物權法新草案中業主維權門檻降低、住宅用地使用權可自動續期等變化充分保障業主權益專家認為，住宅用地續期土地使用費涉及眾多住戶，對于交不起該費用的行為應做詳細規定
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日前，全國人大常委會對物權法草案進行了第四次審議。新草案在聽取原草案有關“小區道路、綠地及物業管理用房的歸屬問題合在一起規定太過籠統”的意見，對上述三者分別做了重新界定。同時認為會所因絕大多數作為獨立房屋由開發商出售或出租經營，于是刪去了有關會所歸屬的規定。此外，對于廣大業主關心的車庫問題，新草案認為，原草案的規定基本可行，未做太大修改。
新草案還把業委會起訴需三分之二以上業主同意改為半數以上同意，同時增加了“業主可以自己的名義提起訴訟、申請仲裁”的規定，充分保障了業主權利。
對于建設用地使用權續期的問題，新草案將原草案中有關“住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期”改為可“自動續期”。同時還增加了續期后土地使用費的規定。
業內專家普遍認為，這三點改變對廣大業主來說無疑是利好消息，但有些條款，如住宅續期后的土地使用費如何交納還需細化。
物業辦公用房若經營收益歸業主
新規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。”“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。”專家分析：雖然新草案規定小區內道路、綠地，除屬于城鎮公共道路、綠地外，歸業主共有，但業主也不能隨意改變這些道路、綠地的規劃，不能私蓋建筑等，即使業主委員會表決通過也不可行。
建筑區劃內的物業服務用房規定屬業主共有，這就意味著業主享有經營權。但目前物業服務用房一般為各物業公司辦公用房，如果對物業公司收取租金，這部分租金還需從業主繳納的物業費中扣取，所以新規定意義不大。不過，如果小區物業服務用房在不影響居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分對外經營，那么按新規定收益應歸全體業主。
起訴改半數業主同意實為折中辦法
新規定：“對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主或者占總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”專家分析：將“三分之二”改為“過半數”等于大大降低了業主維權的門檻，相對第三次草案而言，第四次草案確實有一定進步。但對照目前正在執行的《物業管理條例》，還是有一定倒退。因為目前執行的《物業管理條例》規定只要有半數以上業主參與大會，且在參會業主中只要有半數以上通過就可以形成業主大會決議，當然也包括以業主大會或業委會的名義起訴的決議。這相當于只要有多于四分之一的業主同意就可以以業主大會或者業委會的名義起訴。
新草案規定單個業主可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁，但實際上，單個業主只能對自己的收益權份額進行主張，而不能對所有權進行主張。
住宅用地使用權自動續期簡化操作
新規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，“建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準，由國務院規定。”專家分析：自動續期使事情變得非常簡單，否則若提出申請，一幢公寓多戶居住，以誰的名義申請，意見不一致時怎么辦很難操作，但自動續期規避了這些問題。對于非住宅建設用地，一般包括商業、辦公、工業用地，地塊主體非常明確，其提出申請續期也非常容易操作。但對于一些帶底商的住宅樓，或商住兩用房，其續期方法沒有明確規定，還要具體說明。
對于“續期后的土地使用費、續期期限由國務院另行規定”的規定對商業、辦公、工業用地比較好操作，因為這些地塊主體本身是贏利性的，但若一幢公寓的某一住戶交不起土地使用費，該如何處理，應該有具體說明。
本期做客專家：北京翰文律師事務所楊樹江律師、中國人民大學公共政策研究中心研究員舒可心
敏感話題
“車庫物權可約定有待商榷”
專家認為，開發商本不具有車庫合法初始權利，“約定”對其有利修改后的物權法草案對于車庫歸屬做了界定：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。
“‘物權可以約定’的制度有待商榷”，舒可心認為對于車庫這類建筑，在開發商沒有初始物權及單個房屋買受人不具有共有財產全部權利主體地位的情況下，這個約定無法實現。因此，在舒可心看來，物權法草案的設計，實際上是允許開發商把其本身并不具有合法初始權利的車庫，以‘約定’的形式確定物權。
據北京富力城房地產開發有限公司副總經理王志剛介紹，目前購房合同附件中對計入公攤面積的部分通常會做出明確規定，一般開發商不會把車庫面積計入公攤，而是自行經營，那么車庫的產權也就歸開發商所有。(記者 張宏強)
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