在宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行體系中，房地產(chǎn)業(yè)正是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)小循環(huán)。在資金、勞動(dòng)力和資源在各個(gè)行業(yè)循環(huán)的同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行的矛盾在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)烈地“外在”表現(xiàn)出來。要想真正實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，首先需要對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行深入的研究，認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊機(jī)理和作用機(jī)制，進(jìn)而才能制定出相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。
房價(jià)上升和供給結(jié)構(gòu)性過剩是非均衡房地產(chǎn)業(yè)的典型特征
近年來，我國房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也一直表現(xiàn)出非均衡發(fā)展的特點(diǎn)，多次出現(xiàn)了房價(jià)上升和供給結(jié)構(gòu)性過剩這一對互相矛盾的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，體現(xiàn)了目前我國房地產(chǎn)市場的典型特征。
首先，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場供給量快速增長。目前，我國人均住房水平仍處于較低水平，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中，住房市場孕育著巨大的潛在市場需求。同時(shí)，90年代初以來房地產(chǎn)業(yè)一直被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而近年來房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，進(jìn)一步吸引了大批資金進(jìn)入，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資額迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。
從房地產(chǎn)業(yè)的投資額來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要部分，自2000年初以來一直保持在30％以上的增長速度，成為我國固定資產(chǎn)投資增長的主要推動(dòng)力量。在房地產(chǎn)業(yè)大量投資和資金的支持下，房地產(chǎn)業(yè)的開工面積和竣工面積一直都在快速增長。我們看到，盡管自2004年受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)的增長有所放緩，但仍然保持了20％多的增長速度。
其次，房價(jià)增幅持續(xù)高位徘徊，宏觀調(diào)控成效不足。2003年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，政府及時(shí)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，在一定程度上抑制了房價(jià)的迅速上升勢頭。但自去年底以來房價(jià)漲勢依然不減，進(jìn)一步偏離了市場均衡的合理水平，并與我國今年來消費(fèi)市場物價(jià)水平如CPI的持續(xù)走低的趨勢形成了鮮明的對照。
從房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)看，除了地區(qū)間差距外，在經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房市場之間也存在著顯著的差異。從2005年7月至今，商品房市場保持了大約7％的增速，其中經(jīng)濟(jì)使用房增速較低，平均增長速度僅為3.4%。隨著房地產(chǎn)價(jià)格尤其是高檔住房價(jià)格的迅速上升，更是加劇了我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)性差異。
第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。盡管大量居民的住房條件仍然較差，潛在住房需求巨大，但有效需求仍然相對不足。房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的迅速增長和有效需求的不足，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的供求結(jié)構(gòu)性過剩，大量商品房出現(xiàn)空置現(xiàn)象，且空置率居高不下。到2005年底，全國商品房空置面積達(dá)到了1.43億平方米，與全年的竣工面積4.88億平方米相比，空置率達(dá)到了29％的高位。我國的商品房高空置率和大量居民買不起房的現(xiàn)象并存，這表明房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩。
