從根本上看，房地產(chǎn)金融體系的風險，是土地制度、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大也需要深化相關領域的改革。
日前，銀監(jiān)會主席劉明康曾撰文指出銀行業(yè)要警惕信用風險、市場風險和操作風險，其中直接與房地產(chǎn)業(yè)密切關聯(lián)的是信用風險和操作風險。8月16日，銀監(jiān)會終于出臺9條具體措施，嚴控房地產(chǎn)信貸風險，尤其強調(diào)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款和信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務進行重點管理和規(guī)范。
房地產(chǎn)金融體系中已出現(xiàn)風險積累的跡象
近年來，由于房地產(chǎn)市場的長期“非理性繁榮”，房企貸款很多被銀行作為優(yōu)質項目，而按揭貸款也是各家銀行爭奪的良性資產(chǎn)。雖然旨在壓縮房地產(chǎn)泡沫風險的宏觀調(diào)控已全面展開，但目前人們的風險意識還是更多集中于房價本身，對銀行體系中蘊含的相關風險則重視不夠。
銀監(jiān)會本次出臺嚴控措施，讓我們不得不擔心，作為房地產(chǎn)運行制度扭曲和宏觀調(diào)控壓力的共同作用結果，房地產(chǎn)金融體系中已出現(xiàn)風險積累的跡象。
當然，從根本上看，房地產(chǎn)金融體系的風險，是土地制度、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大也需要深化相關領域的改革。然而，僅就房地產(chǎn)金融運行自身來說，根據(jù)國際經(jīng)驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關的系統(tǒng)性風險。
應促使商業(yè)銀行業(yè)務模式多樣化
首先，應促使商業(yè)銀行業(yè)務模式多樣化，并強化內(nèi)控機制。由于房地產(chǎn)建設周期較長，商業(yè)銀行的房企貸款存在較大的期限匹配風險，這是與銀行單一的業(yè)務運作模式相關的。當前銀行體系的流動性普遍過剩，財務壓力和盈利需求較強烈，然而過分依賴利息收入業(yè)務、中間業(yè)務極不發(fā)達，使銀行只能陷入信貸擴張怪圈。
在間接金融為主導的情況下，只有通過銀行經(jīng)營改革和業(yè)務創(chuàng)新，才能從資金供給方來控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險。同時，強化銀行內(nèi)部控制、改革人事任命和行長負責制下的約束機制、加強貸款發(fā)放中的信用審核等都是必須的措施。
其次，應引入政策性銀行進行風險分擔。由于住宅產(chǎn)品的特殊性，完全由市場機制來完成住宅產(chǎn)品的供求協(xié)調(diào)與金融支持是不可能的，實際上，各國政府往往都是根據(jù)住宅產(chǎn)品的結構特征，在相應的金融支持制度安排中，分別采取了政策性金融支持與商業(yè)性金融支持的不同方式，如日本的低收入人群購房得到政策性銀行的直接優(yōu)惠貸款支持。一般來說，市場機制解決的是中高收入人群的住宅需求問題，政策性金融機制解決的是低收入人群的住宅需求問題。政策性資金本身就比商業(yè)性資金具有更高風險承受能力，利用現(xiàn)有政策性銀行或者建立新的住宅政策性金融機構，來承擔特定人群和領域的住宅金融需求，能夠有效化解銀行部分房地產(chǎn)信貸風險。
通過金融創(chuàng)新形成完善的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品市場
再次，需健全房地產(chǎn)金融市場的微觀主體。只有使多種形式的住宅金融機構并存、共同發(fā)展，才能建立化解風險的利益均衡機制。形成以私人住宅金融機構為主、國有和合作類住宅金融機構為輔的多種金融機構并存的局面，才能活躍住宅金融市場，滿足不同層次的住宅金融需求。如美國的住宅儲蓄銀行、聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、特定的擔保類機構、國民抵押貸款協(xié)會等三大證券化機構，日本的住宅金融公庫等直接提供住宅建設資金的長期信用銀行都是值得我們學習借鑒的。
最后，應全面推進金融創(chuàng)新，形成完善的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品市場。一方面，針對住宅產(chǎn)品供給，建立有效的金融支持與約束機制，防止住宅建設融資的風險向個人住房抵押貸款轉移。另一方面，針對住宅產(chǎn)品的需求，建立住宅金融的兩級市場。在一級市場上，主要通過強化制度建設，來著力促進個人住房抵押貸款合同、合約的標準化，并且防止擾亂市場秩序的“假按揭”行為。在二級市場上，則通過制度創(chuàng)新來建立全國性的二級抵押市場，主要是進一步建立解決住房抵押貸款流動性的機制。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新層出不窮，除了住房抵押貸款證券，還包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具。這有利于分散銀行信貸風險，解決住宅金融一級抵押市場無法解決的流動性問題和短存長貸問題。
總之，本次規(guī)定出臺表達了銀監(jiān)會嚴控房地產(chǎn)信貸風險的決心，預計將有效遏制房價泡沫產(chǎn)生。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資途徑看，除直接融資和間接融資外，房地產(chǎn)投資信托等方式也將受到較大抑制。在此必須注意到，中國房地產(chǎn)業(yè)情況非常復雜，難以簡單歸為供求總量問題，而是有更多制度和結構因素在起作用。金融政策在擔負應有職責時，還要避免作用過度而損害房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展基礎，應避免“一刀切”地抑制金融資源向房地產(chǎn)業(yè)的流動，而應同時通過制度和金融創(chuàng)新，努力建立房地產(chǎn)金融風險的利用、轉化和分擔機制。
□楊濤(中國社科院金融所副研究員)
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