年初至今，主要城市商品房銷量翻倍上漲；通脹預期和供應偏緊造成市場“看多”樓市。受此影響，地產股近期又掀起一波暴漲行情，估值大幅抬升。其中半年漲幅超過100%的股票接近九成，三分之一的地產股半年漲幅超過兩倍。地產板塊的靜態市盈率已明顯偏高。
與此同時，即將拉開帷幕的地產公司中期業績依然難有起色。統計顯示，6月以來，共有40家房地產上市公司相繼公布了2009年中期業績預告，其中六成以上“報憂”；預增、扭虧等“報喜”的公司占比僅為35%。
業內人士指出，由于房地產特殊的預售結算制度，房地產上市公司的中期業績并不能完全反映當前的市場情況。而房地產市場持續價量齊升的假設所引致的房企業績大增的預期，最早也將在明年才能成為現實，期間樓市的不確定性都未被考慮在內。從這方面看，目前地產股的估值已透支未來。另外，房價上漲的同時地價漲幅更大，這可能加劇房地產業的市場風險。
地產股領漲
今年上半年，房地產板塊無疑是滬深兩市最耀眼的明星。截至2009年7月6日收盤，申萬房地產板塊年內累計漲幅已經達到150.26%，位列全部23個行業漲幅之首，同期滬深300指數漲幅為85.66%。
行業內110家上市公司股價均實現了大幅度上漲。根據統計，從年初至今共有93家房地產上市公司的股價翻番，占行業八成以上。其中，中天城投(000540)漲幅達到446.56%，陽光城(000671)和首開股份(600376)的股價也上漲三倍有余。
股價上漲大幅推升了地產股市盈率、市凈率等估值指標。剔除不可比因素并按照今年一季度業績測算，房地產行業的市盈率(TTM)達到49倍，在所有行業中排在第5位。其中，地產龍頭萬科A(000002)、保利地產(600048)和金地集團(600383)的市盈率分別為38.91倍、41.23倍和49.85倍。遠遠高于目前證券市場約為27倍的平均市盈率。
根據Wind數據統計，目前房地產上市公司的市凈率(整體法)約為4.95倍，位列所有行業第三位。萬科A、保利地產、金地集團的市凈率分別為4.86倍、6.71倍和4.26倍。與歷史相比處于較高水平。
招商證券一位研究員指出，在房市和股市的雙重泡沫前，房地產股票的估值將長期圍繞PB進行。從1997年到2006年，萬科A的估值區間是2-4倍PB，持續了近9年時間。盡管當前房地產市場已經見底，但預期未來數年內仍呈現平穩增長態勢，參照國內外歷史數據，期間龍頭地產股的估值應該在2-4倍PB左右。以此標準看，目前地產股在市凈率方面也已偏高。
不過，國都證券房地產中期策略認為，在行業復蘇初期，地產板塊表現為整體性的投資機會，部分中小地產公司項目銷售明顯好轉，但地產龍頭企業表現滯后。行業復蘇判斷確立后，龍頭地產公司的相對估值優勢將顯現。
中報業績堪憂
2009年上半年，我國房地產市場價量齊升，土地市場也迎來了久違的火爆場面，開發商資金鏈大為改善。市場預期房地產企業不斷下滑的毛利率將得到修復，業績增長也將大大超過先前預期。但業內人士提醒，這些業績表現將是一兩年后的事，今年地產公司的中報業績依然不容樂觀。從已經公布的中報預告看，房企業績并沒有如市場所期待的那樣出現大幅上漲。
目前，40家預計中報業績的房企中，業績出現增長的有14家，增長幅度在50%以上的有9家。26家公司的業績出現了下滑，另有10家公司在上半年甚至出現了虧損。
專家指出，由于房地產特殊的會計制度，半年報在很大程度上反映的是2008年初的銷售成果。而2008年前三季度房地產上市公司的預收賬款同比增幅僅為7.34%，與2007年同期104.56%的增幅相比大幅下跌。預收賬款增速下降影響了2009年的業績增長，因此中報業績大部分是去年市場的滯后影響，本輪市場上漲還未完全體現。
在已公布業績預報的上市公司中，國興地產(000838)和廣宇發展(000537)就因為2009年上半年沒有新的項目開工銷售以及在建商品房未能竣工，沒有生成銷售收入，而預計分別虧損550萬元和1600萬元。
明年業績值得期待
房地產在上半年已經走出了一波相當凌厲的攻勢，而且目前多數研究員依然看好行業未來的整體業績。業內人士表示，房地產項目必須在竣工后，結算款項才會體現在財務報表中，因此預收賬款對房企未來業績有明顯的指示意義。
統計數據顯示，今年一季報中披露的房地產上市公司預收賬款總計高達1078.89億元，同比增長9.05%，是一季度主營業務收入的3.23倍。這意味著，未來半年或一年內，房地產上市公司的業績已經有一定保證。
同時，上半年商品房銷售量價齊升。1-5月全國商品房銷售額高達11389億元，同比增速由2008年的-20%上升到了45%，接近歷史最高點2007年10月的51.5%。商品房和住宅銷售面積也已經達到了2.46億平方米和1.62億平方米，增速分別達到26.7%和25.5%，增速迅速回升并超過了2007年中期水平。
以萬科為例，該公司2009年1-6月累計銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，分別同比增長31.2%和27.5%。公司繼5月份新增6個項目后，6月份再增8個項目。
由此，主流券商紛紛調高了地產公司的盈利預期。根據國信證券預測的“萬保招金”每股收益計算，四公司2009年的市盈率在31倍-37倍之間。即使是2010年的預測值，四公司的市盈率也在25倍左右。
國都證券認為，從當前房地產市場成交呈現量價齊升的特征來看，房地產顯然早已走出低谷，步入復蘇中期。信貸放松與政策刺激是此輪地產迅速反彈的根本原因。
不過也有研究人士指出，未來兩年行業收入有望進入新一輪的增長，建安成本變動對盈利影響較小，稅費占比將略有下降，但土地成本將明顯提升，因此，行業分化將加劇，整體銷售凈利率和資產收益率也存在下降的風險。
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