第四，房價(jià)的“剛性”與租售比的高位偏離。在房地產(chǎn)市場中的供求結(jié)構(gòu)性過剩中，價(jià)格難以通過自身的靈活調(diào)整來實(shí)現(xiàn)市場的均衡。在供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況下，房價(jià)的剛性是由我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊國情決定的。土地作為房地產(chǎn)業(yè)的要素成本具有強(qiáng)烈的剛性特征，因?yàn)橥恋氐南∪毙院驼y(tǒng)一所有的壟斷性，使得房地產(chǎn)商和政府部門在土地資源的分配中會(huì)追求租金的最大化，從而將土地資源的要素剛性傳遞到房地產(chǎn)市場上，形成了房價(jià)的剛性。房地產(chǎn)商基于利潤考慮，就必須將房價(jià)維持在一定水平上，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)中結(jié)構(gòu)性過剩的非均衡狀態(tài)得以持續(xù)。
與此同時(shí)，銷售市場和租賃市場之間失調(diào)現(xiàn)象突出。租售比的變動(dòng)可以反應(yīng)出房地產(chǎn)市場上投機(jī)因素的作用強(qiáng)弱，也是房地產(chǎn)均衡發(fā)展程度的一個(gè)度量標(biāo)準(zhǔn)。在西方發(fā)達(dá)國家中，租售比一般在1：100左右。而我國的租賃市場發(fā)展滯后、市場規(guī)模小及市場交易清淡，租售比遠(yuǎn)低于國際上房地產(chǎn)市場的一般標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到1：300的比例，出現(xiàn)了租售比倒掛（月供大于月租金）的情形。這表明，房地產(chǎn)的非均衡程度在逐步加深，商品房市場發(fā)展日益擠壓租賃市場的市場空間，也反映了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性作用日益加強(qiáng)，房地產(chǎn)非均衡發(fā)展存在著泡沫化的傾向。
深入認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及走勢，我們不能僅僅從房地產(chǎn)業(yè)“過熱”的表面現(xiàn)象出發(fā)，而必須從房地產(chǎn)市場的運(yùn)行方式和內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制入手。房價(jià)的持續(xù)上升和市場的結(jié)構(gòu)性過剩，只不過是房地產(chǎn)市場非均衡運(yùn)行狀態(tài)的外在表現(xiàn)。
當(dāng)前，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)高企和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩的一個(gè)直接的成因和動(dòng)力是來自于市場上的投機(jī)力量的作用。在投機(jī)市場上，“買漲不買跌”是投機(jī)操作的原則，房價(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“泡沫化”傾向。在“羊群效應(yīng)”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量。同時(shí)，房價(jià)攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日趨嚴(yán)重。在我國的房地產(chǎn)市場上，從商品房銷售面積和竣工面積的對比我們可以清楚地觀察到投機(jī)力量的作用。
從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，國際上房價(jià)收入比一般在1：3左右，不應(yīng)超過5：1，否則房地產(chǎn)市場將得不到實(shí)際需求面的支撐。在我國的大多數(shù)城市房價(jià)收入比都已超過了這一通常標(biāo)準(zhǔn)。另外，從判斷房地產(chǎn)投機(jī)程度的指標(biāo)———租售比看，我國房地產(chǎn)市場的租售比遠(yuǎn)低于國際上的通行標(biāo)準(zhǔn)（1：100左右）。除了我國租賃市場的不發(fā)達(dá)原因之外，租售比的嚴(yán)重偏低表明，投機(jī)過度導(dǎo)致房價(jià)偏高，并推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展。
那么，為什么如此強(qiáng)勁的投機(jī)力量會(huì)集中于房地產(chǎn)業(yè)而不是其他行業(yè)？因?yàn)?資本有天然的逐利本性，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)力量的集聚有著更深層次的原因。
首先，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率與進(jìn)入壁壘。我國正處在住房體制改革后的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)尤其是上游產(chǎn)業(yè)開發(fā)商相對市場化程度低，行業(yè)的利潤率高，長期位居高利潤率的行業(yè)。作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的資源———土地，由政府土地出讓制度來壟斷性配置。在土地出讓金居高不下的情況下，加上土地出讓中各種政策性因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘其實(shí)是相當(dāng)高的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有壟斷的力量，可以在市場中將高額的土地出讓成本向交易市場轉(zhuǎn)移。這種行業(yè)的高壁壘，使得高房價(jià)和行業(yè)高利潤率得以長期維持。
