重要原因。
世行表示，可供參考的具體措施是，收緊對投資審批和土地供應的控制，以及推出諸如按揭支持貸款、多元化的固定和浮動利率按揭產品等金融工具并完善再融資市場。
但從長遠來看，世行則建議，為了使金融宏觀調控更有效率，央行需致力于貨幣政策體系的改革與完善，其中包括進一步完善貨幣政策最終目標體系。
世行指出，貨幣政策目標中的“幣值穩定”指的是消費品價格(CPI)，而房地產等資產價格并不包含在內，因此，對宏觀經濟形勢判斷時往往容易得出“高增長低通脹”的結論，“事實上，貨幣供應偏多但并不表現為物價上漲，一個重要原因是房地產等資產價格高企而吸納了大量貨幣。”
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