8月18日，中國人民銀行宣布，自8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士分析稱，央行此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格；自住房受影響不大。
投資進(jìn)一步受抑制
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，相比今年4月央行宣布提高貸款利率0.27百分點(diǎn)不同的是，本次不僅調(diào)整了貸款的利率，同時(shí)也調(diào)整了存款的利率。由此可以預(yù)計(jì)，類似4月加息之后所出現(xiàn)的提前還貸潮再次出現(xiàn)的可能性不是很大。同時(shí)可以看出，在進(jìn)行了兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控有所收效之后，本次存貸款利率的調(diào)整，不再單單針對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，而是從各個(gè)角度對(duì)國內(nèi)投資過熱以及資產(chǎn)回報(bào)持續(xù)走高的現(xiàn)象進(jìn)行控制。特別值得注意的是，本次調(diào)整對(duì)于不同年限的貸款利率調(diào)整幅度也有所不同。
一年期調(diào)整后利率提高了0.27%，而三至五年以及五年以上貸款的利率則分別提高了0.34%與0.45%。由此可以看出，此次加息調(diào)整過程中，長期貸款的利率增加高于短期貸款。馮泓睿特別指出，雖然各銀行具體的操作細(xì)則仍沒有出臺(tái)，但根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在央行公布的利率調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)上有變數(shù)的可能性很小。現(xiàn)時(shí)相對(duì)于購買第一、第二套自住用房且資質(zhì)優(yōu)良的客戶，可能還可享受八五折貸款利率優(yōu)惠，已經(jīng)購買了兩套以及兩套以上的客戶則沒有任何的貸款優(yōu)惠，同時(shí)還要承擔(dān)因利率上漲而增加的還貸負(fù)擔(dān)。
雖然每月增加的還貸額度并非很大，經(jīng)歷過兩輪政策調(diào)控后，目前存留于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的投資客實(shí)力比較雄厚，由此預(yù)計(jì)，近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者急拋手中物業(yè)以減輕還貸壓力的可能性不是很大。但由于加息等調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)，國內(nèi)投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資的熱情還是會(huì)比較明顯地“降溫”?？紤]到投資成本的連續(xù)增加以及投資回報(bào)率的減少，有理由相信，此后國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)長期投資需求極有可能受此影響而銳減，包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)原有的投資客陸續(xù)離場(chǎng)，同時(shí)，進(jìn)場(chǎng)客不斷減少。
與此同時(shí)，個(gè)人公積金存款利率的增長但貸款利率保持不變的消息，對(duì)于有自住需求的購房者而言還是比較利好的。馮泓睿表示，雖然個(gè)人公積金貸款買房額度最高也只有30萬，但是加上商業(yè)貸款享受優(yōu)惠利率等一系列優(yōu)惠措施，相信對(duì)于自住的購房需求會(huì)起到刺激釋放的作用，而投資需求將受進(jìn)一步抑制。
富陽控股分析師表示：央行此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者都有一定影響。對(duì)于開發(fā)商來說，會(huì)增加其貸款成本，有利于開發(fā)商合理投資，使其投資行為趨于理性。對(duì)于自住需求者來說，會(huì)使得更多的購房者提前還款，但由于同時(shí)推出的房貸優(yōu)惠幅度擴(kuò)大，月供的還款壓力并不是太明顯，實(shí)際影響小于心理影響。
心理影響更大
漢宇地產(chǎn)分析師表示，由于今年上半年GDP增長過快，固定資產(chǎn)投資過快以及銀行信貸增長過速，通過加息等金融政策抑制和防止經(jīng)濟(jì)過熱是非常必要的。然而，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加息還是出乎很多人的預(yù)料。雖然很多專家認(rèn)為，本次加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要集中在資金實(shí)力不足的開發(fā)商以及投資者身上，但其對(duì)自住需求的心理影響作用是最大的。雖然同時(shí)出臺(tái)了提高住房公積金的存款利率的政策，然而目前可以依靠公積金解決貸款的房屋在上海幾乎找不到，更多的購房消費(fèi)采用的是組合貸款。而住房公積金存款利率增加的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)貸款利率增加的支出，同樣一套房子，購房者需要付更多的錢。一方面，由于很多政策增加了交易的成本，造成投資者不能夠或者不愿意出售手中的物業(yè)，將閑置的物業(yè)出租，造成了租金持續(xù)下降；另一方面，對(duì)于自住者由于持續(xù)加息造成的貸款購房的持有成本不斷上升；租房和買房的天平不斷向租房方面傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒更加濃厚。
“頻繁加息會(huì)讓我們考慮現(xiàn)在買房是否合適，但如果現(xiàn)在需求很緊迫的話，可能也就不顧那么多了?！币晃挥匈I房意向的陳女士表示。
“推遲自住需求的購房時(shí)間，延長非急迫性剛性需求的租房時(shí)間，是一系列調(diào)控政策作用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生的明顯現(xiàn)象。這些政策也確實(shí)對(duì)一定時(shí)期抑制房價(jià)過快上漲、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)起到作用。當(dāng)市場(chǎng)上積累了一定的有效供應(yīng)量后，即使這種被壓抑很久的剛性需求集中爆發(fā)也不會(huì)造成房價(jià)大幅度的變化。”漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為：“目前開發(fā)房屋建筑面積90平方米占供應(yīng)總量70%的政策已經(jīng)實(shí)施，一至兩年后，相當(dāng)規(guī)模的生活配套齊全的小戶型將上市，它們作為一種有效供應(yīng)，可以滿足很大的自住需求。所以，目前的市場(chǎng)觀望情緒可能會(huì)持續(xù)比較長的時(shí)間，直到下一次有效供應(yīng)的集中上市。”(鄧旭)
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