其次，投資沖動(dòng)與投資機(jī)會(huì)缺乏，使房價(jià)持續(xù)上升的可能變成了現(xiàn)實(shí)。近年來，我國經(jīng)濟(jì)的有效需求不足，宏觀經(jīng)濟(jì)中不少行業(yè)出現(xiàn)了供給的相對過剩，出現(xiàn)了物價(jià)水平的持續(xù)走低和通貨緊縮的局面。長期以來我國資本市場不發(fā)達(dá)，尤其是在股票市場長期不景氣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)成為資本追逐的投資工具。由于房地產(chǎn)作為一種投資品，具有良好的財(cái)富保值和升值的能力，尤其在資金成本較低的時(shí)期，具有很高的投資回報(bào)率，導(dǎo)致大量資本涌入了房地產(chǎn)交易市場。
再次，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，銀行資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)。銀行貸款不僅通過按揭購房貸款等貸款形式迅速流入房地產(chǎn)業(yè)，而且也成為房地產(chǎn)開發(fā)公司廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)杠桿工具。同時(shí)，由于房地產(chǎn)貸款是銀行利潤的重要來源之一，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款增長，也成為房地產(chǎn)業(yè)過熱的重要原因之一。高度集中的銀行貸款帶來了巨額不良資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并埋下了金融危機(jī)的隱患。
最后，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資為主的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化了供給總量下降的預(yù)期，反而成為房價(jià)上升的“幫兇”。針對房地產(chǎn)貸款的政策調(diào)控，雖然導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資增長率有所回落，但對2004年以來的房價(jià)持續(xù)上升也有突出的影響。
非均衡的房地產(chǎn)業(yè)反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡特征
如果我們將對房地產(chǎn)市場的觀察轉(zhuǎn)向宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展只是我國宏觀經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的一個(gè)縮影，或者說是經(jīng)濟(jì)非均衡矛盾激化的一個(gè)“火山口”而已。在宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行體系中，房地產(chǎn)業(yè)正是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)小循環(huán)。在資金、勞動(dòng)和資源在各個(gè)行業(yè)循環(huán)的同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行的矛盾在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)烈地“外在”表現(xiàn)出來。宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡狀態(tài)的運(yùn)行機(jī)理和內(nèi)在動(dòng)力可以概括為“三低一高”。即低的資金價(jià)格（利率）、低的要素資源價(jià)格和低的勞動(dòng)力成本價(jià)格以及高的居民儲(chǔ)蓄率。
在利率的非市場化和國有銀行主導(dǎo)的融資體制下，金融體系籌集資金的成本被人為壓低，并以低于市場利率的價(jià)格配置到以國有企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)部門中。在粗放式經(jīng)濟(jì)增長模式下，要素資源也以較低的價(jià)格被使用和消耗，高度依賴投入的增加來提高產(chǎn)量。同時(shí)，在勞動(dòng)力供給過剩的情況下，勞動(dòng)力的成本非但沒有上升，反而有下降的趨勢。這樣，在低資金價(jià)格、低勞動(dòng)價(jià)格和低資源價(jià)格的條件下，投資主體難以抑制投資沖動(dòng)，投資的增長意味著未來生產(chǎn)能力的增長和供給的過剩。另外，從需求方面看，居民收入增長緩慢，加上高儲(chǔ)蓄率，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供給過剩的獨(dú)特現(xiàn)象。所以，供給和需求的矛盾，加大了通貨緊縮的壓力及物價(jià)持續(xù)低迷，通貨緊縮的壓力又反過來強(qiáng)化了居民的儲(chǔ)蓄意愿，導(dǎo)致消費(fèi)需求進(jìn)一步萎靡。如此這般，加深了非均衡狀態(tài)，進(jìn)一步激化了經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性過剩矛盾。這就是我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的困境。由此，也可以解釋我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的“看似矛盾、實(shí)則必然”現(xiàn)象：GDP高速增長、物價(jià)持續(xù)低迷、環(huán)境嚴(yán)重惡化、資源出現(xiàn)緊張、收入增長緩慢、消費(fèi)需求不足。
