四、 應(yīng)對和化解我國金融地產(chǎn)風(fēng)險的對策建議
次貸新風(fēng)暴讓我們再次領(lǐng)略到其凸顯出來的現(xiàn)代金融風(fēng)險的本質(zhì)、影響及其所應(yīng)采取全新風(fēng)險控制對策的重要性。目前全球經(jīng)濟和中國經(jīng)濟正面臨一個深刻的調(diào)整周期，我們面臨的將是更持久的金融風(fēng)險考驗，因此必須未雨綢繆，在牢牢控制本國金融命脈的前提下，通過透明完善的制度安排確保國家金融房地產(chǎn)體系安全。
（一）力求房地產(chǎn)與金融 “雙穩(wěn)”，維護國家經(jīng)濟金融安全
房市動蕩與金融動蕩形成相互強化的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)與金融一定要“雙穩(wěn)”，才能維護經(jīng)濟穩(wěn)定的全局。
首先，必須關(guān)注中國式次貸的隱憂。房地產(chǎn)貸款是我國銀行的重要資產(chǎn)之一，其貸款質(zhì)量將對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險狀況產(chǎn)生深刻影響。盡管我國當(dāng)前并沒有典型的住房次級貸款市場，但中國住房按揭貸款風(fēng)險并不低：我國房地產(chǎn)貸款增長快、規(guī)模大；房地產(chǎn)信貸中也存在著一些“假按揭貸款”、“自我證明貸款”和“零首付貸款”；住房貸款證券化已開閘試航，一些創(chuàng)新類信貸產(chǎn)品如“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”和房屋“凈值”貸款等不斷面市。
此外，我國住房發(fā)展處于高速發(fā)展時期， 80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上。如果以7月底人民幣貸款余額29萬多億元，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么就有14萬億元以上的貸款處于房價下降的風(fēng)險中。我國個人住房按揭貸款以及房地產(chǎn)金融市場面臨的風(fēng)險不可小視，必須警惕由此引發(fā)的金融資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險，建立應(yīng)急機制，對存在的結(jié)構(gòu)性問題防微杜漸。
其次，必須關(guān)注房地產(chǎn)價格風(fēng)險。國家統(tǒng)計局8月份國房景氣指數(shù)顯示，101.78點的指數(shù)環(huán)比同比去年回落2.70點。這已是國房景氣指數(shù)環(huán)比第9個月下滑，之所以出現(xiàn)下滑趨勢是因為：
個人住房抵押貸款有其獨特的特點，其抵押品的價值與貸款發(fā)放量一定程度上存在正相關(guān)關(guān)系。自去年第四季度信貸收縮以來,金融政策的“垂直打擊”使得地產(chǎn)商舉步維艱,面臨資金困局,這是行業(yè)景氣度下降的主要因素,而同時,房地產(chǎn)市場因之前漲幅過度,透支了行業(yè)景氣度,故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場銷售也開始出現(xiàn)“價量齊跌”的局面。因此，必須進一步密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，防止房地產(chǎn)市場大幅震蕩，重視保護住房信貸市場個體消費者的利益是保障房地產(chǎn)市場需求，防止市場進入惡性循環(huán)的重要措施。
（二）標(biāo)本兼治，構(gòu)建科學(xué)合理的中國房地產(chǎn)金融體系和住房消費模式
短期來看，要科學(xué)評估和防范房地產(chǎn)市場對金融體系產(chǎn)生的潛在風(fēng)險。深入調(diào)查研究房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈、交易量和開發(fā)投資方面的情況，密切關(guān)注并及時分析房地產(chǎn)市場走勢，穩(wěn)定和調(diào)整調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費預(yù)期。
中長期來看，要在房地產(chǎn)政策與住房政策之間把握平衡，積極推進政策性金融。房地產(chǎn)政策是經(jīng)濟政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會公共政策，更注重社會福利和社會公平，要保障國民基本的住房需求。