不過，房地產(chǎn)業(yè)還具有自身的一定特點(diǎn)，其土地資源受國家壟斷配置的影響，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場非均衡運(yùn)行的動(dòng)力機(jī)制。政府在土地資源的出讓中追求土地出讓金收益的最大化，從土地出讓中獲得的高額土地出讓金，被用來滿足政府尤其是地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及預(yù)算外資金的需要。國土資源部的數(shù)據(jù)表明，僅2005年，全國的土地出讓金達(dá)到了5505.15億元，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是政府預(yù)算外收入的最重要來源。房地產(chǎn)商又將高額的土地出讓成本向終端消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這種要素成本的轉(zhuǎn)移通過房地產(chǎn)市場上的投機(jī)力量獲得其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也放大了房地產(chǎn)商的利潤。在此，房地產(chǎn)商品的特殊性———作為一種投資品而存在的商品，給尋求資本增值的資本投機(jī)行為提供了載體。但是，硬幣的另一面是大量的投機(jī)行為也推動(dòng)了房價(jià)的快速攀升，進(jìn)一步偏離市場均衡價(jià)格，加深了房地產(chǎn)市場的非均衡程度。在這種機(jī)制的作用下，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)存在通貨緊縮壓力，以及消費(fèi)品價(jià)格水平也面臨下行壓力，但房價(jià)不斷攀升及結(jié)構(gòu)性過剩等房地產(chǎn)市場上的突出問題卻難以解決。
表：2005年國內(nèi)部分城市的租售比（估計(jì)值）
城市 北京 上海 深圳 杭州 蘇州 濟(jì)南 成都（2004年）
租售比 300 360 250 470 370 210 225
房地產(chǎn)運(yùn)行從哪里突破困局
非均衡房地產(chǎn)市場是造成當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在諸多問題的根源所在，而房價(jià)攀升和供給的結(jié)構(gòu)性過剩是非均衡房地產(chǎn)市場的外在表現(xiàn)而已。針對國務(wù)院新出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控原則，制定具體、協(xié)調(diào)的政策操作方案，使宏觀調(diào)控的政策效果落到實(shí)處，應(yīng)該著重從以下幾點(diǎn)入手：
一、積極拓寬投資渠道，優(yōu)化投資環(huán)境，多方面開辟投資機(jī)會(huì)。當(dāng)前，投資渠道不暢、實(shí)業(yè)投資收益率低，是資本紛紛卷入投機(jī)市場、民間資本大量外逃的根本原因。我國投資和市場環(huán)境亟待改進(jìn)，政府的政策應(yīng)著力于優(yōu)化投資環(huán)境、規(guī)范市場秩序、完善公共服務(wù)，減少與民爭利的政府投資，為社會(huì)資本創(chuàng)造更多的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，積極發(fā)展股票市場、債券市場等間接融資市場，吸引社會(huì)游資，為資本的運(yùn)作和轉(zhuǎn)化穿鑿順暢轉(zhuǎn)換的市場體系。
二、改革土地供應(yīng)和土地出讓金制度，弱化地方政府對土地出讓金的依賴，合理配置土地的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前政府在土地供應(yīng)和土地出讓金制度的角色錯(cuò)位和房地產(chǎn)商博弈關(guān)系，是房地產(chǎn)市場非均衡發(fā)展的一個(gè)死結(jié)。地方政府財(cái)政對土地出讓金的高度依賴下，政府具有最大化土地出讓金的動(dòng)力。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場中政府和房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著共同的利益機(jī)制驅(qū)使，這使得宏觀調(diào)控政策難以落實(shí)。因此，政府的宏觀調(diào)控從打破政府在土地出讓制度中追求出讓金最大化的機(jī)制入手，通過對土地出讓金限定使用方向、減輕對土地出讓金的依賴來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，改革土地供應(yīng)制度，對住房市場的土地供應(yīng)進(jìn)行政策性調(diào)節(jié)，改變現(xiàn)有的高檔住房比例大、經(jīng)濟(jì)適用房短缺的不合理市場結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理供給結(jié)構(gòu)的發(fā)展。
三、加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任控制制度，貸款資金流向，防范房地產(chǎn)市場的金融支持過度和風(fēng)險(xiǎn)累積。當(dāng)前我國銀行業(yè)的改革進(jìn)入了新的階段，進(jìn)一步強(qiáng)化銀行對信貸風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度。中央銀行應(yīng)通過利率手段、信貸窗口等政策工具，對銀行貸款的流向進(jìn)行監(jiān)督，防止銀行資金過度流入房地產(chǎn)市場，而形成新的不良資產(chǎn)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的金融支持過度，出現(xiàn)市場的泡沫化。
四、通過調(diào)整收入分配制度、提高公共服務(wù)水平和社會(huì)保障等政策手段，積極刺激消費(fèi)需求，是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性措施。非均衡的房地產(chǎn)市場，是宏觀經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的一種必然結(jié)果。調(diào)整改革收入分配制度，多種途徑提高勞動(dòng)力工資水平，是刺激消費(fèi)需求、擴(kuò)大內(nèi)需，解決宏觀經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的必由之路。同時(shí)，改進(jìn)政府公共服務(wù)供給水平，改善居民的消費(fèi)預(yù)期，促進(jìn)消費(fèi)需求的較快增長，給宏觀經(jīng)濟(jì)向均衡方向發(fā)展提供動(dòng)力機(jī)制。宏觀經(jīng)濟(jì)從非均衡向均衡的良性方向的發(fā)展，才能從根本上破解房地產(chǎn)業(yè)非均衡的難題。
當(dāng)然，除了上述“治本”的政策措施以外，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場，還應(yīng)配合以相應(yīng)的“治標(biāo)”的宏觀調(diào)控措施：包括規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，尤其是預(yù)售房市場和投資性購房市場，抑制市場上的惡意投機(jī)行為；建立和完善住房價(jià)格的信息披露制度，及時(shí)公布房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平信息，引導(dǎo)消費(fèi)者形成理性的價(jià)格預(yù)期；充分運(yùn)用營業(yè)稅等稅收手段和房屋管理（如房屋過戶等）等政府職能，對商品房銷售市場和二手房市場進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控和監(jiān)督，等等。這樣，“標(biāo)”“本”兼治，才能保障宏觀調(diào)控的落到實(shí)處，化解非均衡房地產(chǎn)運(yùn)行的困局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
■看點(diǎn)
●伴隨著80年代以來的土地使用制度改革和住房制度改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展中，也經(jīng)歷了數(shù)次的大起大落。2005年，宏觀調(diào)控的聲音尚未消失，房地產(chǎn)業(yè)的過熱跡象再次凸顯：一邊是迅速上升的房價(jià)，一邊是房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性過剩。這種看似自相矛盾的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象表明，長期以來我國房地產(chǎn)業(yè)的非均衡發(fā)展的內(nèi)部矛盾進(jìn)一步激化。
●我國房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也一直表現(xiàn)出非均衡發(fā)展的特點(diǎn)，多次出現(xiàn)了房價(jià)上升和供給結(jié)構(gòu)性過剩這一對互相矛盾的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，體現(xiàn)了目前我國房地產(chǎn)市場的典型特征。首先，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場供給量快速增長。其次，房價(jià)增幅持續(xù)高位徘徊，宏觀調(diào)控成效不足。第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。第四，房價(jià)的“剛性”與租售比的高位偏離。
●針對國務(wù)院新出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控原則，制定具體、協(xié)調(diào)的政策操作方案，使宏觀調(diào)控的政策效果落到實(shí)處，應(yīng)該著重從以下幾點(diǎn)入手：一、積極拓寬投資渠道，優(yōu)化投資環(huán)境，多方面開辟投資機(jī)會(huì)；二、改革土地供應(yīng)和土地出讓金制度，弱化地方政府對土地出讓金的依賴，合理配置土地的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三、加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任控制制度，貸款資金流向，防范房地產(chǎn)市場的金融支持過度和風(fēng)險(xiǎn)累積；四、通過調(diào)整收入分配制度、提高公共服務(wù)水平和社會(huì)保障等政策手段，積極刺激消費(fèi)需求，是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性措施。□孫磊
■編余
房地產(chǎn)市場現(xiàn)在成為公眾詬病的對象不足為奇。據(jù)孫磊博士研究，無論是房地產(chǎn)開發(fā)問題、供給結(jié)構(gòu)問題，還是房地產(chǎn)市場規(guī)范運(yùn)行問題，都不只是房地產(chǎn)業(yè)自身的單一問題。房地產(chǎn)業(yè)暴發(fā)戶式地非均衡發(fā)展，其實(shí)是宏觀經(jīng)濟(jì)非均衡運(yùn)行的一個(gè)縮影。因此，要有效治理存在著諸種弊端的房地產(chǎn)市場，就得下工夫弄清目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)理，從根本上消除房地產(chǎn)業(yè)的痼疾。這也是中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展迫切需要解決的大問題。———亞夫
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