因此從防范房地產(chǎn)泡沫的角度出發(fā)，我國必須對土地金融、商業(yè)房產(chǎn)金融、住宅金融統(tǒng)籌考慮，建立住房政策性金融和商業(yè)性金融相結(jié)合的體制，國家現(xiàn)在可以考慮建立政策性的住房金融機構(gòu)。所以，我國特別需要政策性的住房金融機構(gòu)，通過政策性金融彌補金融市場外的市場失靈和金融市場固有的不完備性。日本有住宅金融公庫，新加坡有中央公積金局，德國有住房儲蓄銀行，美國有兩“房”（盡管兩“房”由于盲目膨脹和疏于監(jiān)管而出現(xiàn)重大危機，但是其推動公共住房福利和房屋自有率的經(jīng)驗還是值得借鑒的）。雖然我國仿效新加坡實行了住房公積金制度，但目前存在的問題還不少，今后要改革住房公積金制度，綜合運用財政政策、金融政策、住房政策鼓勵住房儲蓄，設(shè)立專業(yè)的住房金融機構(gòu)，適度發(fā)展購房保障。
（三）建立有效的金融風(fēng)險監(jiān)管框架，推進金融體系的結(jié)構(gòu)性變革
防范危機最好的辦法是加強危機管理，完善金融體制建設(shè)和金融監(jiān)管改革，及早地主動地進行調(diào)整。在遠近結(jié)合、標(biāo)本兼治的原則指導(dǎo)下，建立涵蓋制度監(jiān)管、市場監(jiān)管、全程監(jiān)管、協(xié)同監(jiān)管等形式的監(jiān)管框架，承擔(dān)維持金融穩(wěn)定的重任。
國家金融監(jiān)管的框架目標(biāo)是致力于建立符合現(xiàn)代金融風(fēng)險特征的金融監(jiān)管結(jié)構(gòu)、提供監(jiān)管的系統(tǒng)性、科學(xué)性和有效性。隨著市場發(fā)展變化，金融監(jiān)管的不斷調(diào)整和市場規(guī)則的不斷完善將成為一種常態(tài)。監(jiān)管體系有必要從過去強調(diào)針對機構(gòu)進行監(jiān)管的模式向功能監(jiān)管模式過渡，即對各類金融機構(gòu)的同類型的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)一監(jiān)管和統(tǒng)一標(biāo)準的監(jiān)管，以減少監(jiān)管盲區(qū)，提高監(jiān)管效率。同時監(jiān)管者在事前的監(jiān)管中，應(yīng)當(dāng)對創(chuàng)新產(chǎn)品有更深入的研究，并在此基礎(chǔ)上形成有效的產(chǎn)品風(fēng)險評估，尤其是對可能引起系統(tǒng)風(fēng)險性的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)將其相應(yīng)的監(jiān)管環(huán)節(jié)前移，深入分析評估金融產(chǎn)品可能給監(jiān)管體系帶來的隱患。
（四）信用為本，完善國家征信體系建設(shè)，從根本上化解金融風(fēng)險
信用危機是最大的經(jīng)濟危機。本質(zhì)上來講，次貸風(fēng)暴不斷升級的根源凸顯的是美國出現(xiàn)了整體性的信用垮塌。他律不如自律，必須盡快建立以個人信用為基礎(chǔ)、企業(yè)信用為核心、政府信用為保障的國家征信體系，從源頭上杜絕風(fēng)險的滋生。
在個體信用層面，目前大型商業(yè)銀行都歸國家所有,使信貸變?yōu)閭€人和國家之間的信用關(guān)系,不僅容易導(dǎo)致呆壞賬,還會將政府陷入一般信用關(guān)系中,加大監(jiān)管成本。因此,中國應(yīng)該規(guī)范和發(fā)展最基本的私人之間的產(chǎn)權(quán)和信用關(guān)系。
在企業(yè)層面，今后應(yīng)該在金融體系的制度設(shè)計、政策制定、機制構(gòu)建等方面將信用建設(shè)擺在首要位置上，加強企業(yè)內(nèi)部治理和負債規(guī)模的控制機制，完善擔(dān)保和抵押制度，建立嚴格的法律體系和懲戒機制，控制各個環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險
在國家層面，當(dāng)前混亂的國際金融市場形勢下，僅僅依靠市場監(jiān)管和內(nèi)部嚴控也是不夠的，應(yīng)建立一個國家乃至全球信用檔案，全球所有較大的信貸活動都應(yīng)記錄在案以便追蹤風(fēng)險。（國家信息中心預(yù)測部世界經(jīng)濟研究室 張茉楠）
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